土地の名義変更について質問です。

質問

秋に次男坊と結婚をするのですが、後継ぎとして家に入ることになりました。
そして、同時に家の改築をします。

夫婦で住める部屋が無いことと、築90年で家自体が傾いているからです。
で、住宅ローンを組める人間が私しかおらず、ローンは嫁の私となります。
建物の名義を私にしてくれるとのことで、了承しました。

現在、土地は義母の名義です。（67歳、婿取りで70歳の義父は健在。義祖母は寝たきり。）

私としては、お金だけ払って自分のものにならないならば家を改築する必要はなくなります。
また、途中で離婚でもしたらローンだけ払って家を出る羽目になりかねません。
考えすぎでしょうか？

質問事項としては、
１．土地の名義を彼にすると後々私に有利になるのでしょうか？

２．名義変更するとしたら直接法務局に行っていいのでしょうか？

３．税金はいくらくらい払うものなのでしょうか？
　　固定資産税は1100万、路線なんとかは1.0倍です。
　　他に金銭の贈与等はありません。

彼が亡くなりでもしたら、長男が帰ってくる等色々考えてしまいこのようなことを目論んでいます。

皆さんのご意見を宜しくお願い致します。。

回答No.3

agboy

個別に
１．土地の名義を配偶者にすると、配偶者があなたより先に亡くなった場合に、土地について権利が主張できます。
２．『登記をする原因』があれば良いのですが、現在の状況では、土地についてはあなたの権利は『使用貸借』の借主の立場であると推定され、登記できません。将来、何らかの権利変動があった場合は別ですが。
３．あなたは建物の所有者なので、建物についての固定資産税は払う義務があります。土地の評価は全く関係アリマセン。

ご自分の権利を強化されるとすれば、土地の利用について『使用貸借（無償で使う）』ではなく『賃貸借（お金を払う）』にすることでしょうか。『賃借権を登記する』という方法も考えられます。
賃貸借契約と見なされるには、土地の固定資産税（もちろん、敷地部分ダケでＯＫ）額の３倍程度の金額を土地の所有者であるお義母様に支払った実績を残せば認められる可能性が高いと思います。契約書の有無より、実態があるかどうか、ですね。

回答No.2

muchyo

今の状況だと、質問者がローンを組んでまで家を建てる意味がない気がしました

１について
離婚を考慮すると、質問者様の名義でなければ不利になります。所詮他人の土地なので、賃借料を請求されたり建物の移動を請求されます。自分名義以外であれば必ず不利になります

２について
所有権の移転登記となるので、土地を管轄する法務局や登記所へ行って所有権移転登記を行います。司法書士に依頼すると10万円ほどかかります。簡単ですので土地の登記名義人と一緒に頑張ってご自身で登記してください

３について
2の所有権移転登記については登録免許税がかかり、毎年かかる固定資産税は建物と土地を合わせた額が必要です。家も価値によるのですが、通常20万円／年もあれば大丈夫かと思います

いろいろな考え方がありますが、第3者から見た時は下記の考え方になるかと思います
○家の解体は所有者が費用負担し、新たに住む人が建築費を等分で出す。当然家の所有権は等分となる
○建築費等を出せない人は、その対価として別の資産を提供する。例えば土地

今のままでは質問者様のおっしゃったとおり、一緒にすんでみて仲が悪くなる、離婚、死別、義理の家族が帰ってくる等があった時は間違いなくもめます。過去義理人情で質問者様のような費用負担がありましたが、今の時代はそのような考え方をしていると、取り返しのつかない事態が発生し、結局不幸な人生を送る羽目になるので、新しく家を建てる場合は、まず住む人全員が費用を負担すべきであるという認識を持つことから始めたほうがよいと思います

回答No.1

nitto3

土地はあなた名義にしたほうがローンを組みやすいでしょうね。
担保として必要になりますから、義母さん名義ではややこしくなります。
固定資産額1100万なら十万円/年くらいでしょうね。
土地の名義変更では贈与税がかかるから購入の形がいいかもしれませんね。
ローンを組む銀行で相談してみるといいでしょう。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
さすがに土地まで私名義は難しそうです。
なんだか昔城主だった先祖があーだこーだ言ってますし…
ただ、ローンが組みやすくなる方法は信金さんと相談してみます。

ありがとうございました。