土地の名義変更および贈与税について教えて下さい！！

質問

親59歳、私（妻）35歳

親名義の土地（価額297万）に新築を建てる予定なのですが、税務署に聞いたところ、私名義に変更すると、贈与税が187000円かかるという事が分かりました。

親が65歳になった時点で、名義変更すれば、相続時精算課税であれば贈与税はかからないという事なので親名義のまま住宅ローンを組みたいと考えております。

しかし、問題が一つあり、親名義で住宅ローンを組んだ場合親が保証人となるのですが、恥ずかしい話ですが、親は7年くらい前に債務整理をしており、つい最近までその土地を担保に消費者金融から借金をしていたのですが、そういった場合、住宅ローンの審査が通らないのではないかという事です。

そこで考えたのですが、頭金に用意していた５００万円があるので、親から土地を購入したという事で名義変更は可能なのでしょうか？

その後、現金で親から500万円の援助を受けた場合は、非課税枠1000万円の対象にはならないのでしょうか？

質問は下記の通りです。

(1)こういったケースの場合親名義で住宅ローンを組む事は不可能なのか？

(2)親から土地を購入する形であれば、贈与税はかからなくて済むのか？その場合、後に親から現金の援助を受けた場合何か問題はあるのか？

(3)最善の方法を教えて下さい！！

よろしくお願い致します。

回答No.3

mnb098 · ベストアンサー

再度の回答です。単純に親子三人での贈与にすれば「贈与税」はかかりません。
しかしここに落とし穴があります。未成年の法律行為をすることはできないので、裁判所で特別代理人を選定する必要ができます。

10歳の子が「僕土地の名義がもらえるなら欲しい。そして親が立てる家の担保提供者兼連帯保証人になってあげる。」と言いますか。

親子で利益相反ということが発生するため、代理行為を行う必要が出ます。
よく相続対策と言って未成年の子や孫たちに少しずつの不動産名義を移せばよいとアドバイスする人があり、実行している事例を見ます。

一つの土地を家族で少しずつ持つ。このことがのちにいろいろな不都合を生むということを全く考えていない素人考えになります。
換価できて初めて財産価値があるのであり、居住用の不動産は通常処分しませんので、子供に財産分けする意味合いがないのです。

また、仮に売却する時も全員の合意で登記書類を作成することとなり、一人でも反対すれば成立しませんし、未成年者は同様に権利行使能力がありません。

わずかの税金をケチっても得策になるとは言えないことは結構あるものです。目の前のへたな節税はお勧めしません。

回答No.2

mnb098

いろんなケースを想像しすぎておられますが、どれも不完全な知識からの質問になっているのではないでしょうか。

(1)　親名義でローンを組む・・・土地の名義を親のままにしてご主人または娘さん夫婦のローンを組むということかと。要するに誰の住む家で誰の名義にするのかが舌足らずで確定しません。
この場合に土地を担保提供する「親」が連帯保証人になってもらうということを銀行から言われているのでしょうか。
７年前の債務整理の手続きが何だったのか、最近まで借りていたということから「自己破産」ではなく特定調停か任意整理程度だと考えます。

完済から５年間は個人情報に登録されることがありますので、現在の情報を開示してみる必要があります。
事故登録があれば親が保証人として審査に通らない可能性があります。ただ支払いが完了していれば完済証明を提出して審査の対象になるケースもあります。
この場合は物上保証人として担保提供するだけの立場になります。

(2)　親から土地を買うと売買なので贈与税はかかりません。親には譲渡所得が発生して、昔からの名義であれば控除できる費用が5%の取得費ぐらいしかないため、20%の分離課税で５０万円前後の税金負担が発生します。
18万程度の贈与税とどちらが多いでしょうか。半分ずつ夫婦に贈与を受ければ220万円差引き77万円に対する10%の税額で完結する計算はしましたか。

(3)　最善の方法・・・これだけの要素では確実な回答は無理でしょう。正攻法で答えてくれる銀行と相談するのが今のところ最善だといえるのではないのでしょうか。

金融関係FP資格者としての回答としてお答えいたしました。

お礼

ご返答頂き、ありがとうございます。

＞土地の名義を親のままにしてご主人または娘さん夫婦のローンを組むということかと。
その通りでございます。夫がローンを組む事になります。言葉足らずで申し訳ございません。

アドバイス頂いた事を参考に、本日再度、法務局と税務署と銀行に行って参りました。

結果、土地の名義は夫と私半分ずつ贈与を受けて、法務局での手続きは全て司法書士に依頼せずに自分でやってみようと思います。
夫婦半分ずつというアドバイスを頂いたおかげで、贈与税が半分以下になる事が分かり本当に感謝致します。

ありがとうございました。

補足

再度質問させて下さい。
私には子供が3人（10歳・9歳・3歳）いるのですが、土地の名義を夫・私・子供1人と３人の名義に変更した場合は、贈与税はかからないのでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.1

hata79

親から購入した場合、親は土地売買の譲渡所得が発生しますよ。
その点は考えておられますか。

色々な個的事情がすべて質問文に出てるとは限りませんが、私なら「いっそ贈与税を払ってしまうのが、スッキリする」とアドバイスします。

現在親御さんのお持ちの土地に抵当権はついてるのでしょうか。
付いてるなら負担付贈与と云うことで、税務署でうけた回答どおりの贈与税額はでない気がします。
抵当権設定がないというなら、贈与税を支払って堂々と「自分の土地であります」と担保に提供して、ローンを組むことができるのでは。
過去の親御さんの信用問題などは出てくる幕ではないです。
スッキリすると述べたのはこういう意味です。

ところで最善の方法というと「いかに税金を出さないか」というのが最善だと思い勝ちですが、そうではないと私は思います。
贈与税率が高いので、それを避けたいので「とにかく回避すべし」と絶対命令のように受け止めてしまいますが、それは違うとおもいます。
本例のような場合には、贈与税を払って自分のものにしてしまえば、後の処理はああだこうだしなくて済みますし、親から不動産を買った「ことにする」という仮装をする必要はないのです。
不動産の売買契約書に貼る印紙税も相当な額になりますよ。
この手続きをすれば節税ができるというスキームは確かに「いいじゃん」と思います。
しかし実際には「あらら、一々手数料や登録免許税だ印紙だとかかるじゃん。結構手続き費用がいるね」という状態になります。
他人様がお金の多寡をいうことではないですが、２０万円で家を立てるための土地を購入できると思えば安いものではないでしょうか。

お礼

ご返答ありがとうございます。
土地に抵当権はついておりません。
結論から申し上げますと、やはり名義変更をして贈与税を払って「すっきり」しようと思います！
アドバイス頂きありがとうございました。