区画整理事業について教えて下さい。

質問

質問いたします。現在、市街化調整区域（市平均の人口密度の５０パーセントくらい）に住んでおります。現在の宅地の地価は２０～３０万くらいというところでしょうか。自治体の振興計画を見たら、「今後区画整理として検討すべき地域」のような形で記されておりました。そこで、教えていただきたいのですが、

１．「今後区画整理として検討すべき地域」は実際に実現するのか（これは漠然としているので分かる範囲で）
２．単純に区画整理が行われるというのは、私にとって利益なのか。また、デメリット面はあるのか（予習としてhttp://oshiete1.goo.ne.jp/qa44512.htmlは見てみましたが）

このような地域で区画整理ができるか自分で疑問ですが、新駅開業と大規模の区画整理（これは着工中）が近くで行われています。

気になるのは、
自分の土地が削られるとしたら、どのくらいなのか、家は建て替えになってしまうのか、とかです。固定資産税とか、資産価値ってどのくらい上がるのでしょうか。

回答No.4

kita52326 · ベストアンサー

■「今後区画整理として検討すべき地域」は実際に実現するのか？
　・この段階ではどちらの可能性もあります。
(1)地権者間の合意形成が図れるか？
(2)経済的に成り立つか？（保留地＋補助金等≒事業費）
(3)将来、人口増が見込める地区か？
(4)行政としてどこまで本気でやる気があるか？
　・少子化による人口減、都市部への人口流入など、社会環境が変わっているので、
　　自治体の振興計画の策定時期によっては頓挫する可能性もあります。
　　行政はおそらく、近くでやっているという新駅開業と大規模区画整理の結果を見てから、
　　という考えではないでしょうか。
　・現在、公共事業予算はマイナスシーリングが続いており、
　　自治体の公共事業の原資になる国からの補助金も減額されています。
　　一般的に考えると、住宅地系の区画整理は今後かなり厳しいように思います。

■区画整理が行われるのは、私にとって利益なのか、デメリットなのか。
　・大地主なら、評価額(＝保有コスト)の高い土地が増えてしまうので、
　　事業用地として自ら利用するか、売却するかを迫られることになります。
　　それを好まない地主が反対して、上記(1)の障害になるわけです。
　・自宅だけの方なら余計な土地が発生しないので、
　　周辺環境が改善されるメリットの方が大きいと思います。

■自分の土地が削られるとしたら、どのくらいなのか、家は建て替えになってしまうのか？
　・現在、計画地で自宅にお住まいなら、今現在の土地評価もそこそこ高いでしょうから、
　　区画整理で減部される割合は周辺の田畑・山林などよりは少ないです。
　　　○　全体の減歩率は事業費≒保留地＋補助金　と　
　　　○　事業地面積－公共・公益用地－保留地≒換地
という関係で決まるので、地域の状況や補助金額によって異なるので具体的数値はわかりません。
　・既存建物は計画上問題がなければ、出来るだけ残すように計画すると思います。
　　ただ、そのために事業費が大きく増えるようだと、補償費をはらって取り壊す可能性もあります。

■固定資産税とか、資産価値ってどのくらい上がるのでしょうか。
　・現状が宅地でしたら、５割以内には収まるのではないでしょうか。(ヤマカンですが)
　　資産価値の上昇も同様です。
　・ただし、減歩によって面積が多少は減りますし、
　　住宅が建っていれば固定資産評価額の減額も受けられる(現在もそうでしょうが)ので、
　　整備による周辺環境改善まで考えれば、
　　通常規模の家で通常の収入があるなら大きな問題にはならないと思います。

■計画の実現性については、役所、周囲の人の意見等も聞いて判断するしかないと思います。

お礼

的確な回答ありがとうございます。

ここで気になるのが、

(1)地権者間の合意形成が図れるか？

です。

・大地主なら、評価額(＝保有コスト)の高い土地が増えてしまうので、事業用地として自ら利用するか、売却するかを迫られることになります。

とありますが、それでも事業に応じるということは大地主のメリットがあるのでしょうか？

うーん気になる。

回答No.5

dr_suguru

＞１．「今後区画整理として検討すべき地域」は実際に実現するのか

まずは、市町村の財政力が重要です。
行政の回答で多いのは、「検討すべき」が多く検討しなきゃいかんなぁと言う程度かもしれません。

あとは、地権者の同意率ですね。
もうひとつは、減歩率ですね。

＞２．単純に区画整理が行われるというのは、私にとって利益なのか。また、デメリット面はあるのか
http://www.aichi-toshi.or.jp/town/town(HP)/town5.htm
↑
この図を見ましょう。
区画整理事業は地権者の土地を買収せず、減歩と言って土地を無償で提供しますので、土地の買収はありえません。

