実家の建替えにおける、住宅ローンについて

質問

実家の建替えにおける、税金・住宅ローンにわかる方がいましたらアドバイスをお願いいたします。

今回、実家の建替え（現在年金暮しの実父1人暮してます）を計画しており、ハウスメーカーとも契約済。
住宅ローンを組みます。私の名義予定です。

その土地は市街化調整区域で、昭和50年に隣地の叔父名義から分筆。
既存の土地・建物共に父親名義です。９０坪です。

これから確認申請業務なのですが、市街化調整区域の場合、申請が特殊であると聞いてます。
（分家申請？50戸連たん？申請）

まず、上記の申請にあたり、住宅ローンは私の名義で組めるのでしょうか。

もし組めない場合は生前贈与してもらい、名義変更するしかないのでしょうか？

わかる方や経験あった方　おりましたらアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.1

ymzimss

市区町村によって若干違いはありますが、市街化調整区域における建て替えに関する規制は以下の通りです。

既存の建築物が線引きの日（市街化調整区域に区分された日をいいます。市区町村によって違います。）以前に建築された建築物であるかどうかによって取り扱いが異なります。

１.線引き前に建築された建築物の場合
(1)同一の用途（所有者の変更以外の建築物の変更を伴わない）であること
(2)同一の敷地（敷地の拡大や開発行為を伴わない）であること
(3)同一の規模（既存建築物の延床面積1.5倍以内。住宅については既存建築物の延床面積1.5倍等市区町村で規定）であること
以上の要件を満たしていれば、当初の建築主及びその一般承継人（相続人など）だけでなく、第三者が取得した場合であっても、都市計画法の許可を受けることなく建替えや増築ができます。

２.線引き後に建築された建築物の場合
線引き後においては、原則として都市計画法の許可を受けなければ市街化調整区域で建築物を建てることができません。そのため、既存建築物の建築主及びその一般承継人（相続人など）以外の人が当該建築物を利用・使用することは厳しく制限され、所有権を取得する場合には、建替え、増改築を伴わない場合であっても都市計画法の許可（用途変更の許可申請）が必要となります。
ただし、この場合、都市計画法令、審査基準で定められた許可要件に適合しなければ許可できません。また、許可の前提として、当該建築物が線引き後に適法に建築された建築物（建築基準法に基づく確認済建築物等）であることが求められます。

このように、市街化調整区域では、開発行為ばかりではなく増改築の建築行為や建築物の用途を変更する行為が都市計画法により規制されています。従って、市街化調整区域内の既存建築物を取得される場合には、確認や許可申請のために想定外の時間と費用がかかる場合があるほか、取得したものの増改築ができないなどの事態が生じる場合がありますので、「既存建築物が建築された年次」、「線引き以後に建築された建築物であれば、許可等を受けて適法に建築された建築物なのかどうか」、「建替え、増改築や用途変更について許可を必要とする場合に許可要件に適合するのかどうか」等を事前に十分に確認する必要があります。

この辺りは、ハウスメーカーが十分心得ていると思います。１であれば問題なく住宅建て替えができてローンも組めるでしょうし、２であれば許可を待つしかありませんね。