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宅建 過去問の解説をお願いします!

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お礼率 96% (232/241)

こんにちは!

いつも宅建の勉強を頑張っています!

過去問を解いていてわからないところがありましたのでご説明お願いします 。
問題です 。

Aは土地を B に売却する契約を締結し決済日に登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Bが土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので登記及び引渡しはしなかった。

B が AB 間の売買契約締結後この土地を C に転売する契約を締結していた場合、 A は A B 間の売買契約を解除しても、Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。

解説に
C が登記を得ていない時は C は保護される第三者ではないとありますがなぜなのでしょうか?
解説よろしくお願いいたします!

回答 (全3件)

  • 回答No.3

ベストアンサー率 37% (3202/8569)

宅地建物取引主任者(宅建) カテゴリマスター
またしても
この場合、民法の規定及び判例によれば
次の記述のうち誤っているものはどれか?
のお話しです。

ん?・・・過去問の改ですかね?
問題はしょった?・・・なんか違う・・・ような?

まぁ、それはそれとして、先に進みますよ!

登記を追うと、Aで止まっています。

問題文のこの部分を読めばわかります。
Bが土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので
登記及び引渡しはしなかった
  ※ここです!、登記はAで止まっている。

からの解除ですから、この法律が当てはまります。
民法545条1項但書

https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC545%E6%9D%A1

これです。

当事者の一方がその解除権を行使したときは
各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。
ただし
第三者の権利を害することはできない。
  ※ここです。

A は A B 間の売買契約を解除した
したのだから
Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。

だったら、法律どおりでいいじゃない。?
どういうこと??

この権利をCが主張するには、登記が必要なのです。
それの根拠が 頭の痛い判例 です。

ここで、判例登場です!

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52851

甲乙間になされた甲所有不動産の売買が
契約の時に遡つて合意解除された場合
  ※AがBに土地を売ったんだけど、Aが解除した。

すでに乙からこれを買い受けていたが
未だ所有権移転登記を得ていなかつた丙は
  ※すでにBから買った登記のないCは

右合意解除が信義則に反する等特段の事情がないかぎり
乙に代位して
  ※Bに代行して

甲に対し所有権移転登記を請求することはできない。
  ※Aに対して、請求できない。

C が登記を得ていない時は C は保護される第三者ではない
なんで?でっか??

民法の規定及び判例によれば、そうなります。

本肢は
A は A B 間の売買契約を解除しても
Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。
といってるけども
民法の規定によれば
A は A B 間の売買契約を解除すれば
Cのこの土地を取得する権利を害することができる。

こんな感じなんですけど
この問題は、やっぱり民法の規定と判例が必要
と思います。

判例や民法の規定を知っているだけで
自分で考えずに、その法律や判例に当てはめるだけで
解けます。
ジグソーパズルのように・・・
これは、皆に平等です。
皆と差をつけたければ
必要最低限の法的知識を身に着けるしかありません。

根拠は、すべて法律にあるのだから当然、と思います。
でも大丈夫、です。
地球は丸い、それと同じで四角い頭を丸くする。
まだ時間はたっぷりあります。

なぜ僕がそんな偉そうなことを言えるのか?
それは、僕が宅建4回受けたから、です。
 (説得力なくねぇ?、まぁそうですけど
  ちっちゃなことは気にしない、ワカチコ)

さすがに5回目は・・・それはギリ大丈夫だった。
でも、ここで問題が・・・それは僕の頃よりも難しくなってる。

考え方の違いですが
判例や民法の規定が判ればわかるのだから
簡単ちゃ簡単かも?

いえいえ、そんなことよりも
質問の解説よりも無駄話しのが長いよ。
こりゃ失礼。

じゃ。
お礼コメント
momomin0516

お礼率 96% (232/241)

ありがとうございます!!!

こんな判例もあったんですね。
民法の条文も、いつも参考になります(難しいですが。。。)!

問題文をよんでさっと判例が引き出せるって
すごいです!

