建物明渡猶予制度について

質問

http://okwave.jp/qa/q9137352.html
上記リンクの質問の続きになります。

甲は建物に抵当権設定後、建物を乙に賃貸した。そしてその後抵当権が実行された。
そこで
競売によって建物を取得した買受人丙から直ちに出ていくように請求された
この場合
乙は「甲と契約したのだから出ていかない」と言えるか

という内容で買受人の代金納付日から６か月は明け渡し猶予がされると書いてありますが正しいのでしょうか？

ちなみに参考書には
１　抵当権設定　Ａ
２　賃借権設定　乙

とかいてありますがこの表記も正しいのでしょうか？

アドバイスをいただけますと幸いです。よろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

> 甲は建物に抵当権設定後、建物を乙に賃貸した。そしてその後抵当権が実行された。

　どこにも「登記された」とは書いてないのですが、後ろの方の文も読んでいけば、登記もすぐに行われたと思われますが、そういう理解で良いのですよね？

　登記されたと思われるので詳しく説明はしませんが、仮に抵当権は設定されたが登記を忘れていて、その間に乙が建物に引っ越してきたというような事情であれば、乙が勝ちます。

　抵当権設定の登記のほうが、賃借権設定よりも先だということであれば、乙は競落人丙に勝てません。丙の勝ち。

> 乙は「甲と契約したのだから出ていかない」と言えるか

　言えません。

　競売の原因になる抵当権の登記が先ですので、甲から乙が建物を買って（所有権を得て）、所有権移転登記をしたのであっても、丙が乙に勝ちます（建物所有権を得られます）。実際の乙は借りただけですので、いっそう丙には勝てません。

　つまり乙は、丙が望むなら建物から出て行かなければなりません。

　ただ、建物となると、出て行け！－ハイ出て行きます、では済みません。建物の中に家財もあるし、明日からの住む場所等の問題もあります。

　それで、昔は「短期賃貸借」という制度を使って、乙は短期間そこに住むことが認められていたのですが、それがやーさんのカネ儲けに使われていました。「出て行って欲しければカネを払え」ということになっていたわけです。で、競落したけど建物を利用できない被害者が続出していました。

　それで、つい10年ほど前に民法が改正されて、乙のような立場の人でも、「６ヶ月間は丙に建物を引き渡さなくてもいい」と、猶予期間が限定されました（細かな言い回しは六法をご覧下さい）。

　6ヶ月間は引き渡さなくてもよい、とは、6か月経ったら引き渡さなければならない、ということですので、競落人にとって有利になったわけです。

　したがって、質問者さんが出された『買受人の代金納付日から６か月は明け渡し猶予がされる』というのは正しいことになります。

　但し、無料で居座れるわけではなく、丙に請求された１か月以上の家賃相当の代金を払う必要がありますので、上記『』部分が「無条件で猶予される」という書き方なら間違いです。

> ちなみに参考書には
> １　抵当権設定　Ａ
> ２　賃借権設定　乙

　今回は、建物についての抵当権の登記、建物についての賃借権の登記ですので、これでいいと思います。

　但し、不動産賃貸業を営んでおりますが、不勉強なのか（定期借地・借家以外の）一般の賃借権を登記するケースというのは見た事がありません。すごく珍しいのではナイでしょうか。

　また、私は前の質問を拝見したので、Ａの意味はわかります（甲の債権者、抵当権者でしたよね？）が、初めてこれを見られた方は、「Ａって何、誰？」と思われるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。法廷地上権との関連が分からず新たに質問をさせていただきます。よろしくお願いします。