区画整理について

質問

区画整理とは、道幅が広げられたことによって土地の区画が変わることだとわかりましたが、区画整理前のその土地の所有者は、区画整理後そのまま区画が狭くなった形で所有するパターンか、まったく別の場所に（立ち退きみたいな形で・・・）所有する形をとるかのどちらかにあてはまると考えてよいでしょうか？

　また、区画整理前とあとでは、住所(町名等）が変わる場合がありますが、法務局で謄本を申請する場合で、区画整理前の住所の情報しかないとき、区画整理後の謄本はどのように調べたらよいのでしょうか？

回答No.4

yoshi999999

既に回答されているものと重複するかもしれませんが一通りお話しておきます。少し長くなります。
【土地区画整理事業について】
まず、土地区画整理事業とは、個人、区画整理組合、国、県、市町村、都市再生機構などが良好な宅地を整備することを目的に施行する事業です。文字通り土地の区画形質を変更するもので、土地区画整理法に基づいて行われます。
内容を簡単に説明すると、事業計画において新たに必要とされる公園や道路水路等の公共用地を、地区内の権利者がこれを公平に負担することで賄おうとするものです。これを公共減歩といいます。また、事業費の一部に充てるために、一般に売却して資金を得るための保留地減歩というものもあります。
【換地について】
整理前の土地は一般的には減歩を受け、法に定められる照応の原則（位置、地積、環境、土質等）に基づいて整理後の土地の位置が定められます。この整理後の土地が換地です。
【仮換地について】
仮換地は事業に関する工事等のために必要な場合に指定されます。仮換地が指定されると、整理前の土地に代わって指定された仮換地の使用収益をすることが出来るようになります。一般的にはこの仮換地はそのまま換地処分されることになります。
【質問の前段部分について】
整理前後の土地の位置関係については、先に書いたとおり照応の原則に基づいて決定されます。照応の原則さえ守られていれば現位置であるときも地区内のどこかに飛ぶ場合もあります。また、法９５条６項にあるように、換地を定めない場合などもあります。また、保留地について言えば、これは整理前には存在しない土地です。整理すると(1)整理前後とも同じ位置(2)整理前後では全く異なる位置(3)整理後には土地が無くなる(4)新たに生み出される土地　この４種類位になると思います。
【質問の後段部分について】
法務局で謄本申請をして整理前の情報しかないということは、nisiyannさんの携わっている土地区画整理事業は換地処分前であると思われます。土地区画整理事業は換地処分を以って法務局に整理後の登記が行われます。つまり、換地処分までは整理前の登記が継続されてゆくのです。ですからいくら整理後の謄本を探そうと思っても存在しないため不可能です。では、それまでの間の土地情報はどう確認するかというと、一般的には仮換地指定通知書が代用されています。この仮換地指定通知書には整理前の土地情報と、整理後の土地情報が記載されております。

回答No.3

sein13_2

>区画整理後そのまま区画が狭くなった形で所有するパターンか、まったく別の場所に（立ち退きみたいな形で・・・）所有する形をとるかのどちらかにあてはまると考えてよいでしょうか？

はい。それにこれ以外に当たる場合がないと思うのです。基本的にはできるだけ仮換地を別の場所には作らないようにします。別の場所に持っていくと、現在の建物を立て直さないといけないので、組合の費用が多くかかってしまいますから。

一般的に、区画整理対象区域で、減歩した分を売って費用を作ります。そして敷地が狭くなっても、前面道路が広くなる分、土地の評価価格はm2当たり高くなるので、土地の評価は低くならないように、減歩率を設定するのがうまいやり方ですが、この頃は採算が取りにくくなってます。

>法務局で謄本を申請する場合で、区画整理前の住所の情報しかないとき、区画整理後の謄本はどのように調べたらよいのでしょうか？

大丈夫です。登記簿を取って見てください。表題部で、仮換地中は新しい方の所在をカッコ書きで書いています。つまり両方の所在を書いているのです。さらに、現在区画整理後であれば、住居表示まで変っていますから、区画整理前の所在で現在の所在は簡単に調べられます。そして、区画整理をすると、表示登記において、申請の添付書類に従前の底地と区画整理後の土地所在図をおとした図面を添付させられます。昔の区画整理ならそうでもなかったらしいのですが、現在では建物所在図の添付があると聞きました。神戸の某ニュータウンの話なんですが。

回答No.2

noname#21649

＞どちらかにあてはまると考えて
換地一般で答えます。
土地の権利を放棄する場合（不換地）
と
一定の減部（換地可能な土地の地籍合計／従前の土地の地籍合計）され換地される場合．
上記減部の範囲を超えて減部または増部する場合（特別換地）
が換地の場合には．あります。ただし．場合によっては．従前の土地を別の地区の土地と権利を交換して．区画整理に参加しない場合もあります（区画整理ではないのですが．土地改良の場合２条か４条あたりに記載あり）。

＞区画整理後の謄本はど
換地計画書が認可された場合には．登記所に認可された換地計画書が．たしか．無期限か５０年間保存されます。従前の土地＊＊番地で．＊＊土地区画整理の時に換地されたはずであり換地後を知りたいと．登記所で相談してください。
ただし．整理組合が現存している場合には．地券関係者に提示する義務がたしかありますので．整理組合に聞いたほうが早いです。

お礼

ありがとうございました。仕事の業務上、押さえておかないといけない内容なので助かりました。

回答No.1

and4173

一般的な定義や一連の流れ等をお調べであれば、宅建のテキスト等で調べられると図解入りでコンパクトにまとめてあり、どの段階で何が行われ、どういう効果があるか必ず書いてありますので、参考までにご覧になってみてはいかがでしょう？。

お礼

ありがとうございます。早速宅建の書物をひも解きたいと思います。