親子名義の名義変更は簡単ですか？

質問

はじめまして。親と同居している次男です。
５年前、親と住むために一軒家を建てました。
メインの名義は私なんですが、当時私に車のローンがあった為、私：土地３分の２、母：３分の１、建物は自分：母半分の名義で建てました。
当時頭金は親が１００万支払い、それからの家のローン、土地のローン、光熱費などは全部自分名義で支払っています。
（母は一切お金を払ってません）

ですが、去年の１０月に母の不倫が原因で親が離婚し、父親が出て行きました。
その後、母と彼女（婚約者）と暮らしていましたが、離婚して母の恋愛が余計にエスカレートし、今は妻子持ちの男の人でもかまわず手を出すし、金遣いは荒くて、家族を捨てて男のとこへ行くのに彼氏とうまくいかないたんびに自殺未遂などをして困っています。。。

今度は母を家から出し、父と住む予定です。

なので母も名義になっている家と土地の名義を全て私に変えたいのですが何か必要なものなどはありますか？？
贈与税が何十万かかかってもいいので名義を変えたいです。
よろしくお願いします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>贈与税が何十万かかかってもいいので名義を変えたいです。

まず母がお金を出していないのに母の持分があるということで、それは贈与になるから贈与税が課税されるべきものです。申告していないようなので、判明すると莫大な贈与税になるでしょう。
（全く理解できないのは車のローンがあることと母の持分を登記したことにはなんの関係もないはずですけど）
税金の時効は５年なので５年を過ぎていれば時効ですが。

で、今度はその名義を本来出資した人の名義、つまりご質問者にしたいということですね。

この場合にはそもそも本来の名義人はご質問者ということで、真正な登記名義人の回復という所有権移転登記をすればよいかと思います。ただそれでも贈与税の規定からすると贈与税がかかる可能性はあります。この見通しについては税理士にご相談下さい。

その不動産の価値（固定資産税評価額ではなく相続税評価額であり、市場の売買価格の８割程度と思えば良い）から母の持分の価値を計算してください。それをＡとすれば、贈与税はＡに対してかかります。
金額は、
http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm
です。

>贈与税が何十万かかかってもいいので名義を変えたいです。
何十万では無理ですよ。何百万はかかるでしょう。

ただもしまだローンの抵当権があるとか話がややこしくなる部分があるようならば、どのように登記するか司法書士にご相談下さい。

ところで母は了承しているのですよね？
了承していないと出来ませんよ。

了承なしでやるのであれば、訴訟して判決をえなければなりません。

回答No.2

dr_suguru

＞母も名義になっている家と土地の名義を全て私に変えたいのですが何か必要なものなどはありますか？？

所有権移転の贈与登記の添付図書として、
・登記承諾書（母）
・印鑑証明書（母）
以上があれば移転登記は可能ですが、現実論として署名、押印してくれるかどうがが問題ですね。
あと、土地、建物のローンの関係で抵当権設定している銀行の同意が必要か確認されたほうが良いですね。