中古物件の購入について(至急です)

質問

現在、以下の内容の3階建築7年の中古物件購入を検討しております。この物件、仲介業者に確認したところ、チラシには北側4m私道(および東側4m公道)となっているのですが、実際には、私道と物件の敷地の間に10cmほどの境界の細長い土地が入っていて、厳密にいえば、私道とは接していないそうです。ちなみに、この境界線は、私道の奥にあるアパート所有者が持ち主らしいです。
物件を見学に行った際は、見た目上接している訳だし問題ないって思っておりましたが、昨日、仲介業者から連絡があって、どうもこの物件、この境界線のため北側斜面規制にひっかかるそうです。具体的には、この境界線が他人の敷地であるため、この建物はそもそも屋根に傾斜をつけないといけないのですが、建築許可は傾斜付きの図面でとり、実際は傾斜なしで建築、さらに建売されたようです。建替え時やなんらかの事情で物件を手放すようになった際、このことが問題になることが懸念されるので、なんとかならないかと仲介業者にお願いしたところ、その境界線の持ち主から承認が得られれば大丈夫と仲介業者は主張してます。(その件は売主に交渉してくれるそうです。)ちなみに、この物件は、売主が不動産会社の不動産買取物件です。
そこでどなたかお知恵を拝借したいのですが、この場合、境界線の土地所有者から承認さえ得られれば、建替えの際も現在と同じ建物を建てることができるのでしょうか。そもそも、傾斜規制が守られていない物件ということで、ローンが通るかどうかも懸念されますが、仮に通ったとした場合、この物件を購入するにあたり生じそうな問題点について、お教えいただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.8

kkknagisa · ベストアンサー

疑い出せば、かなり疑わしい物件のようですね。
手を出さない方が良いかも知れません。
私道については、私道の所有者が、「自分の土地があるのだから、私道側からの乗り入れは絶対認めない」とでも言っているのでしたら、他の方の回答のとおりでしょう。
が、１０ｃｍ位の残地が残るなんて事は良くあります。
私道の所有者が、奥にアパートを建てたいために、私道用地を確保した。
その際、昔のことなので、４ｍ以上として２間と４分の１（約４．１ｍ）とした。
アパートなどが出来上がって、私道認定もされ、私道部分を宅地のままにしておくと税金が高いので、分筆して公衆用道路に地目を変更した。
その際、どこかで間違いがあって、４ｍだけが公衆用道路となって、１０ｃｍ部分が残ってしまった。
私道の所有者も、利用価値もないし、何とか整理したいとは考えているが、ま、面積も小さいので、そのままにしている。
もし、隣接地の人が売って欲しいと言えば、分筆やら登記の費用を持ってくれるなら、相場で売るつもりだが、費用がかかるから誰も売ってくれとは言ってこない。
今回の家の確認申請時も、その１０ｃｍ部分は、道路としているから、何の問題も無かった。
なんて、かなり想像力逞しく想像しましたが、そんな状況も考えられるかな、と思います。

ま、私道に関してであり、「収納を部屋にしている」はダメですけどね。

と、いろいろ書きましたが、根本的に仲介業者なりにきちんと確認させて、整理させるべきと考えます。
今の状況がどうなって、私道の所有者はどんなことを言っているのか（通行を認めないとか言っているのか、売りたいという希望でもあるのか、など）、先々、どんな問題が考えられるのか。
それらをきちんと整理しない仲介業者なら、仲介業者自体が信用できないので、ヤメでしょうね。
halfmoonbeachさんは、「問題があるなら買わない（価格が非常に安い、なんて場合は、考慮の余地があるかも知れませんが）」、「納得出来ないなら買わない」で良いのではないでしょうか。

補足

親身なご回答、どうもありがとうございます。
この10cm部分を購入できれば、この物件そのものが角地になるため、物件としての価値はずいぶん上がると考えられます。(もともと建蔽率60%、容積率200%なのですが、角地だと建蔽率が70%と不動産会社の人が言っておりました。)トータルの値段次第ですが、多少の出費をしても購入できるなら購入しておいた方が得策でしょうか?

