区画整理地域での住居購入についてご教授下さい

質問

現在中古一戸建てをさがしておりまして、やっと気に入った物件が見つかりました。建物、価格、周辺環境は全く問題がありません。
ですが、この土地（地域）の法令上の制限に土地区画整理事業と記載されております。
同行した不動産の方からは、いつになるかはわからないが、区画整理によって立ち退かなければ行けなくなります、といわれました。
しかも立ち退く際には土地の確保（今より狭くなる可能性大）しかしてくれなくて、建物は実費で建て直すことになりますとも言われ、
一気に不安に陥ってしまいました。
購入して数年で区画整理にて立ち退きを要求されても、とてもじゃないけど立て替えれる資金が用意できません。
このような場合、立て替え費用は保証されないのでしょうか？
当方まったくの素人ですので、見当違いのことを言っていたらすいません。
それと物件情報に記載されております事を記載いたします。（関係ないかも知れませんが・・・）
地目：宅地 / 都市計画：市街化区域 / 用途地域：第二種住居地域
現況：居住中 / 築年数：1988年10月
法令上の制限：土地区画整理事業
角地接道状況：都市計画法第53条の許可要

以上、いろいろとご教授頂けると助かります。よろしくお願いいたします。

回答No.4

dr_suguru

＞たらい回しにされ最終的に土木課というところで聞いてくれ、となりました。

たらい回し＝事業課不明＝事業化の目処なし＝絵に描いたモチですね。
どこにもあるような「話」です。

回答No.3

dr_suguru

＞区画整理によって立ち退かなければ行けなくなります、といわれました。

立ち退きはこのことですね。
↓
都市計画法第53条の許可要
※あたたの買いたい土地は、都市計画決定された「道路」か「公園」かに計画線がかかってますね。

＞いつになるかはわからないが、区画整理によって立ち退かなければ行けなくなります、といわれました。

区画整理の事業の進捗状況は？
事業認可の見込みの無い事業はいくらでもあります。
事業課（市町の区画整理課）に聞いてみましょう。
立ち退きについては、移転先（仮換地）の土地が用意されています。

＞立て替え費用は保証されないのでしょうか？

保証じゃなく、補償です。
当然、建物補償はありますが、土地の補償（買収）はありません。
買収しない代わりに土地（仮換地）を与える手法の変わった事業です。
なので土地は減歩（減少）しますが、買収はありません。

建物は、仮換地（移転先）を与える性質上、主に曳屋補償となります。
再築補償はめったにありません。
補償積算から行くと再築より曳屋のが安い補償額となります。

＞法令上の制限：土地区画整理事業
角地接道状況：都市計画法第53条の許可要

この組み合わせは疑問です。
そもそも、53条は許可しなければならない、と法文上記述されています。
許可しなければならない敷地が区画整理事業に入っている。
想像ですが、区画整理をしたいんだけど、事業の予定無し。
だけど、都市計画決定された、道路又は公園の上に建物がある。
これでけの事だと思います。

まとめとして、
行政に区画整理の事業予定を聞きましょう。
事業認可の予定が無ければ、ありふれた53条許可ですね。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/toshikeikaku/hp/4353jyoo.htm
このサイトでは、３ＦはＯＫとなってますが、３Ｆはダメと言う行政もありますので、ご注意を。

補足

ご教授有り難うございます。
とてもわかりやすいご説明で大変感謝いたします。
すぐに役所の方へ問い合わせてみましたが、たらい回しにされ
最終的に土木課というところで聞いてくれ、となりました。
土木課に問い合わせるとこの先の予定に関しては明確な回答は得られませんでした。
（しつこく何度も聞いたのですが・・・・）
ただ、この計画が決まったのが昭和42年9月26日です！と即答されました。
素人考えですがdr_suguru様のおっしゃるとおり、まったく計画の予定が進んでない？のだと思います。
少し安心いたしました。明日不動産屋と3度目の打ち合わせなので、話が進むと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

kita52326

●区画整理事業
地権者が土地を出し合って道路・公園用地や造成費等充当のため売却する土地(保留地)にあて、
造成後の宅地(換地)を受け取る仕組の都市計画事業で、公的補助金も投入されます。
造成前より土地面積は減ります(減歩)が、整然とした住宅地に変わるので従前より価値はあがるという理屈です。

●費用負担
いずれ区画整理事業が施行される(予定)ことになりますが、
事業によって蒙る損失は事業毎に決める基準によって補償が受けられるので、
追加で移転費用が発生する心配はあまりないと思います。
但し、従前の土地を減歩すると狭くなりすぎるような場合は、隣地を保留地にしてもらって購入するなどの対応が必要です。

●補償
建物が区画整理の邪魔になる場合、移転補償(曳き家、再建築)、除却補償(壊すとき)
引っ越すとき(動産移転補償)、仮住まいを借りるとき(仮住居補償)などがでます。
http://www.city.asaka.saitama.jp/reiki/reiki_honbun/ab00003901.html

●計画
　市役所には都市計画決定する時点での造成計画図があるはずなので、
購入予定の物件の周りがどのようになるのか概ねわかります。
市役所で確認されると良いと思います。
その際に、既存住宅地である従前地に対する減歩率はどのくらいかを確認すれば、
元の土地がだいたい何坪に減ってしまうのかもわかるでしょうし、
おおよその目標スケジュールも聞けると思います。

区画整理のスケジュール、減歩率、造成計画等の見込み・予定をきちんと把握して、
判断されるべきだと思います。

■土地区画整理ハンドブック
http://www.pref.miyagi.jp/tosikei/kukaku/03nyuumon/01mokuji.htm

お礼

ご教授有り難うございます。
ANo.3にも記載いたしましたが、役所に問い合わせた地点でたらいまわしにされたあげく、結局今後の予定に関する情報は全く得られませんでした。
1時間くらいは電話をしていたと思います。
今後の予定をだいたいで良いので教えてもらえますか？と訪ねると2分くらいまったくしゃべらず、無言でした。
調べている様子もなく、理解に苦しみました。
直接役所に行けば少しは良い対応をしてもらえるのかは疑問ですが、
一度いってみようと思います。
しかしkita52326様のご教授で自分の中で大分進んだ気がします。
ありがとうございました。

回答No.1

noujii

ご自身の購入される土地については、不動産屋さんの言葉だけでなく、調べられることはご自身で調べましょう。
・役所で将来の開発計画について訊く。→・閲覧できる資料は目を通しておく。→・購入予定のご近所の話を聞き込み調査。
この位は出来ると思います。

お礼

ご教授有り難うございます。
そうですね、役所には電話ではまったく相手にされていない感じでしたので、
直接足を使って情報を集めたいと思います。
ありがとうございました。