住宅ローン控除と確定申告

質問

今年(2006年）の7月ごろ家を売却しました。
その後は賃貸に引っ越しましたが
近くにマンションが建ち気に入ったので
来週辺り契約しようかと思っています。

家は当時3500万（税込み諸費用別）ほどで購入し
（住宅ローン控除を受けてました）
7月に売るときに3200万で売れました。
仲介業者に諸経費として100万程必要でした。
7月に売るときの銀行ローンの残高が3150万程でした。
これは、譲渡益になるのでしょうか？

また、今度買う予定のマンションは
2400万程のマンションです。
一応、諸費用込みの全額ローンになる予定です。

そこで、質問なのですが
1.家を売った確定申告は必要ですか？
2.マンションを買った場合、住宅ローン控除は受けられるのでしょうか？
（私の場合、条件ではねられる？？）
3.1が必要で2が受けられる場合、1と2を同時に確定申告するのでしょうか？

等がよく分かりません。
どなたかアドバイスお願いします。

回答No.3

kamehen

既に、回答が出ている通りですが、３０００万円控除等の各種の特例を受ける場合には、住宅ローン控除は受けられなくなりますので注意が必要です。
今回については、おそらく＃１さんが書かれている通り譲渡所得の特例ではなく、住宅ローン控除の方を選択された方が得になりそうな気がします。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm
（一番最後の方に書いてあります。）

回答No.2

walkingdic

>7月に売るときに3200万で売れました。
>仲介業者に諸経費として100万程必要でした。
>7月に売るときの銀行ローンの残高が3150万程でした。
>これは、譲渡益になるのでしょうか？
単純に譲渡所得の話をすると、

譲渡所得＝売却金額－（取得費＋売却経費）

となるので、売却諸経費と取得費以外のローンについては計算に考えることはありません。
取得費というのは土地については購入したときの価格（売買契約書の金額）、建物については売買契約書の金額そのものではなく、それを減価償却した価格になります。

ただご質問のように居住に使用していた家屋の売却については特例があります。
まずは、３０００万の特別控除というものがあり、譲渡所得が３０００万差し引くことが出来るので、事実上譲渡所得はかかりません。居住しなくなってから３年以内であれば適用されます。

ただこれは申告しなければなりません。

このほかにも買い替えの特例があるのですが、上記が適用となるのであれば問題ないでしょう。

>1.家を売った確定申告は必要ですか？
必要です。

>2.マンションを買った場合、住宅ローン控除は受けられるのでしょうか？
>（私の場合、条件ではねられる？？）
受けられます。問題ありません。

>3.1が必要で2が受けられる場合、1と2を同時に確定申告するのでしょうか？
そうです。

詳しくは税務署に聞いてください。親切に教えてくれますよ。

回答No.1

Yeti21

譲渡益になるか、譲渡損になるか、居住年数によっても変わってきます。
基本的には、購入価格－売却価格で、ローン残高は関係無いのですが、
減価償却する必要があります。

http://www.daikyo.co.jp/e-smart/tax/main/qa/dep.htm

譲渡益が出てもそれほど高額にはならないと思います。
どちらにしても、確定申告する必要があります。

譲渡益が出る場合、条件によっては買い替え特例を受けることができます。

http://www.towa-house.co.jp/chisiki/money/zeikin_10.html

買い替え特例を受けた場合、住宅ローン減税は受けられません。
どちらかの選択になります。
今回のケースでは恐らく、譲渡益はあっても少ないと思いますので
住宅ローン減税を受ける方がお得かと思います。

http://myhome.nifty.com/loan/loan_qa/s9_2.jsp

ご質問の回答は1、2、3ともYesということになりますが、細かい条件等微妙ですので、
詳細は税務署で相談された方が良いと思います。