回答No.12

xyz773

現状のままの場合。
建替え時、現状と同じものが建てられるかのご質問に対しては、違反建築なので、建てることはできません。他人の土地に接している限り、他人が承諾しても許可しても、関係ありません。法規上は、あくまでも、他人の敷地であり、隣地境界線です。
北側斜線制限違反以外では、容積率オーバー、法規上の採光等の違反を起こしている可能性もあります。（プランにもよりますが、道路斜線の違反の可能性は敷地内にカーポートがあると思うので可能性は少ないです。また、建ぺい率に関しては、カーポートがあると思うので大丈夫でしょう。カーポートに付随する屋根がある場合、地域によっては、カーポートを建ぺい率に含める場合もあるので注意が必要です。）現状の図面でチェックされたらと思います。
建物の価格に関しては、売りにだされている物件が世間相場なのか、それとも、世間相場より安いかわかりません。
もし、世間相場なら、値引き交渉をすることをお奨めします。（違反建築物だから）世間相場より安いのなら、値引き交渉の余地はないかもしれません。
違反建築なので、ローンはどうなるかわかりませんが、ローン会社に聞いてみるべきだと思います。
それから判断されても遅くはないでしょう。
いろいろとみますと、この物件は東側４ｍ公道に接する敷地です。（角地というおなしがでたので、東側道路に接する敷地と勝手に判断しています。まちがっていたら申し訳ありません。）新築する場合は、東側道路を利用して、法規を遵守して申請すれば問題はないでしょう。北側斜線制限があるので、守らなければなりません。地域は、中高層住居専用地域だと思います。（低層住居専用地域ではないですよね。絶対高さがありますから。）それと、高度地区指定もあるかないかチェックする必要があると思います。

どうしても角地にこだわるとき
角地にしようと思えば、北側の隣地境界線を道路境界線にすれば良いことです。方法は、No７様とNO.11様を参考にされたら良いと思います。北側斜線が、隣地境界線ではなく、道路境界線の場合、道路境界線と反対側の道路境界線の部分になりますので、道路があるとだいぶ緩和されます。（私道が位置指定をうけてる場合です）
ただ、角地だから、建ぺい率が１０％無条件で多くなるのではなく、特定行政丁の指定が必要です。
通常は、安全上、防火上問題がなければ、指定されるので心配はないですが、特定行政丁にお聞きになると良いと思います。角地扱いになるとだいぶ緩和されるので、現状の建物も建築することが可能になります。道路扱いになれば、法規上の採光もクリアできるでしょう。

お礼

丁寧なご回答、どうもありがとうございました。
昨日、仲介業者に確認したところ、どうもこの物件、完了検査も受けておらず、教えてgooの他の質問でも指摘されているように、昨今のローン審査は通らないことが予想されます。また、皆様の意見を参考に、この物件が適合物件になるにはどうしたらよいか検討してみましたが、現況引渡しを基準とする売主さんとの間のギャップが埋まる可能性が低く、今回は見送ることに致しました。
xyz773様へのお礼の欄で書くのも恐縮ですが、皆様、どうもありがとうございました。

回答No.11

walkingdic

>3.の細い敷地を位置指定道路に含めるためには、どのような手続きが必要と考えられるでしょうか?
位置指定道路の変更手続きがありますので、それを行います。
不動産業者に聞けばよくご存知ですよ。直接役所に聞いてもかまいません。

必要なものにその位置指定道路の所有者の承諾が必要になります。問題の敷地の所有者の承諾も必要です。

変更は許可制ですが、ご質問の場合には単純に道路が広くなる方向でしかないので、特に問題なく許可は下りると思います。

お礼

どうもありがとうございました。
これでしたら、物件の方は現況を変えずに済むので、理想的ですね。是非、仲介業者の方に確認してみたいと思います。

回答No.10

isejin

北側敷地は、他人の敷地です。勝手にどうこう、することは出来ません。甘めに検討しない方がいいので。
東側道路4ｍ、北・南・西は隣地で建蔽率60%、容積率200%（前面道路からは検討してあるの？）の敷地、３階建の建物の中古物件（不適格物件）を検討しているということですね。

