住宅ローン 上手な借り方教えてください！

質問

土地を買って、住宅を建てることを考えております。

【必要経費】
土地価格：2300万円
土地取得経費：150万
建物取得総費用：総額2100万円

【自己資金】
本人：2000万円
妻：300万円

【借り入れ】
総取得費用に対する不足分は私が銀行から借り入れ
つまり妻の負担は300万のみ

【スケジュール】
近日中に土地を買う予定です。
年内もしくは年明けに建物請負契約を結び、そこから半年後に入居。

【質問の本題】
土地で一度融資を受け、また建物で融資を受け、、、と、
手続きが多くなるほど、それに伴う費用がかかると思います。
※ローン契約にかかる費用（保証料、印紙代）、司法書士の費用、登記の費用等

銀行からどのような借り方をすれば、
自己資金を土地と建物にどのように配分すれば、
手間と費用を抑えられるかを教えていただけませんでしょうか？

アドバイスをお願いいたします。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

質問者の求める「上手さ」がどの部分を指してなのか不明ですが、長期間放置状態なので、敢えて回答します。

１． 借入を二口に分ければ手数料関係費用は二重にかかるのは事実ですが、自己資金２３００万円に対して、土地関係費用が２４５０万円＋建物請負の着工金が最低２００～３００万円必要な筈なので、ローンを２口に分けざるを得ません。（マンションなり建売分譲物件を買うのであれば、手付金で土地・建物の１０～２０％、最終金で残自己資金＋ローンという形は可能ですが）

２． ローンの形式を検討する前に、妻が３００万円に相当する持ち分を持つのかどうか、建物・不動産のどちらか、或いは両方に持ち分を持つのか、という部分を決める必要があります。

３． 持ち分を持つ＝出資金額に見合う資産取得で妥当な考え方ですが、ローン対象物件の共有者（今回の妻）はローン借入における連帯保証人になることが通常求められますので、そのデメリットをどう考えるか、を固めておく必要が有ります。

４． 加えて土地に持ち分をもてば価値の劣化がしにくい、建物の持ち分は経年と共に価値が低下していく、と通常考えられています。３００万円程度（失礼！）であれば経費・家具代金見合いと考えて敢えて妻が持ち分を持たずに夫単独の持ち分・ローン契約とすることも可能です。（夫婦間の平等はローン完済後に配偶者間での居住用資産の非課税贈与枠２０００万円を使うことで実現可能です）

５． 以上の前提で、建築業者の提携銀行か土地先行融資あるいは土地部分と建物の二本建ての融資を扱っている銀行を選んで、当該銀行のローン規定に対応を委ねるしか無い、と考えます。

６． 今回のケースでは、妻の３００万円を最終段階まで確保しておいて、夫２０００万円＋当初ローン７００万円で、土地代＋経費２４５０万円と建物着手金２５０万円（これが大きければ当初ローン増額か妻資金一部投入）、建物完成時に妻資金３００＋ローン１５５０万円、という感じになりそうです。（ローン合計２２５０万円　妻の自己資金を当初使えば土地部分のローン金額が小さくなります）
・ ・・費用がどこまで織り込まれているかは不明ですが

７． 恐らくはどの銀行も土地代ローン実行時に建物の概要計画が固まっていることを求めますので、
　(1)土地手付金支払　　自己資金より１０％の２３０万円、最終決済日を１～２月後としてローン未承認時は無条件で契約解除、というローン条項を設定
　(2)建築業者との間で最終決済日までの間におおよその建築内容と金額を固める
　(3)当該内容でローンの審査を受ける（土地は本審査、建物は仮審査という状態）
　(4)銀行のＯＫを待って土地の最終決済、土地のみのローン実行し土地所有権移転
　(5)建物の建築確認申請・承認を待って建物部分の本審査取得
　(6)建物完成、引渡し時に併せて建物ローン実行
　(7)土地ローンと建物ローンを二本建てとするか土地部分はつなぎ融資として建物ローン時に合算一本化するかは銀行によって対応が異なります。

８． 上記の流れになると、審査対応銀行は建築業者との提携銀行として業者に全面的に手続をまかせるか（優遇条件等銀行選定に制約が出ます）、質問者が自身で個別にローン銀行を選択して書類準備や手続一切を取り仕切る（手間は相当かかります）か、のどちらかになります。（土地ローンが先行することで、フラット３５の利用には制約が生じることも有り得ます）

お礼

こんばんは。

詳しく解説いただきありがとうございます。
銀行のローン相談会よりも、、、詳しいかも（笑）

悩んでいたことに対して、道が開かれてきたような気がします。

ありがとうございました。