＞メリット、デメリット

今現在、広幅員に接道する敷地所有者にはデメリットで、この逆はメリットでしょう。

＞自分の土地が削られるとしたら、どのくらいなのか、

減歩率は今現在の公共用地率、地域地区で何とも言えません。
最低でも合算減歩が30％以上じゃなかな？
あなたの市で事業中であれば過去の例を聞いてみましょ。

＞家は建て替えになってしまうのか
換地計画での道路の位置できまります。
土地は買収が無い代わりに、仮換地を与えられます。
建物補償は一般的に曳屋補償になり、曳く補償しか出ませんので安いですよ。
まれに仮換地先の距離で再築補償となります。
でも、道路とか公園の直物でしか補償はありませんよ。

お礼

回答ありがとうございました。

今現在、広幅員に接道する敷地所有者なので、デメリットですか　笑。

この先、全国の自治体のまちづくりってどうなっていくのか期待薄の不安大です。　　うー

回答No.3

kafkamozar

区画整理は原則地権者が組合を作って実施するので、地権者が賛成しなければできません。
反対の人は地区外に移転ということもあります。
減歩ですが、区画整理によって地区の価値がどれぐらいあがるによります。
２０％あがれば、逆に最大２０％の減歩と考えれば大きな見込み違いはしないでしょう。
役所の窓口で情報を入手することですね。

補足

回答ありがとうございました。

これからは人口減の時代。世帯数は増えるといっても地価が上がる気がしません。まして土地も買ったばかりなので。しばらく売る気もないし。

区画整理反対色が強くなってきました。

回答No.2

noname#26116

質問者もご理解されている通りに、ハッキリした回答が困難なだけでなく、曖昧な回答でも相当に困難な質問です（笑）

1.「今後区画整理として検討すべき地域」という事ですから、恐らく担当行政、事業者に問いかけても、将来区画整理が行われるかもしれないし行われないかもしれない、という域を出ない段階です。よその事例を持ってきても全く参考にはなりません。但し、どちらにしても計画が決まるまで、又、実際に着手されるまでの時間は相当に掛かるケースが殆どです。

2.価値観によりますので、多少減歩や費用の持ち出しがあっても、街並が綺麗に整備された方が、自分や子供達、孫達の為にはメリットが大きいと考える人もいるでしょうし、減歩されたり移転その他で煩わしいだけで、今のままが一番だと考えれば全てがデメリットでしょう。

＞自分の土地が削られるとしたら、どのくらいなのか、家は建て替えになってしまうのか

区画整理を行うとした場合での、その計画次第なので、今の段階では全くわかりません。

＞固定資産税とか、資産価値ってどのくらい上がるのでしょうか

区画整理に伴い、接道状況や地型の変化、用途変え等があれば、当然評価額や路線価なども見直しがされるでしょうが、生活が圧迫される程にいきなり爆発的に上昇する事はまずありません。
しかし、これはエリアにより差のある話ですよね。新線開通で地価上昇率が非常に高いエリアもありますので。関東近郊で言えば、TX開通に伴うエリアでそれに近い現象が起きています。

お礼

漠然とした質問にもかかわらずありがとうございます。

不動産屋さんに聞いたら、「はやくて10年後には・・・」といっていたからもしやと思いまして。不動産屋さんの言い分も当然根拠はありません。

いずれにしても住民それぞれに損益が出ることから根回しや着工までに時間がかかるのですね。

都市ガス、下水道　くらいしかメリットがないならあまり希望したくない気持ちが強くなってきました。

回答No.1

jiromeijin

街が発展してきて、道路は昔の４ｍくらいしかなく通行にも支障がでるようなところが適用になるみたいです。これが農村だと、ほじょう整備となります。代償の水田に狭い農道を、前部ならして広居道路を碁盤の目上に整備して、大型機械で耕作できるようにするというものです。
両方とも、自分の土地の２０％？を道路用地として取られ？ます。その結果、交通の面では住み良くなります。但し、土地の評価額は上昇することが多いです。但し、当然固定資産税も上昇するので、住民にとって諸手を上げてという訳にはいきませんよね。注意が必要と思います。

お礼

さっそくの、回答ありがとうございました。宅地化目的でなくとも区画整理はありえるのですね。評価は上がってもこれから相場がついていくのは難しいような気がします。