立退きの補償額はどう算出するのでしょうか？

質問

立退きで類似する質問が既にある中ではありますが、直近で困っているため質問を立てさせていただきました。

現在、アパートに借りてすんでいるのですが、今月の14日に大家から「この土地を売却することが決まった。今後のことは購入者と話し合ってくれ」ということを口頭で告げられました。
15日に購入者が立退きの補償の話をしに来ましたが、根拠も示さず漠然金額を提示され、合意を急かされて困っています。

そこで立退き料はどのように算出するのか、交渉はどのように進めればいいのかをご教授いただければと思います。

【現大家との賃貸契約】
・アパートの契約期間は2年間で来年の8月末まで。
・賃料の一ヶ月分を更新料として、契約の更新が可能。
・売却等に関する但書き　大家は6ヶ月前に書面で通知することで、アパートを売却できる。その際は借家人は移転の費用等を大家に対して請求できない。

【アパートのスペック】
築20年くらいですが、賃料７．５万　管理費０．３万で23平米ほどの広さがありました。
渋谷から２Km程度場所で、最寄り駅まで徒歩3分程度。
同条件で代替の物件を探そうとすると家賃が上がるか部屋のスペックが落ちると思われます。
ちなみにものすごく気に入っていた部屋で今でも出て行くのは嫌です。

【売却について】
・今月末で売却される予定で所有者が変わる。
・新しい所有者は営利目的の再開発（高層マンションを建てる）を前提に取得する。
・12月末までの居住は認めるが、年内に立ち退くとこが前提。
・補償に関してはお金自体は購入者側から出るようですが、大家から払われるようです。
（この点は大家や購入者に「ハッキリさせてください」と要求しているものの、どうも曖昧にされてしまっています。）

何卒よろしくお願いいたします。

回答No.3

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

１００万円は世間一般の相場（実績）以上でしょうね

・現家賃と同等のスペックの新居家賃の差額×24ヶ月

　２年間ですか？、ちょっと常識はずれかな？

・新居敷金、礼金、仲介手数料

　常識の範囲でしょう

・引越し費用

　当然でしょう

・新居を探すために使う労力と時間

　当然でしょう

・現住居の敷金、礼金

　敷金は還るでしょうが礼金は既に無くなった物です

普通はそれらを含めて家賃の６－１２ヶ月分で和解する場合が多いでしょう

それ以上だと「ごねてる」と言われる範疇に入るでしょうね

立ち退き料は

引っ越しに伴う「損害賠償＋迷惑料」の意味合いが強いですね

裁判所の和解でも家賃の１２ヶ月以上の立ち退き料はあまり聞きません

後は特約部分での争いでしょうね

＞・売却等に関する但書き　大家は6ヶ月前に書面で通知することで、アパートを売却できる。その際は借家人は移転の費用等を大家に対して請求できない。

裁判になると負ければ立ち退き料も貰えないかも？

裁判の判決が出るまで６ヶ月くらいは掛かるでしょうから．．．。

私なら１００万円もらってさっさと移動します

お礼

ご回答ありがとうございます。どうやら100万は正当な値段のようですね。

ちなみに自分の挙げた、差額24ヶ月の根拠は通常物件は2年契約ですから、その新居に2年は居ることになるからです。
現住居には12月までは住めるので、現契約の残り9ヶ月分なら常識内になるのでしょうか？

自分で書いておいてなんなんですが、
新居を探す時間と労力を算出するのにも、見解の相違が出てくると思います。
どのように算出するのが常識の範疇なのでしょうか？

双方の合意点を探る基準をつくりたいと思っています。
訊いてばかりですが、よろしくお願いいたします。

回答No.4

m_inoue

＃３です

＞どのように算出するのが常識の範疇なのでしょうか？

＃２の方が書かれていますが算式なんてどうでも良いのです

貴方がそこから引っ越しする事による不便・その他の費用がその金額で賄えれば良いだけの話です

立ち退き料に相場も算式も有りません

契約期間も関係有りません
手間賃も算出出来ません
相手を計算で納得させても意味がありません

大家と貴方が納得できた金額が「立ち退き料の正解」です

お礼

度々のご回答ありがとうございます。
質問させていただいて自分の頭の中が整理できたようです。何に対してどういう根拠でどういう補償するのかという説明を得ることだと気がつきました。

正解が無い分、互いが納得できる正解を導くことは難しいことだと思いました。
もし仮に基準が明確にあったなら、補償する側も説明がしやすいだろうとも思いますし、受ける側としても合意点を探しやすいのではないかと思います。

回答No.2

kurijiru2

当方、不動産業に携わっております。
複雑な契約内容や権利関係は抜きにしての考えですが、１００万以上の金をくれるというなら出ていってもいいんじゃないでしょうか。支払う人が誰にせよ、１００万以上は良心的だと思いますよ。家賃の１３ヶ月分以上ですからね。

確かに現在の家賃は割安だと思います。他で探せば同じ条件で探すのは難しいでしょうが、そこでゴネたり居座ったりしても精神的な苦痛があるだけでしょう。
金額がもっと上がればいいのか、単純に自分が引っ越すのがイヤなのか分かりませんが、しょせんは賃貸なんですから、いつかは出ていかざるをえないんですよ。まして単身者ですよね？
金額の根拠なんてどんなものが出てきても、質問者さんは納得されないんじゃないですか？

居座ることで、何度も話し合いをおこなったり交渉をするのは大変な労力です。所有者側の事業計画をストップさせることにもなります。

現在の提示額を少し上乗せさせて出て行くぐらいが賢明かと思いますけど。

お礼

ご回答ありがとうございます。

今回の件で色々とネットで調べてみましたが、明確なガイドラインがないのが不思議です。
事業計画を遅らせようとか不当な金額をもらおうとは思っていませんが、
一方的な都合によって受ける不利益に対しては、補償してもらいたいと思っています。

個人的には下記は補償をしてもらいたいと考えています。

・現家賃と同等のスペックの新居家賃の差額×24ヶ月
・新居敷金、礼金、仲介手数料
・引越し費用
・新居を探すために使う労力と時間
・現住居の敷金、礼金

これらは補償されないものでしょうか。
この合計が100万を下回れば、その金額で構いません。

回答No.1

hibikorekoujitu

どのような補償の提示があったのですか？

補足

早速のレスありがとうございます。
漠然と総額で1○○万円と言われています。
この内訳とかわわかりません。
よろしくお願いいたします。