土地の購入・義両親から借りる？贈与税について

質問

私は３４歳　主婦(子供なし）　パートです。

主人　３８歳　会社員
私の父親７０歳　年金
　　　母親６０歳　パート

今度私の両親と主人で２世帯を建てます。
今まで両親が住んでいた家を売却して、私達が住んでいたマンションも売却して
新たな土地でローンを組み直して買う予定です。

売却してもマンションのローンが１０００万残ります。
実家はローンは完済しており１０００万で売れる予定です。
実家の売却金をマンションのローンにあてて完済しようとおもったのですが
実の親子でないので贈与税が多くかかるそうでやめました。

(1)新たに購入する土地は１２００万くらいです。
土地は父親か私名義にしたいので土地のお金は全て親が出す予定です。
そこで実家を売った１０００万を全部住宅取得金として親から私がもらって、
残りの２００万は父親から私が借りる？貸付金という形で手続きすれば税金はかかりませんか？
住宅取得金１０００万+親から贈与できるお金？年間１１０万上限？＝１１００万まで？
しかダメなのでしょうか？こんな感じの事を本で見ました・・。
親は実家の売却金含めた１２００万くらいまでしか出せません。
建物は全て主人名義でローンです。

(2)又はマンションの残りのローン１０００万をとりあえず完済する為に
実家を売却したお金１０００万を父親から主人に貸付という形で借りる。
その後土地・建物すべてを主人名義でローン組む。
これは問題ないでしょうか？税金かかりませんか？

●希望としては土地は父親か私名義にしたいのです。
　（主人がバツ１で別れた子供がいるので相続とか面倒という事と、
　 私の両親が実家を売った分は私(娘）に残したいという事です。）

この２つの場合税金はどのようにかかりますか？
また節税する方法はありますか？

他にもいい方法があったらぜひ教えて頂きたいです。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.2

86tarou · ベストアンサー

（１）＞
1000万円を住宅購入資金に充て200万円を借りれば贈与税は掛かりません。
暦年贈与分を含めれば1110万円まで大丈夫です。
ただし、この非課税の特例は今年末までで、基本的に来年３／15までに建てないといけません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

（２）＞
全て旦那さん名義で登記すれば贈与税は掛かりませんが、土地だけでも違う名義となればその分贈与税が掛かることになります。
なお、贈与税は貰った人が払うので、そのお金を用意出来なければ、その土地を売って払うとかしないといけないですよ（本末転倒）。

マンションのローンは誰の借金なのでしょか？受取人はその人で、その人が貰うか借りることになります。貰えば贈与税が掛かりますし、あなたが借りて旦那さんの借金を返済しても贈与税が掛かります。
現在のマンションを売るには1000万円の現金が必要で（ローンを完済しないと抵当権を抹消出来ず、抵当権の付いた物件を買う人は居ません）、それを自分で用意出来ないなら土地を買う選択肢はあり得ないでしょう。なので、マンションのローンを組んでる人がお父さんから借金して完済することになります。その上で土地や建物を買うことになりますが、土地の名義をあなたかお父さんにしたいとのことなら、どちらかがローンを組まないといけません。旦那さんが借金して不動産登記を他の人にすれば贈与税が掛かることになりますので。お父さんの年齢でローンが組めるか、あなたの収入でローンが組めるかということが問題になります。既に年金生活では無理でしょうし、主婦で収入が少なければ当然こちらも借りることが出来ません。ということで、旦那さん以外の名義では無理ということです。

旦那さんが今のローンを残したまま新たに土地と建物のローンを組めるだけの収入と年齢なら関係ない話なのですが、そうでなければ先に売却から始めないといけません。なので、一度賃貸に住む必要があるかと思いますので、その費用も用意しておきましょう（新しい家が出来るまで同居するなら話は別）。そうでなくても、売却と新築完成が同時（または売却が先）ということはないので、やはり賃貸に住むのは必須かと思います（今の住まいから新しい住まいへの引っ越しは、経済的に余裕がなければ無理です）。

