投資用マンションを持つ彼との結婚

質問

私３２歳、彼３０歳、付き合って１年、現在婚約中です。

新居購入の為、住宅ローンの査定をしたところ
彼が投資用マンションを購入した時の借入金が
ある為、借り入れができないことが発覚しました。

彼は投資用マンションを４件を３年前に購入し
現在約５０００万円の借入金があるそうです。

収支はほぼトントンでマイナスではないそうです。
生命保険代わりに購入したもので将来家庭を
持った時に役立てるために購入したと言っています。

私個人としては、家賃収入がなくなるリスク、
南海トラフなどの天災リスクが気になりますし
そもそも彼がそんなに大きな借金をしていること
にとても驚いています。

何度か話し合って、向こう２、３年で３件は
売却するという話になりました。
（新築から最低でも５年は持っておいた方が良いとアドバイスを受けているようです）

彼のことは大好きなのですが、本当に彼と結婚して大丈夫なのか不安で不安で。

みなさまからのアドバイスよろしくお願い致します。

回答No.8

mineshi

実際の大家さんも登場されて回答されているので、
援護射撃的な回答になりますが・・

＞彼のことは大好きなのですが、本当に彼と結婚して大丈夫なのか不安で不安で。
この部分に対して言えば、結婚して大丈夫だと思いますよ。
決断力があるし、将来のことを考えて投資ができるというのは、
これから先結構大事な能力だと思います。
しかもあなたの意見を汲んで、４件中３件を売却しようとしてる。
ちゃんとコミュニケーションが取れる人じゃないですか。

一方で物件の話を少し。
物件価値に関しては、まず収支がトントンで３年経過しているのであれば、
数年以内に売却するのであれば、仮に物件価格が中古として
低下した場合でも、購入時の売買契約手数料分（せいぜい100万）程度の
損とかで済むと思います。（よほど立地が悪くなければ）
気休めになるかわかりませんが、３年前は確かにここ10年で見た
最後の買い時だったと思います。この２年以内の購入であれば、
購入時の価格が上がっているので、中古の売却をしても、
差益はほとんど出ない、もしくは赤字の可能性がもう少し高かったのでは？
（このあたりは、彼に多分見る目があったと思います）

あと購入物件が、大学など需要が多い地域であるか、（借り手が安定的かとか）
駅から近いか（物件価値自体が落ちにくいか）
この２つはかなり大きなウェイトを占めてるので、
このあたりの条件がよければ、中古価格としても高めに売却して、
手数料分をまかなえるか、うまくいけば数十万程度のプラスになるのではないかと。
特に、都内などで立地がよければ、民泊などで物件を買いあさっている所に、
割と高値で買わせることができると思います。
あなたを安心させるための材料は、せいぜいこんなところじゃないでしょうか。

ところで営業トークにあった、５年はどうでしょうね？
他の方も書いてるとおり、営業の売り文句だと思いますが、
実際に収益が出ていると、信じざる得ない部分もあると思います。
仮に20年ローンとすれば、5年で20％程度は返しているはずなので、
立地が悪くなければ、売却してもトントンにはなるラインなので、
販売業者の悪評もそれほど立たないと思います。
そういう営業の勘所のラインが多分５年なんじゃないでしょうか。

不安材料があるとすれば、あなたの意見を汲んですべて売却した場合に、
本来考えていた、保険的な機能を果たす前に、
損切りすることになる点です。
ほんとに３件売却すべきか、再度検討したほうがよいかと。