住宅ローン 注文住宅で土地を担保にするケース

質問

アドバイスお願いいたします。

ローンについて知識が浅く、変な質問でしたら申し訳ありません。

注文住宅の場合、建物の完成後に土地と建物を担保に融資を実行される。
そのため、自己資金がない場合は、段階ごとにハウスメーカーや工務店に支払うお金は、つなぎ融資で賄う。
※自己資金はあるが、ローン控除？税金対策？などで、あえて借入される方は除きます。そういうケースもあると伺いましたので、念のため。

現在、土地を所有しており、借入額は建物のみの年収の約3倍
頭金は、300万ほど（諸経費と雑費、当面の生活費は別途あり）を予定しております。
土地は親名義です。
信用情報も特記すべきこともなく、おそらく問題ありません。

私は金利の変わらないつなぎ融資を行う機関を利用するつもりでしたが、縁あってある銀行にも問い合わせをいたしました。

この銀行からは、問題なく融資は可能だろうとの回答でした。
ただ、つなぎ融資ではなく、土地を担保にして、口座へ一括で借入金額を入金するそうです。親名義でも特に問題なしとのこと。
住宅ローンの金利を適用なので、建設中から返済がスタートしてるようなイメージでしょうか。

このような住宅ローンでのデメリットは何がありますか？
思いつくものだと、建築中に大幅な変更により追加があり、金額がアップしたら、融資はすでに実行済みなので、足りない差額は別で工面しないとならないことくらいでした。でも、これは結構重要な問題ですよね。

また、もしこのように土地の担保が可能ならば、ネット銀行にあるような金利が安い住宅ローンも視野に入れられるんでしょうか？
土地を担保に・・・というケースは、銀行により様々で、ネット銀行などは建売や借換、リフォームがメインとなるのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

ymzimss · ベストアンサー

住宅金融公庫の融資を借りる場合は、建物が完成後土地・建物共同担保扱い(一括して同時に担保設定)を行い、登記完了後資金交付となります。従って、建物完成前に建築請負業者への支払いがある場合は、繋ぎ資金ということで、住公手形貸付が行われます。資金交付までの期日一括返済扱いで、当然経過利息は支払う必要があります。

一方、民間金融機関の場合、建築確認申請がOKとなったところで、建物の評価額算定を行い、土地のみ単独担保設定し、建物は完成後追加担保設定条件(建物の表示登記後、保存登記・追加担保設定登記を同時に行います)でローン実行が可能です。事務上、ローン実行前に債務者から「建物の追加担保設定登記に関する念書」を提出する必要があります。

公庫の方は国の資金運用ですから、審査も厳しいです。よくあるのが、建物完成後建築確認申請と違うものが出来上がってしまうケース。間取りが変わった、部屋が増えた、面積がまるで違う等、こうなると資金交付がされません。再審査になり、違法建築なら否決されます。

民間の方は、建物完成前に一括実行してしまいますから、融資自体が取り消しになることはないですが、出来上がった建物が当初計画と違う場合は、担保物件の条件変更申込をする必要があります。

民間の方が、事務手続きが簡便で融資実行まで早い印象です。確かに、通常建物が完成する前から返済がスタートしてしまいますが、一定期間の据え置きも検討可能です。公庫のつなぎ資金も経過利息は掛る訳ですから、一括で借りてしまう方が楽です。それに、借入の都度債務者本人が店頭まで出向き、事務手続きをしなければならないのも手間です。

それから、建物相当額の評価は、掛ったコストではありません。構造や屋根の種類、使う部材等で机上計算してしまいますので、施主がどんなにお金を掛けても、融資額は変わりません。これは、公庫も民間も同じです。お金を掛けるのであれば、自己資金でどうぞということです。

あと蛇足ですが、民間の銀行の中には、当然ネット上の銀行も含みます。土地のみを担保に取るのではなく、先行して土地を取り、後から追加担保設定を行うものです。ただ、ネット上の銀行は借り換え顧客を主なターゲットにしています。一旦、ローンが実行されたものは既に審査を通っていますから、審査コストを削減できますし、借り換えなら２度担保設定する必要もないということで、低金利が提供できるということです。

お礼

ありがとうございました。