1000万円の借金がある状態で、更に住宅ローンを組もうとするのがそもそも無理な話です。ローン残高＞家の価値になるということは、頭金を十分用意しなかった無理なローンとか、繰上返済を怠ってきた結果でしょう。ローンを組む時にこの辺りのリスクヘッジが出来ていないので、こういうこ時に困ることになります。
なお、これから組むローンも年齢から考えると実質20年程度ですので、借りられる金額はしれています（残りの生涯収入の一部しか返済に充てられないため）。闇雲に35年ローンを組もうものなら、将来また同じ結果が待ち受けているでしょう。ローン審査に通れば完済出来るのではなく、無理なく払えるローンを組むべきなのです。
具体的には、収入の20～25％までを返済に充て、定年までのローンを組みます。普通はこれに頭金（ローン残高＞家の価値にならないよう、物件価格の20～30％以上は欲しいところ）を足し諸費用（物件価格の５～10％程度で、基本的に現金が必要）を引けば購入可能物件価格が出るのですが、それすらないどころか借金まである状態です。本来なら上記した資金の他いざという時のために生活費の半年から１年分以上は現金で置いておきたいところです。縦しんば借りられたとしても、繰上返済して10年程度はローンを短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てるくらいでないと定年後に困る可能性もありますよ（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。
贈与税云々の前に無理なく払えるローンかどうかを検討することをお勧めします。厳しいことも書きましたが、これが現実だと思います。

お礼

とてもわかりやすく参考になりました。もっと貯金をして親を巻き込まず自分たちで解決する問題にしようと思います！アドバイスありがとうございました。
難しい言葉もなく説明が色々わかりやすかったのでベストアンサーにさせて頂きます。

回答No.1

mukaiyama

＞実の親子でないので贈与税が多くかかるそうでやめました…

実の親子でも、原則しては贈与税がかかりますけど。

＞住宅取得金１０００万+親から贈与できるお金？年間１１０万上限？＝１１００万まで…

この特例は、来年 3月15日までに住宅を完成させないといけませんけど、だいじょうぶですか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

＞残りの２００万は父親から私が借りる？貸付金という形で手続きすれば…

市中並みの利息を付けて定期的に返済していくなら、贈与税の問題は生じません。
あるとき払いの催促なしや出世払いでとお考えならだめです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞実家を売却したお金１０００万を父親から主人に貸付という形で借りる…

市中並みの利息を付けて定期的に返済していくなら、贈与税の問題は生じません。

＞その後土地・建物すべてを主人名義でローン組む…

父から借金をする上に銀行でもローンをと、夫にそれだけの返済能力があるのですか。
超高給取りだからそんな心配をするなと言われるのならそれで良いですけど。

＞●希望としては土地は父親か私名義にしたいのです…

土地・建物のローンはすべて夫で、登記名義が舅または妻なら、夫から舅または妻への贈与です。
この贈与には相続時精算課税のような特例はありません。

ただ、夫から妻へ住宅資金の贈与には、20年を経た熟年夫婦なら特例がありますが、そんなオジン・オバンではないのでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞また節税する方法はありますか…

実際に資金を出した人の名前で登記をすれば、贈与税の問題は生じません。
夫が現金出資またはローンを負担する分は、夫の持ち分として登記します。

＞主人がバツ１で別れた子供がいるので相続とか面倒という…

それなら贈与税を払ってあなたの名前にすれば良いです。
結局のところ、夫はどれだけのローンを負担するのかよく分かりませんが、現金も含めて 1,000万円と仮定して、これを妻の名義で登記すれば、
(1,000 - 110) × 40% - 125 = 231万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
の贈与税が妻に発生します。
あっ、父からの贈与もあるので 110万を 2回引いてはいけませんね。
もっと大きな金額になります。

贈与税を払うか、夫の名義にするか、どちらでもお好きなようにどうぞ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

たくさんURLを貼って頂き参考になりました。解決しましたのでお礼申し上げます。
どうもありがとうございました！