土地の名義変更について

質問

土地の名義変更について教えて頂きたいのですが、現在私と主人、子供、実母が住んでいる家は土地だけ姉の名義になっております。数年後に主人の名義で家を建て替えたいので、土地の名義変更をしておきたいと思います。贈与にすると税金が高いと聞きましたので、売買にしたいと考えております。

(1)土地の値段の相場の調べ方と売買方法を教えて頂ければ幸いです。姉が結婚して家を出てからは家、土地のローンや固定資産税は私が払っております。（ローンは完済しました）そのことは売買の際に考慮されるのでしょうか？
(2)個人で行うのは簡単なのでしょうか？

回答No.6

mark-wada

お姉さん名義の土地にご主人が家を建てること自体は可能です。
こういうケースを土地を「使用貸借」している、と言います。
使用貸借の場合、固定資産税は姉名義で請求が来るけれども実質は使用者（ご主人）が支払っている、というのはよくある話です。なんの問題もありません。

ただし、使用貸借にも問題点はあります。

1　新しく家を建てる際、銀行でローンを組みますか？
銀行は土地を抵当に入れるよう、要求するはずです。姉名義の土地では、銀行も不安で貸してくれないでしょう。

2　それより問題なのは。
使用貸借は借りている側（ご主人）の権利が極めて制限されます。
家が老朽化した場合など、「すぐに出ていってくれ！」と姉から要求されるかもしれません。（それで裁判になった場合、使用貸借の借地人の権利は極めて不安です。）

3　さらに、
お姉様は、お子さんはいらっしゃいますか？失礼ながら、お姉様が亡くなった場合、土地の所有権はお姉様のご主人とお姉様のお子さんが引き継ぎます。
姉に子があれば、貴方のご主人が遺産相続することは原則できません。
今は「姉弟」関係が良いとしても、代替わりして「イトコ同士」になった場合、使用貸借ではそれこそ借地人の権利が不安です。

No.5さんの回答のように、「親の土地に子が家を建てる」なら、どうせ将来相続する権利があるわけですから、トラブルになりにくいですが、兄弟で使用貸借はトラブルの元です。

姉弟間で売買した方が、すっきりすると思います。
こんな過去質問もあるので、参考までに。
http://okwave.jp/qa3292876.html

参考URL：

http://okwave.jp/qa3292876.html

お礼

そうですよね　姉に子供はおります。相続にするなら公正証書で遺言を残して貰うなどしなくてはいけないかなと考えておりました。
家を建てる時もローンが通らないと困りますし・・・。大変貴重なご回答を頂きありがとうございました。

回答No.5

pont-nufu

>姉の住所に固定資産税の請求書が届いているので、住所変更はされていると思います。
あくまで権利書に書いてある住所と現住所が合っているかどうかです、
権利書を直さなくても住所変更すれば自動的に請求書の住所も変わります。

>姉の土地の固定資産税を払っているのは税務上問題があるのですか・・・
所有者が払うべきだといっているだけです、小額であれば大丈夫でしょう

＞姉の名義の土地に家を建てるのは可能なのでしょうか？
可能でしょう、拙宅も親の名義の土地に建っています。

＞ハウスメーカーでは変更した方が良いと言われたのですが・・・
その理由は？少なくとも登記申請費用は土地の価格の1％します。2000万円なら20万円です。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
確か、姉の名義の土地に主人の名前で家を建てるのは難しいと言われて、変更しなくてはと考えていたのですが、そこから間違っていたのですね
早速いろいろ調べてみます。本当に助かりました。

回答No.4

pont-nufu

税務対策としてH19不動産標準課税額/0.7（入手は市役所か都税事務所）と市場価格（不動産屋に土地を売りたいといって見積もります）の両方を用意します。
さらに議事録を作成しておき、価格の根拠を明確にしておきます。

その前に、姉の住所と登記権利書の住所が異なっていませんか？まず住所変更登記申請が必要だと思います。

姉の土地なのに固定資産税を払っているのは税務上問題があると思います。

姉の名義の土地に家を建て、姉が亡くなったときに変更したほうが、税制上優遇されますよ！

個人で行うのは税務対策まで考えると簡単ではありません、会計士(税務対策)＋司法書士（申請）に頼んだほうが無難だと思います。6万円くらい取られます。

補足

詳しいご回答ありがとうございます。
姉の住所に固定資産税の請求書が届いているので、住所変更はされていると思います。
姉の土地の固定資産税を払っているのは税務上問題があるのですか・・・
姉の名義の土地に家を建てるのは可能なのでしょうか？
ハウスメーカーでは変更した方が良いと言われたのですが・・・
ご回答頂けると有難いです。

回答No.3

e_fudousan

売買という形を取りたいとの事ですが
まず　実際にお金は移動するのでしょうか？
また　移動するとすれば現金で払うのかローンを使うのか

以上２点の補足をお願いします

補足

ご回答ありがとうございます。
売買というのは実際にお金を支払うつもりです。
金額によってですが、数百万であれば、現金で支払う予定です。

回答No.2

TOGO123

経験のない方には少々難しい問題かもしれませんが
すべて自分で出来ます。親族間の売買の経験者です。

国税のタックスアンサー（匿名で電話相談ができる）
法務局の無料登記相談

詳しく性格には、この２つへ。私の知る範囲は以下の通り

（１）相場は概ね、実勢価格で・・・とされています。ひとつの簡易な目安は、市役所で発行される固定資産税評価額を0.7で割る事です。
そこから、あなたが払ったローンや固定資産税を引いて売買した形になれば、贈与税は発生しません。
あと贈与税は年間１１０万の控除があり、複数に分ければ、さらに贈与税がかかりにくくなります。（例　実母1/2買取　主人1/2買取など　実母からは相続となる）

（２）法務局で無料登記相談を受けてください、登記は自分で出来ます。申告は税務署の資産税課へ相談へ。

以上です。

お礼

大変詳しくご回答いただき有り難うございます。
とても参考になりました。

回答No.1

dr_suguru

＞土地の値段の相場の調べ方
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
このサイトでも調べられますが、
地元不動産屋が一番でしょう。

＞売買方法を教えて頂ければ幸いです。

土地売買契約書を作成することになります。

＞（ローンは完済しました）そのことは売買の際に考慮されるのでしょうか？

土地の登記簿謄本の乙区（抵当権）欄に抹消となっていれば抵当権者の同意は不要です。

＞個人で行うのは簡単なのでしょうか？

手間隙時間が有れば可能です。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-04.doc
※売買契約書の印紙税、不動産登記の登録免許税は司法書士に頼んでもあなたがやっても、一緒です。
司法書士は報酬で儲けてます。

お礼

詳しいご回答を頂き有り難うございます。
大変参考になりました。