専任媒介か一般媒介か（問題あり）

質問

現在マンション売却中で大手業者で専任媒介契約をしてもうすぐ３ヶ月の契約が切れます。
とある事情から現在の最寄駅から２駅先の別の市の営業所の担当者と契約をしました。

専任ですので、手まき広告や新聞折込広告もして頂いておりますが、営業所の周辺のみしか配っていない為、売却マンションの周辺には広告は一切回ってきません。
内覧はこの３ヶ月で４件ありましたが、全て別業者経由での買主紹介でしたので、専任契約の不動産屋からの紹介は０件でした。
当マンションは人気物件だそうで、実際同額くらいの物件はすぐに売れていました。

今回、専任契約の期間満了という事で、当マンションの近所の別の不動産屋と専任契約をするか、一般媒介にしてて現在の不動産屋と別の３、４社と契約するかで迷っていますが、問題があり非常に困っております。
現在の不動産屋と契約する際に営業担当者に「生活音が全て筒抜けでこれ以上住みたくない」と伝えてしまい、担当営業からは「秘密にしておきます」と言われました。
重要事項説明違反と言われても仕方ないのですが、その時は営業からこうしないと売れないと言われたのでこの様にしました。

現在は隣人の話し声や生活音も全く気にならず、私が神経質になりすぎていただけだと考えておりますが、この３ヶ月の間に戸建の魅力に目覚めてしまい、引き続き売却を検討しておりますが、
現在の不動産屋の営業担当者にはその事は伝えておりません。（契約更新はしないかもしれないことは伝えましたが、今伝えると言い訳になりそうなので。）

別の不動産屋と専任契約をした場合に、現在の営業から「あの不動産は問題あるよ」とか言われたら、もう売れなくなってしまうのではと不安になってしまいます。
現在は、隣人の生活音は一切気になりませんが、不動産屋は業者間のつながりが強いと聞いておりますので、情報が流れないか心配です。

一般媒介で現在の営業とも契約をすればとりあえずは大丈夫だとは思うのですが、一般媒介では広告とかも作らないと思うので売れるのか心配です。
現在の業者と引き続き契約更新する方が良いのか、当マンションの最寄り駅にある業者と専任契約をするのが良いのか、一般媒介で数社と契約するのが良いのかご教授願えませんでしょうか？

また、契約期間終了後に別の業者に変えた場合、現在までの広告費などの費用を請求されたりするでしょうか？
どうすれば良いのか分からずパニックになっておりますので、どうかよろしくお願い致します。

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

＃１の元業者営業です

＞一度管理人さんにその事を伝え、役員会で名指しで答申されておりますが、それでも問題ないでしょうか？

大丈夫ですよ。解決済なら。個人が出す音で問題になるのは本当に「物凄い音」です。（以前問題になった「騒音おばさん」のようなケース）

＞昨年数百万かけてフルリフォームした経緯がある為です。

ここはちょっとポイントです。
数百万かけてフルリフォームしても、それを「売却価格」に反映する事は難しいですね。
何故なら「売主が勝手にやったリフォーム」は買主には関係のない事だからです。ましてや去年のリフォームですよね？それを売却価格に反映させるのは無理があると思いますよ。

むしろ、「リフォームしないでその分安い方がいい。リフォームは自分で好きなようにする」という買主が最近は増えてます。
故に、私が売主様によく提案するのが「リフォーム代●●万円まで売主負担」という条件を付ける事です。
これならば、売主はリフォーム費用の事前支出を避けられますし、買主は好きなようにリフォーム出来るというメリットがあり、実際うまくいってます。

＞ポスティング広告や新聞折込チラシにはほとんど効果は無いという事でしょうか？

いえ、そんな事はありませんよ。なんのかんの言っても「ポスティング」が有効な広告媒体である事は事実です。（昔ほどではありませんが）
私が申し上げているのは「業者の所在地は２～３駅離れていても問題ない」という事です。ポスティングは当然物件の近隣で行うのが「いろはの“い”」です。
極端な事を言えば北海道の業者でもいいんですよ。現地で販売活動をしてくれれば。

