中古住宅の検討ポイント

質問

現在、東側に約10mが幅3mの道路になっていて、将来建て替えの際は
セットバックが必要ですが、この物件は法律違反をして建てた物件という
ことになるのでしょうか？この物件は平成2年に建設されています。
この家は現在居住中なので、家の中を一回りしただけで気に入って申し込み
（銀行の事前審査、物件を止めを入れた）をしたのですが、不動産からは契約をする前には不動産の2級建築士が
家に入って、チェックをしてくれるという話でした。その時は、床下の状態とか
きちんと見てくれると考えていいでしょうか？それとも、不動産とは別に自分で
確かめた方がいいのでしょうか？どうか、アドバイスをお願いします。

回答No.2

omokajiippai

道路にはいくつか種類がありますので建築基準法上どの道路に該当するか調べるのが先決です。
Ｈ２年当時、建物を建てるための申請（確認申請）を行なっているはずです。
役所（建築課など）に行けばその時の申請書類（概要書）が閲覧できます。
その概要書に道路の種類やセットバック済かどうか記載してありますので確認できます。

自分で確認できるのでしたら、やるべきです。
出来ない場合は床下など特に気になっている箇所は事前に伝えておいた方が良いでしょう。
出来れば写真を撮ってもらいましょう。

補足

貴重なアドバイスをありがとうございました。早速、区役所にいって建築申請書のコピーをとったところ、セットバックが済んでいることになっていました。でも、不動産の備考欄には建て替え時にはセットバックが必要と表記されています。この不一致はどのように解釈したらいいのでしょうか？この建物は違法建築ということになるのでしょうか？
しかも、建築計画概要書には2階の建物として申請されているのです。現在は3階建てとして売りに出されています。2階の基準で建てられた3階ということになり、不安に思っています。よいアドバイスをお願いします。

回答No.1

shs405

セットバックは確かに必要になりそうですね。
でも、３ｍの道路なら５０ｃｍ引いて建物を建てればＯＫです。最近の家は、生垣・ブロック等を造らないパターンが多いので、どこまでセットバックしているのかは、若干分かりにくいかもしれませんね。

また、今の建物は、敷地ギリギリに建っているのでしょうか？
もし、そうなら同じ家は建たないと思って下さい。
道路面より５０ｃｍ以上下がって建っているなら同じ家が建つ可能性が大きいでしょう（他に容積率や建ぺい率等で違法建築でなければ・・・）

床下の状態等はチェック項目に入っているかどうかはその不動産業者に確認したほうが良いですよ。
また、自分で確かめるのは少々難しいと思います。
まして居住中となれば尚更です。
こんな時まずは、築後何年経っているか、今の所有者が新築後ず～と住んでいるかを確認して下さい。
ワンオーナーならシロアリ駆除の経歴が明確に分かるはずです。

新築時には通常シロアリ駆除等がしてあります。
が、保証期間（薬が効く期間）は５年間です。５年ごとにシロアリ駆除をして来ているかどうかを確認すれば間違いないでしょう。

もしもしていないようなら、または、ワンオーナーでない場合は、シロアリ駆除・床下点検を条件に購入すると言って見て下さい。
購入後すぐにご自身でやられても、瑕疵があれば売主の負担で直す事になりますから、最初から条件で出しても、飲んでくれるはずですよ。

良い取引が出来ると良いですね。

補足

補足をさせていただきますと、登記簿謄本で確認したところこの物件はワンオーナではありませんでした。
それに現在の基準では建蔽率はオーバーした建物になっています。建築に関する法律は建築した年によっても違うという話なので、不動産は今の基準に合わないだけで、建替えや銀行のローン申請には何も問題はないはずという説明でしたが、ご意見をうかがいたいです。
上の方がアドバイスしてくださったように、建築届けを見て確認したいと思います。
シロアリ駆除や床下点検も話をしてみるつもりです。
貴重なご意見をありがとうございました。