重要事項説明義務について

質問

仲介業者に抵当権の設定されている物件ではないかと問い合わせたところ心配はいらないと言う返答だったので抵当権は無いものとして契約しました。その後重要事項説明の時にも抵当権の説明はありませんでした。
その後、残金支払による引渡し期日の前日に電話にて抵当権の抹消手続きができない為、引渡し期日が契約書以降になることを伝えてきました。
この時点で、初めて抵当権があることを知らされ、書類は渡してあるといわれた。確認してみると登記簿のコピーされたものがありました。
このようなケースの場合は、重要事項説明義務違反に該当すると思いますが、その場合の賠償金はいくらになるのでしょうか？
また、引渡し遅延の賠償金は、どのような計算をするのでしょうか？

回答No.2

sogami02

抵当権が気になっているようですが。
(1)不動産業者に対して、担保の記載と説明が無いのは重要事項の説明義務違反です。ただし、重要事項には別紙登記簿謄本参照と書く場合もありますので、謄本のコピーが添付されいるなら、記載が無いだけでは責任の追及の根拠としてはは弱いですが、本人が説明をよく理解できないような説明では説明の本旨に沿いませんので、問題は残ります。とりあえず説明が不完全であったことを伝え進捗がなければ、内容証明郵便で違法行為と損害賠償をする旨伝えましょう。

(2)売買契約について、売買契約は担保が付いていても有効です、権利移転時期（残金日）までにまたは、当日に抵当権抹消登記をすれば責任はありません。契約書にもそのように記載されていると思われます。（確認ください）

(3)支払期日に担保抹消が出来ないので、延期して欲しいとの申し出については、契約書に即日解除できる契約書と催告をして後の解除の契約書と二つ使われていますので、条文確認して下さい。催告して解除の場合は、内容証明郵便で７日くらいあとに日付を指定してそれまでに履行されなければ契約解除することを伝えます。即時解除が出来れば、解除した通知を出します。契約解除後の処理は通常は手付け放棄、倍返しの取り決めとなっていると思われますので、あなたは手付金の倍額の返金を受け契約を解除することが出来ます。

履行遅滞は
１）あなたが債務（代金）の提供をしたこと
２）相手方の履行が約定日になかったことが大事になります

的確な通知をしないと法律効果が発生しなかったり、不要な問題を生じさせますので、専門家に相談して下さい。

法的な解決でお話しましたが、円満に解決できればそうされるのが一番よいと思われます。不動産会社が十分でないようにもお思いますので、ご注意を。

履行がなかったことと代金を提供したことは内容証明郵便で伝えて下さい。

お礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.1

adpanda1

不動産業界に従事する者です。

実際に契約書、重要事項説明書を見ないとなんともいえませんが、ご質問の内容から推測させていただきます。

抵当権に関して、重要事項説明義務違反であるかどうかは、重要事項説明書に抵当権に関して記載されているかどうかで判断されると考えます。
もし記載があり、重要事項説明書にご質問者様の署名捺印があれば、説明を受けたと判断されるでしょう。

それよりも、契約書に引渡しの期日の記載がないでしょうか。それに加え、契約条項等に違約金に関しての条項がないでしょうか。

例えば、全宅連の標準書式では以下のとおりです。

（契約違反による解除）
第17条　売主または買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。
　　２　前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金（Ｈ）によるものとする。
　　３　違約金の支払いは、次のとおり、遅滞なくこれを行う。
(1)売主の債務不履行により買主が解除したときは、売主は、受領済の金員に違約金を付加して買主に支払う。
(2)買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額をすみやかに無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。

この条項は民法に則ったものです。引渡し日が遅延したからといってすぐに違約金ということは難しいかもしれませんが、条項に則って履行の提供（今回のケースでは残代金の支払に当ります）を行い、催促をして契約解除と進めば、違約金の請求も可能かと思います。提供の代わりに供託するという方法もあるでしょう。私としては、どちらの方法も現実的ではないかと思いますが。
こういった事に長けている弁護士の先生にご相談されてはいかがと思います。

ちなみに、契約解除による違約金は商慣習として売買代金の20％です。これも通常は契約書に記載していますがいかがですか。

文面からでは、引越しの遅延に対しての賠償金とも書かれていますが、そこは話し合いになるかと思います。

当社では、こういったケースはないのですが、万一何らかの事情で引渡し日が遅れる場合には、解約などの危険を回避するため「合意書」を作成し、売主様買主様各々の署名捺印をいただくようにしております。これは参考意見としてお聞き下さい。

お礼

ありがとうがざいました