また、もっと言えば物件の最寄駅から下りの２～３駅も効果的です。
マンションを買う人は多くの人が利便性を重視します。
つまり、現在の住まいより「便利になる」事が前提なのです。
戸建は逆です。利便性より住環境を重視する人が多いですから。

このような事は不動産業者なら当然に知っている事でしょう。
どうも現在の業者とは相性が良くないようです。
価格面を含め業者の変更も検討された方がよろしいでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

音の問題は大丈夫という事で安心しました。
リフォームについてはそういうやり方もあるんですね。

以前の業者では業者に乗せられて高い価格で売れると信じ込んで浮かれていましたし、全て無駄な時間だったと後悔しております。

先日、今までの業者の専任媒介の期限が切れましたので、最寄り駅の大手業者に切り替えました。
金額については業者と相談の上値段を下げて出す事になりました。
ポスティングも当マンション周辺に集中して配布して頂けるという事で安心して任せる事になりました。
後は無事に売れるのを願うだけです。

色々ありがとうございました。

回答No.5

katyan1234

契約日が書いてあるならそこから3ヶ月で自動更新はありません。
だから放置してください。費用が発生する場合は書面のみです。
まあはっきり言って専任媒介より通常のものとほとんど変わりがないですね。なぜなら不動産屋同士の手数料が減りあまり紹介する気持ちはないないですよ。あなたが鍵家賃管理しているなら大きな駅の不動産屋に
依頼物件としてFAXしたほうが早いあとはYAHOOでも登録出来ると書いてましたね。

回答No.4

katyan1234

まず専任媒介する場合は契約書としてまた報告は文書でしてますよね。
専任の場合もそうですが口頭の契約はありません。
だから現在までの広告費などの費用を請求されたりするでしょうか
ハイ契約どおりされるでしょう。契約ないならサービスで無料です。
自動的に切れてしまうので通知する必要もありません。ただ音がすると聞いた場合は伝えている場合があります。
後は外観　設備でしょうか？
個人的には一般で駅前の大きな不動産屋に頼む事がいいかな？と思います。
後は○о〇〇〇サイトにも載せれるようですね。ごめんねライバルなので書けません。

お礼

ありがとうございます。

契約はしておりますが、その契約書には契約期間内の解約に対する違約金についてしか記載はありません。
契約期間満了後はどこの業者とも契約していない状態ですので、費用の請求は無いように思いますが。

結局、駅前の大きな不動産屋に依頼しました。

回答No.2

noname#98277

参考になるかどうか判りませんが、友人の方法を書いて見ます。
友人は「マンションを某大手販売会社に専任媒介」で依頼しました。２週間の間にその会社は１度新聞折り込み広告を出したようです。しかし反響が無いようでしたので、友人は自分で広告を作成し周辺地域に配りました。驚く事にその効果があり希望価格で売却できたとの事。
「専任媒介」は売主が買手を見つける事が可能ですので、不動産屋さんに支払う手数料が無く双方が満足したようです。
購入希望者は結構その物件の近くに住んでいる人が多いとの事、余り遠くの業者に頼むと折り込み広告の効果がないように思ったそうです。
参考になりましたか。このように自分で買主を見つけるのもよいかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。

ご自身で広告作成されたのですね～すごいですね。
私の場合は費用をかけて買手が見つからなければ困りますし、その資金もありません。

＞購入希望者は結構その物件の近くに住んでいる人が多いとの事、
私も同意見です。
やはり近くの業者に頼んだ方がよいのではと思いました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞現在マンション売却中で大手業者で専任媒介契約をしてもうすぐ３ヶ月の契約が切れます。
＞手まき広告や新聞折込広告もして頂いております
＞内覧はこの３ヶ月で４件ありましたが、全て別業者経由での買主紹介でしたので、専任契約の不動産屋からの紹介は０件でした。

