土地の贈与について

質問

現在親の持家に同居している状況です。
建替えを検討しているのですが、
(1)今の家と土地の所有者は父です
(2)建替えの資金のうち半分を父からの援助、半分を自分で住宅ローンを利用する
(3)土地については建替えの際に贈与として自分が所有者となる

についてなんですが、
(2)の場合、父に持分をつけないようにするには援助資金の分も贈与
という形をとらなくてはならないのでしょうか？
贈与としない場合は父も持分を持たなければならないのではないかと
思い、そうなると住宅ローンについて父が保証人などになる条件が
つくのではないかと考えているのですが・・・。
また、この援助資金と贈与の土地について、贈与税などはどのように
計算したらよいのでしょうか？相続時清算課税制度という制度を調べた
のですが、平成19年までとなっていて、今年(平成20年)ではどのように
なっているかがわからないのです。上記のような制度は今でもあるの
でしょうか？
土地の評価額は約300万円、援助資金は約1,000万円です。
わかりづらい文章で申し訳ありません。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

(1)今の家と土地の所有者は父です
(2)建替えの資金のうち半分を父からの援助、半分を自分で住宅ローンを利用する
(3)土地については建替えの際に贈与として自分が所有者となる

についてなんですが、

>(2)の場合、父に持分をつけないようにするには援助資金の分も贈与という形をとらなくてはならないのでしょうか？

はい。だって父は出資しているのにご質問者の名義なら贈与以外の何者でもありませんよね？　

>贈与としない場合は父も持分を持たなければならないのではないかと思い、そうなると住宅ローンについて父が保証人などになる条件がつくのではないかと考えているのですが・・・。

それは金融機関によりますね。基本的には単なる物上保証人（担保提供者という）となり、父の持分に対しても抵当権を設定することになりますが、それだけで構わないとする金融機関もあれば、がめつく連帯保証人になることを要求する金融機関もあります。
私の知る限りでは日本の三大銀行（みずほ、三井住友、三菱ＵＦＪ）は担保提供者でよく、連帯保証人は要求していなかったと思います。

>また、この援助資金と贈与の土地について、贈与税などはどのように計算したらよいのでしょうか？

相続時清算課税制度が使えない／使わない場合には暦年課税による贈与税の支払となり、非課税枠１１０万を差引いた残りに対して、その金額に応じて最高５０％の税率をかけて求めます。

>相続時清算課税制度という制度を調べたのですが、平成19年までとなっていて、今年(平成20年)ではどのようになっているかがわからないのです。上記のような制度は今でもあるのでしょうか？

まず相続時清算課税制度は今でも存在しますし、平成１９年１２月３１日までという期限はありません。ですから、２５００万まで贈与税が課税されないというこの制度は親が６５歳以上であれば今でも使えます。

期限があるのは、相続時清算課税制度の住宅取得特例です。この特例では親が６５歳未満でも上記制度を選択できるというものです。（ついでに更に１０００万非課税枠が増える）
こちらは現在更に２年延長する改正案が国会に提出され、衆議院では可決しましたが、参議院ではガソリン暫定課税法案と一緒に提出された関係で、まだ可決していません。
まあ、２年延長が否決される可能性は小さいとは思いますから、待っていればそのうち可決されるとは思いますけど。。。。

この制度を利用されるのであれば、事前に税務署によく相談してください。

お礼

相続時清算課税制度は去年で終わったと思っていました。
利用できそうで安心しました。
利用する金融機関では父が持分を持つなら連帯保証人としてください、
と言われてしまいました。援助資金についても贈与として進めたいと
思っています。
本当にありがとうございました。

回答No.3

ben0514

どこまで認められるかわかりませんが、もっと計画的に行うことで回避できる部分があるかもしれません。
土地の分割贈与、援助資金の分割贈与、相続時精算課税方式と通常の贈与を計画的に実行、などです。

以前は援助資金を借り入れとし、返済も行わず、分割贈与で贈与税を回避する方法などがありましたが、認めない判例もあったと思います。

不動産や借り入れなどの専門であるＦＰや税の専門である税理士とよく相談されたほうが良いと思います。
ご結婚されている、共働きであるなどであれば、夫婦の共有名義にすることで所得税でのローン控除を二人で受けることも可能です。私の知る限りの会社員の平均と控除額を比較すると、控除額があまる計算になったりすることが多いように思います。

いろいろな要素に影響がある大きな買い物です。よく考えてがんばってください。

お礼

いろいろと方法もあるものなんですね。
自分が無知な為、とても参考になります。
夫婦共有という事も視野に入れて考えたいと思います。
ご丁寧にありがとうございました。

回答No.1

Hamida

相続時精算課税制度と言うのがあります。これは、高齢の親が保有する資産を早めに子へ移転させようという経済的な意図から創設されたものですが、住宅取得資金贈与の場合には特例として通常の非課税枠2,500万円 （累積額） に1,000万円を上乗せした3,500万円が非課税枠となっています。なお、それぞれの非課税枠を超えた場合には、超えた部分に対して一律20％の贈与税が課せられ、相続時に精算 （追加納付または還付） することになります。あなたの場合はこの制度を利用すれば、無税で処理できます。

お礼

ありがとうございます。
税金の制度についてなかなか理解できていなかったのですが
段々わかってきました。
ご丁寧な回答ありがとうございました。