建物の完了検査受けた後（ここは憶測、要確認）、３階一部改装？増築？で、北側斜線規制違反。違反部分は、ほんとにそれだけかな？

他人に迷惑を掛けている違反行為なので、悪質な部分ですね。

ただ、今建っている建物を直せと言ってくる人もなかなか、いないです。工事中ならいますけど。
問題になってくるのは、確認申請が必要になってくる工事をする時に、申請が出せない。その部分を直してからならＯＫかな？
クローゼットを部屋で使うように変更するに当たり、構造部分等が、きちっと設計施工されているか。元からその様に造り替えると設計されていればイイが。最低３階建で検査済証があること。
思いつくのはこれぐらい。

建替え時は、基準法を守って建ててください。法改正もあります。

お礼

どうもありがとうございました。
できれば違法建築の物件は避けたいのですが、気に入った物件でもあるし今後の勉強でもあるので、とりあえずとことん検討してみたいと思います。

回答No.9

yosiboh100

ＮＯ６です。再び！！

ＮＯ８様への補足で、角地になると書かれていますが、私の住む地域だと、両方の道路幅合わせて１０ｍ以上の条件がつきます。そのような規制がそちらの地域にないか確認したほうがよさそうですね。

購入後にああいったこういったは通用しません。
よく注意してください。

一方向の道路として購入すればよいのではないでしょうか？もちろん、建物の価格は、評価を思いっきり下げて。違反建築なのだから。北側に建物が建つ心配もないし、価格が折り合えばよいと思います。
という事で考えてみてはいかがでしょうか？

何かいわれたら、次に建て替えるときは、基準に合った建物にします。といえばよいと思います。

お礼

親切なご回答、どうもありがとうございます。
ローンを組む際、担保価値を低く評価される可能性もあるので、値段については少なくとも納得できるところまで交渉する必要がありそうですね。

回答No.7

walkingdic

ご質問の場合、北側４ｍの道路が建築基準法上どうなっているのかが重要です。
ご質問の状況から想像しますと、北側４ｍの道路は法第４２条１項５号の位置指定道路であり、その道路とご質問者の敷地の境に細い敷地が存在するということではないかと思います。

この場合には、３つの方法が考えられます。

１．その細い敷地部分を買い取る
２．その細い敷地部分を借地とする
３．その細い敷地部分を位置指定道路に含める

これらのどれかにより北側斜線規制はなくなり、単純に道路斜線規制となります。

一番望ましいと思われる解決策は１または３です。

補足

どうもありがとうございます。私道と細い敷地の関係は、おっしゃる通りです。
3.の細い敷地を位置指定道路に含めるためには、どのような手続きが必要と考えられるでしょうか?

回答No.6

yosiboh100

確認します。
４ｍの私道は、建築基準法上の道路に認定されているのでしょうか？
（北側斜線の緩和が受けられるのであれば、多分認定されていると思いますが‥）
１０センチの土地は、その４ｍの中に入っているのですか？
誰の持ち物であれ、建築基準法上の道路に認定されていれば、中心から４ｍは、道路として扱ってよいはずです。もともと私道というのは、所有者は、個人ですよね。その一部とも考えられます。

＊建築基準法上の道路と認定されていなければ、私道であったら、私有地と同じ扱いになるので、もともと緩和は受けられません。

視点を変えて、隣地の許可があればＯＫという話はありません。ＯＫになるばあいは、土地を借りて（又は購入して）自宅の宅地の一部としなければなりません。

再度まとめると、私道は、一人の所有、共同所有の場合や、部分的に個人所有の集まりの場合があります。その個人所有の一部なのではないでしょうか？
４ｍの私道ということは、やはり、その１０センチも私道の一部と考えられます。

調査する事は、私道の所有者が誰なのか、どこから私道になっているのか？
建築基準法上の道路として認定してあるか？
というところですかね。

建て替えるときは、法律にあった建物にする必要があります。購入価格をそのレベルで設定すればよいのではないでしょうか？
違反しているから建て替えなければならないというものではありません。自分がそのまま使うには不都合ではないと思います。

最後に、不動産屋さんからの説明は書面でもらいましょう。不適格な説明はなくなります。それがだめなら、話し合いの前に、録音機材を出し、録音させてもらいます。と明言し、説明を受けましょう。そのときに、日付、名前を確認するように一緒に録音してください。

