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購入したい中古住宅が違法建築だった

今住んでいるアパートの近くに、中古住宅が売りに出ました。 不動産屋に確認すると、持ち主の破産による債務物件であり、 売主は債務処理を請け負った弁護士の方で、不動産屋は仲介との事です。 値段と立地も良かったので仮契約しましたが、ローン審査の段階で、 容積率オーバーの違法建築物と指摘され、審査が降りませんでした。 不動産屋に確認すると、容積率オーバーは認識しているようでした。 代わりの銀行を紹介され、そこでは審査が通りますが、 金利が上がり、差額をとても損してしまいます。(百万単位です) はじめから教えてくれていれば、納得していたかもしれませんが、 仮契約後なのでとても納得できません。 ですが、立地がとても気に入ってるので購入はしたいのですが、 そこで質問させてください。  今の申し込みの状態をキープしておいて、建築指導課に違法建築である事を報告し、改善命令を出してもらい、違法建築で無くなってからはじめの住宅ローンで契約する。 と言うのは可能でしょうか?又は  上記の旨であることを伝え、ローン金利の実損分と、改善工事費用分値引きしてもらい、購入後自分で工事する。 どちらの方が可能性あるでしょうか?詳しい人よろしくお願いします。

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  • 回答No.3
noname#184449
noname#184449

#2の元業者営業です 補足拝見しました。 >売主との交渉ですが、持ち主は破産しているので弁護士の方が交渉相手なのですが、僕との交渉を突っ撥ねて契約解除したあと、役所に違法建築であることを報告され この時点で元の売主は何の権利も無くなってますからそれこそ「どうでもいい」でしょう。また、役所に報告されても前回の回答に書かせていただいたように、民間所有の既存建築物に対し「生命・財産の危機」が差し迫っていない場合、行政は何もしませんし、できません。 違法建築の報告を受けても「あぁそうですか」で終わりです。 >買い手が付かなくなる恐れがあっても、値引きには応じないでしょうか? 宅建業法上、宅建業者は買主にその事実(違法建築)を契約前に告知しなければなりません。 要は噂になろうが、事前に告知されようが結果は同じ事です。その事実を知って契約するしないは自由ですから。 平たく言えば現時点で「相場より極端に安い価格での売却」は織り込み済みですよ。債権者は。 「融資の受けられない違法建築物件で、借金のカタ」なんて物件は、まともな価格で売れる訳ありませんからね。 故に、ご質問のような「面倒な」条件で売るような事はせず、暫くこのまま売り出して、万が一売れれば良し。最悪競売まで考えているでしょう。競売なら必ず現金で落札ですから。

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質問者からのお礼

なるほど、勉強になりました。 ローン金利が高い分を考えると、相場より安い感じはしません。 現金一括ならば安いのでしょうね。 もう少し考えてみます、ありがとうございました。

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  • 回答No.2
noname#184449
noname#184449

元業者営業です >値段と立地も良かったので仮契約しましたが 不動産の売買に「仮契約」はありません。 全て「本契約」になります。 >ローン審査の段階で、容積率オーバーの違法建築物と指摘され、審査が降りませんでした。 当然ですね。違法建築に担保価値はありませんので。 >代わりの銀行を紹介され、そこでは審査が通りますが もう正式に融資承認の内定は出ているのでしょうか? それならもう「ローン特約」も利用できません。 >はじめから教えてくれていれば、納得していたかもしれませんが、 もし「正式契約済」なら事前に「重要事項の説明」を受けているはずで、容積に関しても事前に説明がされていなければなりません。 それが行われていないなら「重要事項説明義務違反」で仲介業者は行政処分の対象になります。 事実関係が不明ですが、もしご質問文の「仮契約」が所謂「申し込み」や「買付け申し込み」という段階であるなら、キャンセルしてもノーペナルティです。 仮に「正式契約済」でも「重要事項説明義務違反」ですので、契約は無効になり、キャンセルしてもやはりノーペナルティです。 勿論、このまま話を前に進めるのも自由です。 >建築指導課に違法建築である事を報告し、改善命令を出してもらい、違法建築で無くなってからはじめの住宅ローンで契約する。 と言うのは可能でしょうか? 不可能です。例え違法建築でも既に建っている家に対しては「生命・財産の危機」が無い限り、行政は何もしませんしできません。 行政が命令を下せるのは「建築途中で発覚した場合」か「完了検査時」です。 当然、取り壊しもできません。 民法上は「折角建てた家を取り壊すのは社会的損失」という解釈です。 >上記の旨であることを伝え、ローン金利の実損分と、改善工事費用分値引きしてもらい、購入後自分で工事する。 これは売主との交渉次第ですが、多分突っ撥ねられるでしょう。 そんな費用持つ位なら更地にして売った方が安上がりです。 予算次第ですが、私なら更地にして引渡しを要求し、好きなように注文建築で建てます。 ご参考まで。

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質問者からのお礼

丁寧な回答ありがとうございました。

質問者からの補足

すみません、ご指摘の通り重要事項の説明を受けた本契約です。 重要事項の説明には容積率オーバーの事は載っていません。 代わりの銀行は不動産屋がここなら通ると説明しているだけです。 売主との交渉ですが、持ち主は破産しているので弁護士の方が交渉相手なのですが、僕との交渉を突っ撥ねて契約解除したあと、役所に違法建築であることを報告され、その物件の近所の人に、違法建築であることを知られ(実際二件隣は知り合いで、僕が交渉中なのも知っています)買い手が付かなくなる恐れがあっても、値引きには応じないでしょうか?

  • 回答No.1
  • ritzkun
  • ベストアンサー率36% (38/105)

まず、仮契約とはいったい何の契約でしょうか? 法律上、「契約」の場合、 契約の前に、宅建業法35条に定める重要事項説明を行わないといけません。 そこにその旨が記載されているはずです。 仮契約とは、要望書や買付のようなものでしょうか? それならば、法律的になんら拘束力はありません。 買付申込金を支払っている場合でも、契約前段階に解除すれば 返してもらえます。 万が一返してもらえなければ、協会へ訴えることもできます。

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質問者からのお礼

早速の回答ありがとうございました。

質問者からの補足

すみません、まだお金を払っていなかったので仮をつけてしまいました。 重要事項説明を受けた本契約です。重要事項説明には容積率オーバーのことは書いていません。

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