中古住宅購入（金融物件）

質問

ある中古住宅の購入を考えています。前の住人が自己破産で手放した物権だそうですが、売主は仲介で不動産会社です。この場合、仲介という事ですが本当の売主は別という事ですかね？また、金融物件の為価格が通常よりも割安だと不動産会社はアピールしてますが、どのような事に注意したらよいか教えて下さい。
金融物件の意味もよくわかりません。第三者占有はありません。

回答No.2

lemonbarm · ベストアンサー

売主・・・その物件を持っている人で、売ろうとしている人
仲介・・・売主から売って下さいと頼まれて売る作業をしている人
こんな感じでおわかりいただけるでしょうか。

破産者とのことですから、破産管財人（通常弁護士）が売主の代理人か何かに専任されていんませんか？
または、住宅ローンなどの融資機関が売却請求をかけている場合もあります。
いずれにしても、早期にかたづけたい意志が強い為、確かに少々時価相場より安くなっていることが多いでしょう。

まず、注意しないといけないのは債務者がどの程度抵当権などを付けているかです。
税金の滞納等や銀行系の抵当権ぐらいの設定であればある程度話はつくのですが、個人やいわゆる裏金などの抵当権がついている場合、抵当権の抹消で少々（場合によっては長期戦）時間がかかる可能性があります。お金を少しでも沢山手に入れるために、相手方が時間をかけてくる場合があり、根比べのようなものですが時間が無いよ・・・となってくると相手の要求を飲まなければいけなくなるので、某かの損を被ることがあります。
たとえば抵当権抹消に余分にお金が欲しい等という要求が発生します。
契約の段階で、引き渡し期日（この日までにちゃんと抵当権等を抹消してきれいな形にして売り渡してもらう日です）を明確にし、だらだらと延長されないように気をつけましょう。
少しでもやばそうだなと思ったら早期撤退をお勧めします。

それと、司法書士の設定は自分で選択させてもらうのがベストだと思います。
引き渡し時に一括で抵当権の抹消を行いますので、相手方の司法書士をそのまま利用するよりは、少しでも信頼が置ける司法書士を選択すべきだと思います。

お礼

ありがとうございます。
＞住宅ローンなどの融資機関が売却請求をかけている場合もあります
これだと思います。その不動産屋は金融物件を専門に扱っているらしく、改装渡しでの販売だという事です。

回答No.4

YUIYUI25

銀行金融物件の住宅営業をしていました。
評価ですが、１０年たてば建物の価値はありません。
ですが普通よりは安いです。
理由は、謄本を取寄せると全て記入されているので、今後売るときに気にする人には売れません。
そこがデメリットです。
商売をしている人や
年配者はきにして次に売るときに購入しないようになる可能性があります。
ですから、ご自身の今後の予定（６０代で売ってマンションとか）によって考えるのもいいと思います。
ですが、ローンを支払えなくて・・・というのは結構あります。可能なら、破産寸前の謄本上でもきれいな物件をお勧めします。
頑張れば、銀行には系列の不動産やがありますので教えてくれます。すぐには無理ですが・・・。

補足

ありがとうございます。
＞１０年たてば建物の価値はありません。
ほとんど土地代だと考えていいのですね。
＞謄本を取寄せると全て記入されているので、
抵当権とか、いわゆる瑕があるという事ですか？
謄本は素人でも簡単に取り寄せor閲覧できるのですかね？再度、お願いします。

回答No.3

and4173

売主が破産している場合は、管財人となっている弁護士などが実際の売却活動の窓口になって、どちらかの仲介会社に媒介契約（売却の依頼）を締結していると思われます。

そういう意味で取引上は、通常のケースと変わらず行われ、その物件についている抵当権が抹消さえできれば特に問題はありません。

ただ、弁護士を通じ、取引条件の調整や債務の調整が行われるので、申し込んでから回答が来るまで多少時間がかかってしまうことが多いです。
その間に、買主さんも気が変わって結局、契約まで至らないといったケースもよく見られます。（弁護士さんの仕切り方次第です。）

その他、弁護士さんによっては、価格は安くするから、領収書なしで引越代程度を売主にあげてもらえないかと要求してくる場合もあります。（強制ではないですが、これで気分を害する買主さんも多いです。）

これまでの経験より参考までに。

補足

ありがとうございます。
抵当権設定はないとの事です。
冷静に考えるとはたして割安なのかどうか疑問になってきました。築１０年の木造家屋の価値は何％下落するものでしょうか？また、その辺の土地価格はどの様にして調べたらよいのでしょうか？（その辺一体の土地販売はしていません。最近、土地購入した人もいません）宜しくお願いします。

回答No.1

fukuryu-

金融物件を例でたとえると、
ある人がこの不動産（市場価格５０００万円）を担保にお金を３５００万円借ります。
この人が、お金を返せないので、この家をあげるので、借金と相殺してくれと言います。
しかし、貸した側は不動産なんか持っていても利用価値が無いから要らない、一刻も早くお金が欲しい！
５０００万円の物を４０００万円で売りに出せば、相場より安いからすぐ売れるだろうし、利息の足しにもなるから売ってしまおう！

ざっとこんな感じです。

本当は、お金を貸した人が複数だったり、借りたお金が市場価格より多かったりと、複雑なケースの方が多いのですが・・・

売主は仲介で不動産屋？
これが今ひとつ分りません。

売主は物件を持っている人。
仲介とは売主から売却を依頼されることです。
同じになる事はありません・・・・

注意点は、まず、話を持ってきた不動産屋が信頼のおける業者であるかを確かめましょう。

融資を受けて購入するのであれば、融資先の金融機関と十分に相談しましょう。

融資を受けず、キャッシュで買うのであれば、メインバンクなどに司法書士を紹介してもらい、その方と十分相談しながら話を進めてください。

売主側が司法書士を指定してくるケースもありますが、この場合もその司法書士について調べる必要ありです。

いずれにしても、多少費用は掛かると思いますが、自分が信頼できる不動産屋なり司法書士なりをブレーンに就けて、慎重に判断する事が必要です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。＞売主は仲介で不動産屋　ちょっと紛らわしかったですね。
同じ不動産屋で３つの物件があり１つは仲介、後の２つは売主と書いてあったもので・・・
仲介と売主の違いがよく判りません。仲介とは委託で売主と書いてあるのは不動産屋の自社物件という判断でよろしいのでしょうか？前の持ち主は住宅ローンが払えずに自己破産したみたいです。