それと、解説をひとつひとつの文章に対して
してくださってるので、わかりやすかったです。

いつもありがとうございます!!

宅建4回受けられたんですね?!

すごい粘りですね!!

そして、今は法律に詳しくていらっしゃいますよね。

法律、面白いなぁとおもいますが、
細部まで調べたりしていると
ワケわからなくなっちゃいます。。。

でも!!
あきらめずに取り組んでいきますので
またまたヨロシクお願いします!!

雑談?!
楽しかったです♪
またお願いしますね!!
投稿日時 - 2018-03-14 08:34:57
4つの行動でOK-チップをためよう
  • 回答No.2

ベストアンサー率 57% (3207/5606)

 1番回答者です。補足挿入します。

 <前略>
> 契約解除をすると元の契約の所有権移転(A→B)とは逆向きの所有権移転
>(B→A)がおきると考える説をとる

> と、■ AとCは、「対抗要件(登記)」の有無で勝負決着を付けるべき、
> ライバルの間柄だ、ということになるのです。

 の2段目の「と、」の後ろの ■ 部分に、

 「BC間の売買契約は済んでいるので、その時点でB→Cの所有権移転が発生していることになります。その後のAB間の売買契約解除によって、B→Aの所有権移転がおきたことになるので、ちょうどBが、CとAに『二重売買』したのと同じ外観を呈することになります」

 を入れてください。

> それで、AとCは、「対抗要件(登記)」の有無で勝負決着を付けるべき、
> ライバルの間柄だ、ということになるのです。

 となります。
お礼コメント
momomin0516

お礼率 96% (232/241)

補足までいただき、ありがとうございました!!

わかりやすいご説明をいただいて、感謝です!!

なるほど!!!ですね。

参考書みても、うーん!理解できない!!
とおもっていたのですが。

ありがとうございました!!

また、わからない部分をきくことが
宅建試験までにいっぱいあるとおもいますが、
機会がありましたら
ご返答ヨロシクお願いします!!
投稿日時 - 2018-03-13 21:14:49
  • 回答No.1

ベストアンサー率 57% (3207/5606)

 OKウェブから私が借金して、「質問者さんが返済する」と契約すると、質問者さんがOKウェブに借金の返済をするのでしょうか。もちろんそんなことはありません。

 Aが、まったくAの関与していないBC間の契約の影響・束縛を受けることが、そもそもありません。登記云々以前の問題です。

 Cの権利は、契約の当事者であるBが守ればいい、守れなければBが損害賠償をすればいいのです。Aには関係のない話なのです。

 というのが、実際の話ですが、おそらくその問題の作者は、「所有権移転の時期」と「契約解除の意味・効果」を問いたかったのだろうと思います。

 だとしたら、つっこみ点がいくつかある、設問として失敗作ですが、

 所有権移転契約が、無条件の「諾成契約」である(登記を備えなくてもABの意思の合致だけで所有権は移転する)と見て、
 さらに、
 契約解除をすると元の契約の所有権移転(A→B)とは逆向きの所有権移転(B→A)がおきると考える説をとる

 と、AとCは、「対抗要件(登記)」の有無で勝負決着を付けるべき、ライバルの間柄だ、ということになるのです。

 で、登記を見ると、Cは登記を備えておらず、Aが相変わらず登記名義人なのですから、Cは負け、Aが勝つ、(民法177条によって、登記がナイのでCはAに対抗できないが、登記を持つAはCに対抗できる)という関係になるのです。

 つまり、Aが真正の土地所有者であり続け、Cは土地を取得できません。

 設問の言葉遣いを真似れば、「(ABの契約を解除すれば)Aは、Cのこの土地を取得する権利を害することができる」のです。
お礼コメント
momomin0516

お礼率 96% (232/241)

おこたえ有難うございます!
とてもわかりやすかったです!!

かみくだいて解説をしていただいて
本当にありがとうございました。

民法って難しいですね。、
教えていただけて、感謝してます!!
投稿日時 - 2018-03-14 15:50:29
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