古屋付土地の相続に伴う贈与税、相続税等税金について

質問

税金について、とても疎いので教えてください。

現在、私の両親、および息子である私の三人の名義となっている、築35年の古屋付き土地があります（古屋の名義は未確認）。古屋は殆ど価値がなく、土地のみで見て時価は3000万円（一人あたり1000万円）程度。この土地は、家を建てる以前に、私の両親が、私の祖父から贈与されたものです（当時、どのような税金が発生していたか不明）。以下質問です。

１．この古屋付き土地を、極力、税金の発生を抑えて私の名義としするにはどうすればよいでしょうか。両親の存命中、および他界後、それぞれの場合で教えてください。

２．この古屋付き土地を、極力、税金の発生を抑えて売約するにはどうすればよいでしょうか。現在の名義の状態で売却する場合、および私の名義にした後の、それぞれの場合について教えてください。なお、売却後は、現在既に6年住んでいる私名義の自宅（私の両親も同居）の住宅ローン返済に充当する予定です。

３．35年以上前に贈与を受けた土地ですが、今、私個人への名義変更や、売却等に伴い、35年以上前の贈与が原因となって、余分な税金（贈与税？）を支払う可能性が発生しますか。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

ma-fuji · ベストアンサー

時価３０００万円とありますが、贈与や相続税のもととなるものは時価ではありません。
「路線価方式（都会の市街化区域など）」と「倍率方式（田舎の調整区域など）」の２つの評価方式で出された価額が基準となります。
通常、時価よりは安いです。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/19.pdf

その土地の評価方式がどちらかは、下記サイトから調べられます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

＞１．この古屋付き土地を、極力、税金の発生を抑えて私の名義としするにはどうすればよいでしょうか。両親の存命中、および他界後、それぞれの場合で教えてください。
貴方のご両親が６５歳以上であれば、「相続時精算課税」という制度を使えば、２５００万円まで贈与されても税金かかりません。
なので、無税でいけます。
相続時精算課税が使えない場合は、贈与税はむちゃくちゃ高いので、相続で取得したほうがいいでしょう。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/18.pdf

相続した場合、相続税の控除額は大きいので、他に財産がないとすれば、税金かかりません。
５０００万円+（１０００万円×相続人の人数）

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/19.pdf

ただ、今これが
３０００万円+（６００万円×相続人の人数）　に改正する検討がされています。

なお、相続時精算課税を使った場合、その名のとおり相続が発生した場合はその土地分（贈与されたときの評価額）も税金上の相続財産に加えられます。

＞２．この古屋付き土地を、極力、税金の発生を抑えて売約するにはどうすればよいでしょうか。現在の名義の状態で売却する場合、および私の名義にした後の、それぞれの場合について教えてください。なお、売却後は、現在既に6年住んでいる私名義の自宅（私の両親も同居）の住宅ローン返済に充当する予定です。
売却に対する税額は、どちらの方法でも変わりません。
ただ、貴方の住宅ローンの返済にあてるというということのようなので、今の名義のまま売りそのお金を充てれば、現金を両親から贈与されたものとされますので贈与税の対象になります。

＞３．35年以上前に贈与を受けた土地ですが、今、私個人への名義変更や、売却等に伴い、35年以上前の贈与が原因となって、余分な税金（贈与税？）を支払う可能性が発生しますか。
いいえ。
仮にそのとき税金が発生していたけど払ってないことが判明したとしても、税の時効は５年なので税金が発生することはありません。
というか、そもそもそんな前の資料は税務署にないのでだれもわかりません。

お礼

些細な説明ありがとうございました。これで予備知識としては十分です。