マンション購入の際の連帯保証人、ローン審査について

質問

マンション購入を考えています。

１）夫名義で買うか、妻である私と共同名義で買うか、悩んでいます。
友達には、共同名義にしたほうがいいよと言われましたが、どんな点でいいのでしょうか。

２）マンション購入の際に、連帯保証人というのが必要なのでしょうか。
連帯保証人が必要な場合、年金生活者でも連帯保証人になれますでしょうか。

３）共同名義の場合、私が連帯保証人になるのでしょうか。
夫は公務員のため、ローンは民間ではないものを利用する予定ですが、ローン審査は連帯保証人にも及びますか？

わからないことばかりで困っています。
ご回答、よろしくお願いいたします。

回答No.3

hkinntoki7 · ベストアンサー

再々投稿すいません。

＞住宅ローンを組むときに、同居者が抵当権設定同意書に署名捺印するんですね。債務の連帯保証人と違い、土地建物持＞分のみについての保証人ですね。ということは、それも、住宅ローンの審査に含まれるということですね？
→住宅ローンの審査に質問者様の持ち分が直接審査に含まれるわけじゃないでしょう。当たり前の話ですが、質問者様が幾ら頭金を出すのかとご主人の借入額は反比例しますよね。要は質問者様が100万円を出すのと1,000万円を出すのでは当然、ご主人の借入額が少なくなります。借入額が少なければ審査は通りやすくなりますよね？

＞出資をしていない配偶者の場合は、抵当権を持っていませんから、契約や審査に何もかかわることはないと理解してよろし＞いのでしょうか。
→頭金を出さないのなら審査に影響はないと思います。仮にですが、質問者様の貯金を登記手数料、団信、火災保険等々に当てたとしても融資先の審査対象にはなりません。

　それと上記の費用の他引っ越し代・不動産取得税・家具家電代などで200万円程度の現金が必要ですから余裕を持った借り入れをされることをお薦めします。

回答No.2

hkinntoki7

ANo.1です。

＞共同名義にすると、共同名義者は連帯保証人になると聞いたものですから、気になりました
→質問者様の貯金を頭金にした場合、その分だけ持ち分登記をされた方がよいことは理解していただけたかなと思っております。
　追加説明しますと借り入れをご主人単独名義でされたときに当然、金融機関が土地建物に抵当権を設定します。その時に借り入れをしない質問者様の持ち分にも抵当権を設定することになりますので、抵当権設定同意書に署名捺印することになります。これは連帯保証を求めるという目的じゃなく、自分の持ち分に抵当権を設定して構いませんし、ローン借入契約者が支払えなくなった場合、抵当権を実行（競売）することに同意させるためのものです。つまり連帯保証人が債権全額を保証することになるのに対し、抵当権同意書署名捺印の場合は土地建物持ち分のみの限定保証になります。

お礼

わかりやすいご回答、ありがとうございます。

住宅ローンを組むときに、同居者が抵当権設定同意書に署名捺印するんですね。債務の連帯保証人と違い、土地建物持分のみについての保証人ですね。

ということは、それも、住宅ローンの審査に含まれるということですね？
出資をしていない配偶者の場合は、抵当権を持っていませんから、契約や審査に何もかかわることはないと理解してよろしいのでしょうか。

回答No.1

hkinntoki7

質問者様が正社員として働いているのか、または生前贈与等で親から資金援助を受けられるのかによって状況が違ってくると思います。収入もなく、頭金がなければご主人の単独名義にしないとご主人から質問者様への不動産贈与になるので贈与税が発生します。

１）離婚時の財産分与を考えると持ち分をはっきりさせておいた方が争わなくて済みます。また質問者様が正社員として働いているのなら住宅ローンの特別減税の恩恵を受けることができます。
　例えば、3,000万円の物件を貯金500万円と質問者様の親からの生前贈与500万円の計1,000万円を頭金にする。残りの2,000万円を1,500万円をご主人が借り入れ、500万円を質問者様が借り入れるとしましょう。この場合、ご主人の出資額は貯金500万円÷２（夫婦の共有財産のため）＋1,500万円で計1,750万円。質問者様は貯金500万円÷２＋生前贈与500万円＋借り入れ500万円で1,250万円となります。土地・建物をどう別けるかは話し合いですけど土地建物それぞれ、ご主人が1,750／3,000（７／１２）、質問者様が1,250／3,000（５／１２）の持ち分登記するのが一般的と思われます。

２）普通は物件を担保に借り入れるわけですし、ご主人が公務員であれば連帯保証人を要求されることはないと思います。

３）質問者様に収入があれば連帯保証人になれますが無収入なら意味がないです。融資先はＸＸ組じゃないでしょうから質問者様の体を担保にするわけないですし。質問者様が連帯保証人になるのであればローン審査は質問者様にも及びます。しかし、１で回答したとおり連帯保証人になるくらいなら借り入れをされた方がいいと思います。

　自分は家を購入後、離婚しましたが元妻が親から出してもらったお金は現金で支払い、名義を全部自分に変更しました。

お礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます。

妻の私には現在、正社員としての収入がありません。
収入や贈与などによる財産がないと、連帯保証人にはなれないのですね。
よくわかりました。

頭金は私の貯金から半分、夫の貯金から半分を考えていたので、共同名義にしようという話が出ました。
でも、共同名義にすると、共同名義者は連帯保証人になると聞いたものですから、気になりました。

後で調べたところ、マンション購入などの際、現在は保証人というのは必要ないようですね。
信用保証会社に保証料を支払うのが通常だそうですので、連帯保証人の問題は解決しました。

ありがとうございました。