かなり、想像の部分が多いので、自信無しで回答させてもらいます。

補足

詳しいご回答、ありがとうございます。
10cmの細長い土地ですが、私道との境界の縁石部分でして、土地区画図を見た限りでは、私道とは別になってます。(私道に面して、アパートを含めたいくつかの建物が建ってますので、建築基準法の道路として認定されてはいると思います。)で、この縁石部分を考慮した北側傾斜が必要とのことでした。(実際には私道に接しているように見えるのですが、この境界のため、接してません。もし仮に4mの私道と直接接しているのであれば、傾斜規制にはひっかからないそうです。)やはり、境界土地の所有権もしくは借地権がなんとかならないかで交渉するしかないのでしょうか？

回答No.5

hide650929

状況から見て旗状敷地の竿部分に接しているという事でしょうか？　それならば希なケースではなく、むしろよくありがちなケースといえます。（一筆の土地だった物を分筆した場合など）　多分、私道の奥にあるアパートのオーナーが元々の土地を所有していた可能性が高いと思います。　　さてご質問ついて、先ず建て替えについては建築基準法上の問題ですので隣接地の所有者が承認などは関係ありません。つまり法的に認められない建物はいくら近隣の同意があっても建てられないということです。　次にローンについては購入しようとする物件の担保価値がどう査定されるかによりますが、この様な物件なら他の中古住宅よりも銀行の査定は大きく下回る筈ですから、購入価格半額程度のローンが組めればよい方かもしれません。

補足

どうもありがとうございます。
恐らくですが、私道の持ち主もアパートのオーナーと一緒で、土地を売った後に私道を使わせない(?)ために、こんなことをしたんではないかと推測されます。いずれにしましても、住みにくそうな環境ですね…

回答No.4

noname#20102

＞その境界線の持ち主から承認が得られれば大丈夫と仲介業者は主張してます。

そんなことは有り得ません。
そもそも、境界線の持ち主も今後変わるかもしれませんね。

＞境界線の土地所有者から承認さえ得られれば、建替えの際も現在と同じ建物を建てることができるのでしょうか。

建てられません。
近隣住民が了承すればいいという問題ではなく、違法で建築することは役所が認めてくれないのです。
つまり、将来あなたが改築や建て替えをしたくても、請け負う工務店がないということです。
違法行為と知りながら引き受けてくれるまともな業者はありません。
一級建築士の友人に聞いたことがありますが、建築士にとって、北側斜線制限というのは一番、守らなければならない規則なのだそうです。
もちろん建蔽率や容積率の違反もしてはいけないことですが、でもそれは個人だけの問題で済みますよね。
でも北側斜線というのは、他人の日照権に関わることですし、一人が違反をすれば、その周りがみんな違反をしはじめてしまって街並みが崩れていってしまうからなのです。
ですから斜線制限を無視してでも建築を請け負ってくれる人は絶対いないと思ってください。

補足

どうもありがとうございました。
境界線といっても縁石部分で見た目上は私道に接しており、間に私有地が入るって言わないと斜線違反していることは分からないのですが、違法は違法ですよね。もう少し皆様からの意見も参考にしたいのですが、問題がありそうな物件には手を出さない方が無難という気がして参りました。

回答No.3

DIY-suki

＞この建物はそもそも屋根に傾斜をつけないといけないのですが、建築許可は傾斜付きの図面でとり、実際は傾斜なしで建築、さらに建売されたようです。

建築基準法違反ですね。
完成検査も受けてないのでは？
検査済証ありました？
３階建てなのでいろいろと厳しいのですが
屋根以外の部分でも図面と違う部分があるかもしれませんね。
なぜ築７年で売りに出たか確認しました？

今後の事を考えるとやめたほうが無難かと。

補足

どうもありがとうございます。本来、クローゼットにする3階の1部を建築確認後、6畳の部屋にしたようです。何でこんなことができるのか気になっておりましたが、完成検査を受けてない可能性があるのですね。老年夫婦の方が3階建はつらいってことで売りにだしたそうです。(それも仲介業者の言い分で、本当のところはどうか分かりませんが…)

回答No.2

m_inoue

何件か中古物件を購入しました

「問題の有りそうな物件には手を出さない」

これが賢い買い方です

問題の有りそうな物件は必ず他の問題も発生します

お礼

どうもありがとうございました。おとといまで買う気まんまんだったのですが、だんだんとやめた方が無難な気がして参りました。