購入した物件が違法建築らしいのですが・・・

質問

初めて質問致します。
こういった事の知識がないので、詳しい方の意見が聞きたいと思いました。よろしくお願いします。

新築の一戸建て(3階建て)を購入する事にしました。
売買契約も済んで、融資銀行を考えている時に、建ぺい率をオーバーして建てている物件だと言う事を仲介の不動産屋に聞きました。
何か問題はないのか不動産屋に聞いた所、↓のような事を言っていました。
・隅切りの土地を入れれば建ぺい率オーバーではない。
・開発地域(地区計画地域？)なので、役所もOKをしている。
・住宅ローンの借り換えも問題ない。
でも「違法建築」という事は言っていました。
住宅ローンは、不動産屋の提携銀行で審査は通りました。

本日、役所に確認したのですが、役所の届けは建ぺい率をオーバーしていないと言われました。
今日は担当の方が不在だったので、明日色々な書類を持って、役所に行く予定です。
売買契約は済んでいますが、金消契約は19日です。
不動産屋も夏休みの為、確認できません。
それに、不動産屋も利益の為に、本当の事を言ってくれるのか信用できません・・・。
何も問題がなければ購入したいのですが、後々、色々と問題があったりするのは嫌なので、アドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

DIY-suki · ベストアンサー

違法建築であれば問題はあるでしょう。

まず、役所の届出では建ペイ率がオーバーでは無いと言う事なので
建築許可を取った後に間取りが変わってしまっている可能性がありますね。
３階建ては建築基準が厳しく構造計算などの必要書類なども沢山必要で、
それが無いと建築許可がおりません。

しかし、建築許可を取る為の間取りでは売り難い物件になってしまうので
許可が下りたら使いやすい間取りに変えて作る訳です。
そうすると建ぺい率をオーバーするといった事になりかねないのです。
また、その他の欠陥が多く存在することになります。

通常、中間検査や完成検査が行われますが
かなりの割合で検査が行われていない状況のようです。

すでに契約をされてしまっているようですが
役所の検査済証はありましたか？
建築許可を得る為の図面と現在の間取りは合ってますか？
無ければ完成検査を受けていませんので見せられない
建築基準法違反などの理由があるはずです。

違法建築と知りながら販売している不動産屋も駄目でしょう。
また、違法建築ですので後々の保障にも問題がでてきますし、
もし中古で売却する場合にも販売できなくなります。

今後いろいろな問題が発生しますので慎重にご検討ください。

お礼

アドバイスありがとうございます。
検査済証はあるのですが、検査済証の書類の中に図面はありません。
検査済証の敷地面積と、売買契約書の土地の大きさが違うのも気になります・・・。

不動産屋も建ぺい率オーバーという事を知らなかったようです。
住宅ローンを組む銀行の審査で建ぺい率オーバーだという事がわかったと言っていました。
その時に違法建築というのが問題ないのか聞きましたが、役所はOKなので何も問題はないと言っていました。
しかし、役所では建ぺい率オーバーしていないと言っていました。
なので不動産屋が信用できません。

回答No.3

yuwa

始めまして。
建ぺい率をオーバーしている違反建築物という事ですが、売買契約を締結後に仲介業者から告知されたのであれば、重要事項説明時にはその説明が無かったのでしょうか。
その違反が事実であれば、説明義務○○ではないでしょうか。
重要事項説明は、その物件がどのような状況にあるか、建築基準法・民法・都市計画法・その物件所在地の行政の指導要綱等を説明するものです。
説明の時点で、「本物件は、建ぺい率をオーバーしているので将来、○○が適用になる事があります・・」等を説明し、その上で買主に購入を再検討して頂く事が重要だと思います。
また、役所では建ぺい率をオーバーしていないとの回答ですが、何故不動産会社はオーバーしていると言ったのか・・。
その点の説明を十分に聞く必要がありますね。
いずれにしても、報告が事後報告はどうかと思います。

回答No.2

noname#12813

建蔽率オーバーについては、売買契約の重要事項説明の時に、告知はされましたか？
建蔽率オーバーが真実かどうかにもよりますが、本当に
違法建築であれば、説明義務はあると思います。
それを説明されてなければ、宅建業法違反ではないでしょうか。
重要事項説明をした、宅建主任者（有資格者）はどなたでしょうか。その人に問い合わせしてみましょう。
有資格者は嘘を言うことはできません。
その、建蔽率オーバーが告知事項であるかどうかも含めて、聞いてみてください。
宅建主任者が嘘を言っていた、あるいは、重要事項説明を宅建主任者が行わなかったという場合、それ自体が違法行為なので、きちんとした法的機関にも問い合わせは今すぐしましょう。
（といっても、どのような機関かは私もよく知りません、消費者センターとか、不動産協会とかでしょうか。宅建協会なんていう団体もあるのでしょうかね）
まずそれがはっきりするまで金消契約は保留にすべきです。仲介業者が違反をしていたのなら、当然ですが契約は撤回できます。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今は不動産屋が夏休み中なので、確認できないので18日に連絡してみます。

ただ、不動産屋も建ぺい率オーバーという事を知らなかったようです。
住宅ローンを組む銀行の審査で建ぺい率オーバーだという事がわかったと言っていました。
その時に違法建築というのが問題ないのか聞きましたが、役所はOKなので何も問題はないと言っていました。
しかし、役所では建ぺい率オーバーしていないと言っていました。

不動産屋にもう一度確認しても「大丈夫ですよ。」と言われてしまうと思います。
本当に、問題がなければいいのですが・・・。