買換え、住宅ローン減税と3000万円特別控除

質問

6年前に購入したマンションのマイホームを買換えます。住宅ローン減税を受けています。2009年3月に売却しました。６年前に5000万で全額住宅ローンを用いて購入し、2009年3月に5500万で売却しました。2月時点でローンは4000万残っていたのですが、売却した資金で3月でローンを一括返済しました。１：2008年までは確定申告で住宅ローン減税としてローン残高１％として、４０数万円戻ってきたのですが、2009年度の確定申告では、3ヶ月間ローンを払っても、2009年の年末でローンがなければ住宅ローン減税は適用されないのでしょうか？２：売却によって、差額の500万から諸費用を引いたり減価償却費を考慮した金額が譲渡益となるのでしょうが、マイホーム売却時の3000万円特別控除が適用され、確定申告すら行う必要がないのでしょうか？　３：2008年まで住宅ローン減税をローン残高１％受けてきたら、2009年に売却して譲渡益がでたら、3000万円特別控除は受けられないのでしょうか？国税局の3000万円特別控除の特例を受けるための適用要件には、住宅ローン減税の記載はないので、大丈夫なのでしょうか？４：新しい住居を6000万で全額住宅ローンで購入してたとしたら、2009年の年末には5000万のローンは残ってますから、住宅ローン減税で50万は戻ってくる予定です。500万前後の譲渡益に対する3000万円特別控除ありと考え、譲渡益を申告せず、50万の減税を受けることができるのでしょうか。もしどちらか一つだけと言われたら、どちらが有利なのでしょうか？５：住宅ローン減税と譲渡益に対する特別控除の問題は、あくまで2009年度の確定申告時の問題で、2010年以降は住宅ローン減税を自動的に申告して受けてゆけるのでしょうか？　
複雑すぎて、困っています。詳しい方、教えていただけないでしょうか。

回答No.2

eightman33 · ベストアンサー

No.1です。

「回答お礼」に書かれたあなたの理解どおりです。
補足ですが、譲渡益は、
譲渡金額－（取得価額＋譲渡する為に直接要した費用）＝
で、計算します。
取得価額のうち土地は取得時の価額そのままですが建物については
取得価額から、取得時から譲渡時までの年数に応じた減価償却費
（個人の居住用建物については詳細は省略しますが普通と少し違う
計算方法で計算します。）を控除した残額が取得価額とみなされます。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm

従って、この計算をしないと正確な譲渡益も税額も計算できない
のです。税額についても平成21年１月1日現在で所有期間が5年を
超えていれば長期譲渡所得に該当し居住用の軽減税率が使えます。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

以上です。

回答No.1

eightman33

１．＞2009年度の確定申告では、3ヶ月間ローンを払っても、2009年の年末でローンがなければ住宅ローン減税は適用されないのでしょうか？

●適用なしです。

２．３＞売却によって、差額の500万から諸費用を引いたり減価償却費を考慮した金額が譲渡益となるのでしょうが、マイホーム売却時の3000万円特別控除が適用され、確定申告すら行う必要がないのでしょうか？

●3000万円控除の特例は確定申告しなければ受けられません。
　2008年分までの住宅ローン控除とは関係なく受けられます。

４．＞2009年の年末には5000万のローンは残ってますから、住宅ローン減税で50万は戻ってくる予定です。500万前後の譲渡益に対する3000万円特別控除ありと考え、譲渡益を申告せず、50万の減税を受けることができるのでしょうか。もしどちらか一つだけと言われたら、どちらが有利なのでしょうか？

●3000万円控除の特例と住宅ローン控除のＷ適用はありません。
　譲渡益に対する税額より１０年にわたってローン控除を受ける方が
　有利に思われます。正確にはシュミレーションが必要です。

＞５：住宅ローン減税と譲渡益に対する特別控除の問題は、あくまで2009年度の確定申告時の問題で、2010年以降は住宅ローン減税を自動的に申告して受けてゆけるのでしょうか？　

●あなたが会社員なら来年、住宅ローン控除について確定申告を行えば
　あとは、来年末から会社で年末調整してくれます。

以上、簡単ですが。

お礼

ありがとうございます。「●3000万円控除の特例と住宅ローン控除のＷ適用はありません、譲渡益に対する税額より１０年にわたってローン控除を受ける方が有利に思われます、正確にはシュミレーションが必要です」、という意味は、3000万円特別控除を受けると、これから始まる新しい住まいのローンに対するローン減税が受けられなくなるのでしょうか？　もし新しい住まいに対するローン減税が受けられなくなるなら、6000万新たにかりたら年末には5000万ローン残高あり、50万ｘ10年＝500万近く　戻ってくるはずなので、譲渡益に対して住民税・所得税を払った方が、安いのではないですか？　という意味でしょうか？