この状況から判断すと売れない一番大きな原因は「価格」です。
確かに「同額の物件が売れた」とあるので「価格は問題ない」と思われるでしょうが、中古物件は「１点もの」です。
たとえ同額でも「時期が違う」「間取りが違う」「陽あたりが違う」「階数が違う」等で「売れる売れない」が決まってしまう事が珍しくありません。

特に他業者でも４件の内覧があったんですよね？本当に人気物件で価格が妥当ならその４件の内で決まってますよ。
別にその４件のお客様全てに気に入ってもらわなくても、「ただ１件のお客様」に気に入ってもらえればいいんですから。
つまり「ただの１件も気に入ってくれなかった」のなら、それは人気物件とは言えません。
これは、ご質問者様の専任業者の営業力とは全く関係ありません。その４件のお客様全てその専任業者が連れてきた方なら、営業力に疑問を持ってもいいでしょう。

あと、音の問題は「重要事項説明義務」に違反しません。「近くに工場があり、とんでもない音が出る」「上階・隣家から尋常でない音が出る」等、明らかに「嫌悪される要素」でもない限り、音に関しては説明する必要はありません。
今回は「普通の生活音」ですよね？聞かれたら答える位の事でしょう。
ご質問者様ご自身も「隣人の話し声や生活音も全く気にならず、私が神経質になりすぎていただけだと考えております」と仰っている位ですから。

＞一般媒介で現在の営業とも契約をすればとりあえずは大丈夫だとは思うのですが、一般媒介では広告とかも作らないと思うので売れるのか心配です。

この懸念は当然考えられる事です。特に大手業者程「一般媒介物件」の取扱いについては「徹底して」経費をかけません。せいぜい自社ホームページにアップする位でしょう。（タダですから）
折り込み・ポスティングなんて「何おか言わんや」です。

物件を見ていないので断言はできませんが、「本当に人気物件で価格設定が相場どおりなら」一般媒介だろうが専任だろうが「放っておいても売れます」
「人気もそこそこ。価格は相場通り」なら数社と面談し、一番対応のいい業者へ「専任」で任せた方がいいでしょう。２～３駅位離れていても実質問題はありません。現に、他業者とは言え内覧もあるようですし。
「相場より高い価格設定」ならどの業者に依頼しても（一般・専任どちらでも）いつまで経っても売れないでしょう。「さらし物」になるだけです。

＞契約期間終了後に別の業者に変えた場合、現在までの広告費などの費用を請求されたりするでしょうか？

これは心配には及びません。宅建業法違反で行政処分の対象です。

とかく中古物件の売買は売主の思い入れが価格に反映されて、相場を逸脱した価格で売り出される事があります。
そのような事を避ける為に、仲介業者は価格査定の根拠を明示し、冷静に「正確な相場・値付け」を提案するのが仕事です。

ご参考まで。

お礼

回答ありがとうございます。
確かに価格は不動産屋の査定額より少しだけ高く設定しておりますが、昨年数百万かけてフルリフォームした経緯がある為です。

＞２～３駅位離れていても実質問題はありません。
という事はポスティング広告や新聞折込チラシにはほとんど効果は無いという事でしょうか？
不動産業者はネットよりも何よりもポスティング広告が一番効果があると言っておりましたが、前述の通りポスティング広告は当マンションの周辺エリアには配布されておりません（不動産業社のある市のみ）し、最近は広告も出ておりません。

やはりお客さんはご近所さんが一番確立高いのかなと考えておりますがこれは間違いでしょうか？
私の場合はポスティング広告は全てチェックしておりますが・・・。（近くで良さそうな物件であればとりあえず内見してみますが）
やはり一般は宣伝効果がイマイチだと思いましたので、1社で専任にして価格も下げようと思いますが、現在の他市の業者か当マンション周辺に営業所のある大手業者にするか迷っております。

補足

音の問題は重要事項説明に当たらないという事で安心しました。
ですが、一度管理人さんにその事を伝え、役員会で名指しで答申されておりますが、それでも問題ないでしょうか？
その後、自己解決した事は伝えておりません。