土地の名義について

質問

頭金500万で、土地及び住宅新築を検討しています。
500万の内訳は、夫妻半分ずつ、それぞれの蓄えからの場合、名義を夫のみというのは無理なんでしょうか？
贈与税は500万まで非課税ということであれば夫婦間の贈与という形にはならないのでしょうか？
土地名義と住宅ローン名義は同じであることが条件と聞きますが…。
土地の名義を夫婦共有にした場合、それぞれの借入等何か条件はあるのでしょうか？

回答No.3

simotani

追記:不動産の頭金にする際に貴女の持ち分を250万円分きちんと登記する必要があります。例えば不動産価格2750万円中夫2500万円妻250万円なら10:1で持ち分登記するのです。貴女自身もローンを負担する場合、不動産価格4000万円、夫持ち分3000万内2750万ローン、妻持ち分1000万内750万ローンなら3:1とするのです。妻も職に就き所得税を納めている場合住宅ローン控除の対象になりますからローンを抱える事自体は問題にならなくなります。

お礼

ありがとうございます。
全く無知なので、色々勉強しているところです。
イロハを学びたいです。

回答No.2

simotani

住宅ローンを含んだ不動産購入価格全体について比例計算すれば贈与になりません。
マイホームの場合、夫婦それぞれの持ち分があれば売却時の「マイホーム売却特別控除」(売却利益から3000万円を控除して所得税・住民税を計算)は夫婦それぞれに適用される為案外助かると思います。不動産を売却する際には経年減価分を償却した状態で利益の有無を見ますから購入価格より安く売ったのに所得税が発生する場合があるのです。
後住宅ローンの抵当権はローン名義人の持ち分に拘わらずローンの目的物全体に掛かりますから、ローン全額が夫負担でも妻の持ち分をも差し押さえ・公売の対象になります。この点は注意が必要です。

お礼

ありがとうございます。
借入の際に頭金として支払うのであればいいということなのでしょうか？

回答No.1

86tarou

500万の内訳は、夫妻半分ずつ、それぞれの蓄えからの場合、名義を夫のみというのは無理なんでしょうか？＞
出資した比率より外れる分の贈与税を払えば大丈夫です。
なお、現状頭金だけの話になっているので、残りのローン額が多いとかそれを旦那さんが借りるとかであれば、奥さんの出資率は極端に低くなるので贈与税額も少なくなります。これを借金として旦那さんに毎月返済して貰うのもありでしょう。具体的には、500万円の頭金（半分ずつ）と1000万円のローン（旦那さん名義）とすれば、出資率は５：１（旦那さん：奥さん）となります。これを旦那さんだけの不動産名義にすると250万円の贈与ですが、年間110万円の非課税枠あるので実質140万円の贈与に対して14万円の納税で済みます。140万円の借金としても（ちゃんとした借用書と低過ぎない金利、毎月の返済として形の残る銀行取引）、生活費の遣り取りもあるでしょうから、返済も難しくないかと思いますが如何でしょう？

贈与税は500万まで非課税ということであれば夫婦間の贈与という形にはならないのでしょうか？＞
住宅取得費用の贈与税非課税は父母や祖父母等の直系尊属からという条件があります。誰でも彼でもというわけではなく、自分の親とかからでないと適用出来ません。
ちなみに、奥さんの親から旦那さんへの贈与も非課税にはならないので注意が必要です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

土地名義と住宅ローン名義は同じであることが条件と聞きますが…。＞
名義が違う場合は連帯保証人（または担保提供者）に要求されるので、特に問題とはなりません。要は、金融機関が債権を回収出来ない時に、その不動産を競売に掛けられるようにしておけば問題ないのです。

土地の名義を夫婦共有にした場合、それぞれの借入等何か条件はあるのでしょうか？＞
お互い連帯保証人になるか、連帯債務で借りるだけでしょうから特に条件はありません。片方だけが借りて頭金（または一部）は違う人の場合共有名義になりますが、この場合も連帯保証人（または担保提供者）に要求されるでしょう。借金が払えなくなった時に債務者の持ち分には行使出来ますが、債務がない人の持ち分には行使出来ないため少なくとも担保提供者となることになるくらいです。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
勉強になりました。