登記の名義変更について

質問

1年ほど前に両親が土地を購入しました。支払済ですが、登記は１年たってもまだ隣の人のままです。
家の隣の土地なので、すでに我が家は庭をつくったりして利用しています。
私は未だに両親の名義ではないので、心配して聞くと売買契約書があるから大丈夫といっています。本当に大丈夫なのでしょうか？

回答No.2

misawajp · ベストアンサー

隣人が　さらに他人に売るようなことが無ければ大きな問題はありませんが

契約が成立し代金支払い土地の受け取りが完了したら速やかに所有権移転登記を行なうのが基本です占有していて契約書があるからその土地を明け渡さなくなるような危険は少ないです

が　所有者がその土地に抵当権を設定した借り入れを行い、それが返済できなければ、抵当権を行使されます
そうなると庭に使用している程度では明け渡し請求されます

それ以外では隣人が亡くなり相続による所有権移転登記を行なってしまう可能性があります
この場合には売買契約書がありますから権利回復は可能ですが、面倒なことになるのは間違いありません

また売買契約書を取り交わした際、印鑑証明を取得しているはずですが、既に有効期間を過ぎていると思います
改めて印鑑証明をお願いしなくてはなりませんが、手ぶらと言うわけにはいかないでしょう
最悪は　登録員印鑑を変更している場合、契約書に印鑑変更によるの再捺印の旨と日付を追記し再捺印する等の対応が必要になります

先に行くほど面倒なことになります　　本人登記も無理でしょうから
司法書士に相談し、手持ちの契約書等だけで所有権移転登記できるか、できないとしたら何が不足しているのかを確かめることから始めるのが良いでしょう

なお、最悪は購入した土地が農地で、父が農家要件を満たさず、所有権移転可能な農地転用が許可されていない場合です

質問者が司法書士に相談したらいかがですか　相談料は３０分５千円程度からです

２・３回相談すれば概要は見えてくるでしょう

お礼

ありがとうございます。
大変参考になりました。
司法書士に相談してみます。

回答No.4

08201221

厳密に言いますと、「売買契約書」では何ら対抗力はありません。契約書というのはそもそも、「こういった内容で売買しましょうね。もし債務不履行の場合はペナルティがありますよ。」といった将来に向けての「約束事」を書面にしているだけです。これにより代金支払いが完了し、実質的な所有権が移転しているかどうかは、契約書では確認できません。要は契約が履行され目的を達した証明をする書類ではないのです。一番重要なのは「領収証」です。きっちり「この土地の売買代金として」という但し書きの入ったものでなければ有効ではありません。売買契約書には、「売買代金全額の支払いと同時に所有権は売主から買主に移転する」と記載があるはずです。この履行の証明として「領収証」が必要なのです。（ここで言う「所有権の移転」は実質的な所有権のことで登記を指すものではありません。）
書類を揃えておくならば、「領収証」および「売買契約書」の双方がなければ意味をなしません。（手付金や中間金も支払っている場合は、それぞれの領収証も）
登記に公信力はないものの、皆様がおっしゃるように、第三者に対しての対抗力はありませんので、速やかに登記することをお勧めします。

お礼

「領収証」と「売買契約書」を確認します。
なるべく早く登記するようにご近所に問い合わせてみます。
ありがとうございました。

回答No.3

0621p

なぜ登記を変更していないのか？確認しましょう。
何ら問題がないのにしていないのならすぐにしましょう。
何か問題があるのではないでしょうか？売主側の相続登記ができないとか、地目が農地なので農地転用の問題があるとか・・・

お礼

ありがとうございます。
来週実家に帰るので確認してみます。

回答No.1

bara2001

民法上の対抗要件の問題です。
質問者様のご家族と売主との関係では売買契約書があれば売主に対して所有権を主張できます。

ですが、売主があとになって何も知らない第三者に二重にその土地を売却をし、その第三者が先に登記を済ませれば、土地はその第三者のものになります。
質問者様のご家族が現実に使用している実態があっても、売主が「あれは貸しているだけ」といえば、第三者はそれ以上調べる必要も義務もありません。
そうなればもちろん売主に対して責任を追及できますが、そういうことをする売主が簡単にお金を払うわけがありません。

そのほかにも将来的に相続が発生したときなどのことを考えれば、きちんと所有権移転登記は済ませておくことです。

お礼

ありがとうございます。
なるべくはやく対応したいと思います。