土地購入の名義について教えてください

質問

妻の親の援助（現金）で土地を購入予定です。
土地購入後、自分達でローンを組んで家を建てようと考えています。

この場合、土地・家をそれぞれどのような名義（共有も含む）で
購入するのが一番お得なのでしょうか。

現在考えているのは、土地：妻名義、家：夫名義です。
（ローンも夫が借りる予定です。）
もしこの方法でのデメリットがあれば教えてください。

共働きですので、ローンをそれぞれが借りて共有名義にすることも
できます。
夫・妻共に、どちらの名義にするかはこだわっておらず、できるだけ
節約できる方法を選択したいと思っています。

ちなみに、購入予定の土地は約1500万、家は2000万（頭金400万）
程度です。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

oyaoya65 · ベストアンサー

僕の場合、妻専業主婦、結婚前妻は仕事していて預金あった。農地を売って親から1千万支援してもらいました。後は僕の預金と僕名義の住宅ローンと銀行ローンと勤務先から借金でした。
資産価値としては、土地はあまり目減りしないか上がる可能性がある。言えば木造25年、コンクリート造35年で償却され資産価値が無くなっていきます。結婚後得た財産は夫婦の共有物とみなされます。夫婦は互いに1/2の遺留分があり、遺留分については相続税がかかりません。相続税は低額です。夫婦の結婚してからの共有財産１：１の持分となりますが、住宅建設時は、ほぼ出資割合で、共有名義にすれば問題ありませんが、あまり出資割合と持分比が違うと、贈与が発生します（贈与とみなされかなり高額な贈与税がかかります。）
通常得なのは、贈与税が最もかからないように、資産価値が下がらない土地に「妻の結婚前の預金＋妻の年収」と「夫の結婚前の預金と年収」で持分比を決めます。家はこれも持分比で共有名義にします。
これは、万が一どちらかが不慮の事故で亡くなった場合や相続で家を売却するような状態になった場合の遺された家族がそこに住み続けられるようにするためです。
土地は妻が親から贈与されたことになりますので贈与税がかかる恐れがあります。贈与税は高率ですので、奥さんの親の名義にして、奥さんがそれを生前相続を受けて奥さん名義にすればいいでです。奥さんの親が無くなったときに相続を清算すれば、贈与税（U高額)でなく相続税（低額）が適用されます。家の方は、１：１の持分比の方が自然で適当です。　夫婦の年収と結婚前の貯金等の差が多きい場合はその比の持分比の共有名義にします。そうすれば贈与税が1円も発生しません。
ローンの名義が誰であろうと、これからの夫婦が結婚後にえる財産については共有（１；１）になります。新築時の互いの持ち金（預金と年収）の比で共有名義の持分比を決めれば良いです。土地については、妻の親の名義、あるいは妻の親からの生前相続をうけての妻の名義にするのが、贈与税が発生しないようにするのが良いですね。生前相続は、実際に親が亡くなった時の親の遺産の妻の相続分に含めることになります。妻の親の名義にしておいて、親の遺言で妻にその土地を渡すことを明記してもらっても良いですね。既成事実を作りたければ、親の名義の土地を生前相続して妻の名義に書き換えることもありです。
要は、お金の出所と土地や家の名義がほぼ一致しているかということです。これから返していくローン借金については持分比に含めなくても良いでしょう。お金の出所が実際の名義や持分と比較して、不自然なら贈与税（通常1/2程度）がかかります。新築前に、不自然でない程度の貯蓄があったことが言い通せるなら、それを共有の持分比に反映させても問題なしです。家の資産価値の評価額は25年後にはほとんどゼロに近くなります。土地だけの資産が残る状況でしょう。あまり細かな共有名義の持分比を設定しても将来は意味を持ちませんね。共稼ぎなら１：１で良いかと思います。どうせ、2人の収入を合わせたもので家計を維持していくことになるでしょう。ただ妻が将来、出産や育児で一時的に専業主婦になられたとしても、新築時に退職しておられなければ、現在の年収を参考に共有の持分比を決めれば良いですね。

参考にして下さい。

回答No.3

hkinntoki7

ANo.２さんの回答通り実際の出資通りに登記するのが良いと思います。
　●土地については奥様側の親の出資で現金購入なら100％奥様名義。
　●建物については奥様もローン借り入れするのであればその借り入れの割合で登記します。頭金４００万円が夫婦の貯金だとし、残り1,600万円をご主人1,000万円借り入れ、奥様６００万円借り入れとした場合：
ご主人→２００万円（頭金）＋1,000万円÷2,000万円＝持ち分3/5
奥様→２００万円（頭金）＋６００万円÷2,000万円＝持ち分2/5

　離婚することになったら登記が優先されることになりますので小細工をせず事実通り登記されることをお薦めします。

回答No.2

tarotaro001

基本は出資した割合で登記になります。

奥さんが親からどのようにお金を受け取るのかにもよりますが、相続時清算課税などをつかって贈与税がかからず、土地代金全額を受け取ると仮定します。

また夫が建築費を全額夫名義で組むとします。

これならば、土地１００％妻名義、建物１００％夫名義でいいと思います。

もし妻が親から受け取る金額に贈与税が発生する場合は、贈与になる分を、そのまま妻の親名義にしておけば、１円も贈与税がかかりません。
勿論、親が亡くなられたら相続税の対象になりますが、控除分があるので相続税はかかりません。
（但し家のローンを組むときに妻の親が保証人になる必要がでてきますが・・・）

下手に割合を操作すると贈与税がかかりますので、気をつけてください。