建築士事務所重要事項説明について

質問

たとえば設計施工業者で見積り依頼があり
見積もるために構造計算等技術的設計作業が前提にないと
見積りできないような物件の場合（住宅に限りません）
もし合見積り等で没になった時には設計にかかった必要経費は
請求できると思いますが、この場合重要事項説明はどのタイミングで
行なうべきなのでしょうか？
普通に法的に考えれば履行前ですがその場合、
(1)見積り前段階の構造計算に対してまず重要事項説明を行い
構造計算業務の契約を結び、それから本工事の見積りを出すことになるのか？
(2)それとも構造計算を行い見積りがあがり、工事契約時にまとめて重要事項説明を行なうのか？
その場合契約できなかった場合に構造計算業務に対してのみ請求することになりますが
それだと構造計算業務履行後の重要事項説明になってしまい法違反になってしまいます。
構造計算だけでなく詳細な図面を作成しないと見積りできない場合などもどうなるのでしょうか？
通常特名の場合だと(1)でも問題ないですが、(1)では依頼者にとっては合見積もりができなくなってしまいます。

回答No.2

fujillin

＞詳細な図面を作成しないと見積りできない場合などもどうなるので
＞しょうか？
発注者からの依頼内容がよくわかりませんが…
設計をした上で見積もるようにとの指示なのでしょうか、それとも質問者様が見積もる上で、（詳細が不明なので）設計してみないと見積もれないだけなのか？

前者であれば、そんな内容で精算見積を発注する方もする方だと思いますが、まぁ、それは置いといて、仮に質問者様が設計されたとしてその内容はそのまま採用される保証があるのでしょうか？（グレード設定そのた諸々）
あるいは設計・積り合わせのコンペなのでしょうか？
通常は、設計などせずに概算で対応すると思いますが？（多少、は当りをつける程度はやるにしても…）

発注者から設計の依頼が無い限り（ご質問文からは無いようにも想像されますが）、依頼されてもいないことを勝手にやるのですから、重要事項説明もくそも（失礼）ありません。
仮に、説明を行おうとしたところで、発注者にとっては身に覚えのないことなので、唖然とするだけだし、費用を支払うつもりでいるのでしょうか？
では、この場合はどうなるのかといえば、見積を行うために詳細設計が必要だと判断して設計を依頼しているのは、質問者様（の会社？）にあたると思われます。（同じ社内なので、契約は行わないでしょうが、外注で設計発注すると思えばよいです）

設計依頼も、契約、支払いも質問者様（の会社）から支払われませんか？
それなので、設計者は質問者様に対して重要事項説明を行うことが必要になると思われます。（多分、同じ社内の場合は不要）

あるいは、見積の依頼内容が、ちゃんと、設計の上で見積を行うことになっているのであれば、依頼者が発注者となりますので、法に基づいて、重要事項説明を行う必要があるでしょう。

＞構造計算業務に対してのみ請求することになりますが～
とありますので、その設計業務に対して報酬を得るのであれば、（結果として設計内容が採用されるされないに係らず）、業務の依頼と受諾の関係が成立しますので、事前説明が必要になると考えられます。
工事をするか否かはまったく関係ありません。設計を行うか否かとそれを依頼されているかどうかが判断の基準と考えればよろしいのでは？

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ついでながら、蛇足ですが…
よほど特殊な場合で無い限りそのような、見積発注は無いように思いますが、概算依頼ではないのでしょうか？

よしんば、図書等が揃っていたとしても、地中障害や埋蔵文化財などについては、調査してみないと予想ができない（＝見積もれない）からといって、事前にそういった事項を全部調査してから見積もったり、工期を想定したりはしませんよね？

そのためもあって、提出者側は見積もり条件を記載していますし、見積書の有効期間という概念もありますよね。（記載してあるかないかは別にして）
今の時期は逆かもしれませんが、「3年前に提出した見積内容で、いきなりやってくれと言われても」っていうのと同じように。

お礼

ありがとうございます
今回そういった物件があったのではなく
先日、ここでの質問を見ててふと思いました
どこだったかやっと探せました
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5076603.html

まぁいちいち読んでられないと思いますが
ようはここの質問での是非がどうこうではなくて
思ったのは確かに構造計算しないと見積りが出せない場合がある。
特に合見積りでは概算では出せないし。
その旨客先には説明すればいいのだけど現実的には構造計算してきた業者を利用して競合相手に参考にさせたりってのもある。
私も以前、工場の鉄骨梁に重量物を吊り設置する見積り依頼があった。
設置自体の見積りは出せるが、既存躯体の検定を行なわないともしOUTなら別に補強するか取付を諦めざるを得ないので計算をし、補強工事を見て見積りを出したがそのあとに合見積りを取られてほかの業者に参考にされて持っていかれてしまった。
合見積りだとは思っていなかった私も悪く構造計算だけ別に切り離して契約することもなく進めてしまい没になってしまったので、構造設計料だけ請求したいところだが既に構造計算としては履行してしまっているため後から重説などできない。
現実社会では、駆け引き合戦の部分も多く改正法のパンフレットに載ってるような絵に描いたようなフローばかりで履行までこぎつけられない場合が多いと思うのです。

