地上げ屋の真意がどういうものか判りますか？

質問

• 最近、ウチの土地（家）を売ってくれと言われてきます。そんなに、この土地が欲しいのだろうか・・・
• 家の裏がすでに造成されています。両隣あるのですが、片方はもう売ることが決まっています。ウチの家は、国道沿いで、用途は2種住居 裏の造成されている所は、１種低層住居です。
• 売ってくれと言ってくる人の真意がイマイチはっきりしないんです。ワタクシとしては、売らないわけじゃない。ただ今より不便になるのだけは絶対嫌。引っ越してきて2年にならないので、子供達の事も考えると バタバタするのは嫌。

回答No.8

kita52326

異なる用途地域に敷地がまたがるときは、
敷地の過半を占める用途地域の制限が適用されるので、
一種低層であってもマンション敷地に利用できる場合があります。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001453.htm

地上げは、まとめた土地を売る相手先が決まっていなくても行う場合もあります。
（仕上がりそうな段階になってから、複数の相手と売値を交渉して最高値で売る。）
その場合は最終的な利用方法は最後までわからない可能性もあります。

地上げ屋の収支構造は、
売値－（仕入値＋整地・造成費など＋取得・保有経費＋金利）＝利益です。
また、マンション業者が購入する場合だと、
マンション売値－（土地代＋建設費＋広告・販売費＋取得・保有経費＋金利）＝利益です。
納得できない値段で土地を売る必要はありませんが、
普通に考えると、地上げ屋が示す土地仕入値が、
エンドユーザーの個人が購入する場合よりもずっと安くなるのはやむをえないと思います。
まだ土地を買う相手が決まっていないなら、
なおさら地上げ屋はなるべく安全サイド(？)でまとめようとするでしょう。
相談者のお宅にいくらまでなら出せるのかというのは、
本物件の全体収支の中でどこまでコスト負担できそうか、あるいは、
相談者の土地がどの程度必要かという地上げ屋の事業判断によると思います。

ということからすると、
・「何の用地になるの？」という問いには、地上げ屋自身も確信がない可能性があります。
・「いくらなら売ってもいい」というのをぶつけた方が話が早いと思います。
（代替物件を要求しても良いですが、
　なるべく安くあげたい立場の地上げ屋にはあまり期待できないと思います。）
・交渉決裂した場合、コインパーキングの入り口にご自宅があるようになってもいやだと思うので、
　「もしもうちが買えなかったらどうなるの」とも聞いてみましょう。
　買収済の部分が生活に支障がでるような用途に利用がされそうなら、
　多少条件を下げる必要もあるかもしれません。

お礼

今までの交渉の経緯からすると、思い当たる節が多々あり　おっしゃってる事が近いように思います。
ワタクシの土地は110坪くらいで、売却が決まってる家はパッと見200坪くらいかなと思います。さらにまだ交渉していないと言ってた家は300坪以上はあると思います。
家の裏はかなり低かったのですが、近くのマンション建設の為の土砂(産廃？）がかなり積まれています。
今ではうちの2階の屋根を越すくらいにまでなっています。
売却するかもしれないので、出来るだけ揉め事は起こさない方がいいと思い何もいいませんでした。
両隣の家は昔から住んでたこともありかなり嫌だったみたいですが・・・
最悪のケースとしては周りを擁壁で囲まれるかなぁと思っています。
ちなみにコインパーキングの入り口くらいでしたら全然平気です（笑）
嫁とも壁が出来てもとりあえず住めればいいよね～
と言ってます。
交渉が決裂した場合、裏の土砂を退けさせるって事は可能なんでしょうか？