回答No.1

oyaoya65

現在、不動産業者Cを通して、一筆の土地の分筆してその一部の購入を進めています。
土地の面積の確定のため測量はAが測量士Dに依頼して測量図面を作成済みです。分筆案の図面とその購入費用や登記手続き費用（司法書士EがCの指示で見積もり）の概算を書いた用紙2枚を不動産屋が当方にくれて、これでいいか、検討して下さいと連絡あり。
その後、購入の意思を不動産業者に伝えたら、売買契約書と重要事項説明書を各2部送ってきて、一部は買い主B用、一部は売主A用ということで、買主の所に住所や捺印、割り印をして売主用を不動産業者に送りました。
通常、購入金額が大きいときは手付金といって、前金で何割かを売買契約時に供託します。買主の契約不履行時には違約金として没収され、売主の契約不履行時には、供託金の2倍を違約金（供託金の返却と同額の金額を違約金として上乗せ）を支払うことが契約書に明記されています。こういった違約金の一部が、契約不履行時に不動産業者から、設計士や測量士費用に当てられるかと思います。契約書には、重要事項説明書にその売買契約にかかわる重要事項（土地の測量図や土地の種類（宅地、市街化区域、市街化調整区域、農業専用区域など）、引渡し時の現況、売買前の登記謄本と担保設定状況）、その土地の取り付け道路の種類や隣接地の状況、公図写し、その他が色々記載されています。もちろんそこにA,B,Cの住所、氏名、捺印があります。
また売買契約書には、仲介業者C（不動産業者）の仲介料、売買価格とその支払方法（手付金と残金の額と支払日、違約金条項）、引渡し日（残金支払日）＝登記日（権利書引渡し）、担保等抹消引渡し事項、欠陥や瑕疵等の保証事項などの記載がありますね。
私の土地購入の場合、測量士や司法書士や登記で発生する先行費用は、不動産業者もちですね。それを諸費用として、CがAやBに契約前に提示しています。Cの仲介手数料の中に測量士や設計量の費用は含まれているようです。契約不履行時は仲介手数料はないですから違約金から支払われると思います。売買契約書が、そのまま登記書類になりますので、登記手続きの諸費用や司法書士の手数料は、売買契約とは別に、A,Bが委託する司法書士等に依頼するか本人登記するかです。普通は仲介業者Cに諸費用を払って、登記してもらいます。そこに、登記諸費用の実費、代行料、書類作成料、手数料など司法書士関係の登記関係諸費用が含まれています。

こういったことを、建築業者（施工業者）の営業担当者が建築施主（この自転では予定者）との契約交渉中に、設計業者に色々な図面作りを依頼するかと思います。制約しなければ、建築業者の営業費で設計業者に支払うことになるかと思います。具体的な契約になるにつれ、より詳細な設計と見積もりが必要になり、建築請負契約が成立する前は、建築業者の負担になるかと思います。契約成立後は、契約書に基づき、手付金（頭金、前払い金）、中間金、精算金、契約不履行時は違約金、その他が、建築業者に
入りますので、そこの中から設計料も支払われると思います。

私はマイホームを建てた施主の立場で、住宅ハウスメーカーの営業マンと住宅請負契約をして手付金や中間金や精算金を支払った立場で、登記はハウスメーカーや不動産業者の専属司法書士に依頼してもらいました（実際の設計士や司法書士や測量士などには直接会ったことはありません。全てハウスメーカーや不動産会社に登記関係を依頼しました）。

不動産業者や建築請負会社は長年の事業で、特定の司法書士や測量士や建築士（建築設計事務所）などと依頼関係で、支払い関係の取り決めがあるかと思います。重要事項説明書（一式揃ったもの）は売買契約成立時に引き渡されると思います。それ以前は、施主や購入者には、必要に応じた部分図など契約の見積もりに必要な所だけの抜粋だけ小出しにされるかと思います（成約のために必要な情報だけ出される）。

参考になったなら幸いです。

お礼

ありがとうございます
ただ、私が知りたいのは
平成20年11月28日施行による
管理建築士等による重要事項の説明の時期に対しての質問です。

宅建業法等の場合は重要事項説明を行なう際には既に締結が決まっている前提で行ないます。
しかし、改正建築士法の場合はクライアントと建設業者間の契約するかどうかまだわからない前の段階で
ワンクッション積算するために必要な技術的設計費用が発生します。
そこで
管理建築士等→重要事項説明を契約締結前に行なわなければならない。
建設業者→見積りは構造計算を見積り提出前に行なわなければ出せない。
依頼者→見積りが出ないと契約するかどうかわからない。
この実務上の矛盾を皆さんどう対処しているのか？
です。