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居住用不動産の売却に掛かる税金
７月中に現在住んでいる住宅の敷地一部を残して売却予定です。（建物は完全に無くなります）親から相続した土地に建物を建てて通算３０年以上は居住していました。来年には残した敷地に新築住宅を建設し引き続き居住するつもりです。譲渡益は約９０００万円、新築住宅には約４５００万円を考えています。 この際に３０００万円控除とか、住宅の建て替の特例など、税金面での優遇措置が考えられるようですがよく分かりません。どちらを使ったほうが効果的か？その際の注意点などありましたらアドバイスよろしくお願い致します。
- punipunipuni
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■居住用財産を譲渡した場合の特例には下記があります。 （1）3,000万円の特別控除 譲渡所得金額から３０００万円を控除する特例です。 （2）長期譲渡所得の税率軽減の特例 譲渡年の１月１日における所有期間が１０年超の居住用財産を譲渡した場合に認められる特例です。 （4）特定の居住用財産の買換え（交換）の場合の繰延べの特例 譲渡年の１月１日における所有期間が１０年超の居住用財産を一定の要件下で譲渡し、居住用財産（買換資産）を取得する場合に認められる特例です。 （3）相続財産の買換え（交換）の場合の課税の繰延べの特例 ■特例の選択 （1）3,000万円の特別控除と（2）の軽減税率の適用を選択するか、または、（3）,（4）の買換特例の適用等を受けるか、どちらの特例を選択するのかは、税額計算方法が異なるため実際の数値を基に試算をして有利不利を判断する必要があります。 （税額軽減と買換特例との同時適用や、３０００万円特別控除と買換え特例の同時適用等は認められません。） ■3,000万円の特別控除との軽減税率の適用の税金の計算例 3000万円特別控除後の譲渡益について、次の税率で課税されます。 3000万円特別控除後の譲渡益のうち6000万円以下の部分 14％ （所得税10住民税4） 3000万円特別控除後の譲渡益のうち6000万円を超える部分 20％ （所得税15住民税5） ＊仮に居住用不動産の取得原価（償却後）が500万円、譲渡費用500万円、10000万円にて売却した場合。 (1)10000万円(売却額）－500万円(取得原価）－500万円(譲渡費用）＝9000万円(課税譲渡所得） (2)9000万円－3000万円(特別控除）＝6000万円 (3)6000万円のうち6000万円以下の部分 6000万円×14％＝840万円 6000万円のうち6000万円超の部分 0×20％＝0万円 (4)840+0＝840万円(所得税額+住民税額） ■居住用財産の買換特例 譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額の場合は、譲渡所得は課税されません。 譲渡資産の譲渡価額 ＞ 買換資産の取得価額 の場合は、その超える部分について資産の譲渡があったものとされ、譲渡所得は次の算式によって計算されます。 課税長期譲渡所得金額 (1) 譲渡資産の売却代金ー買い換え資産の購入代金＝収入金額 (2) （譲渡資産取得費＋譲渡費用）×(1)の収入金額/譲渡資産の売却代金＝取得費及び譲渡費用 (3) (1)－(2)＝課税長期譲渡所得金額 ＊仮に居住用不動産の取得原価（償却後）が500万円、譲渡費用500万円、10000万円にて売却した後、新築住宅には４５００万円を購入した場合 (1) 10000万－4500万＝5500万 (2)（500万+500万）×4500/10000＝450 (3) (1)-(2)＝5050 (4) (3)×20％（所15住5）＝1010万(所得税額+住民税額） 【注意点】としては、 買換えの特例は「取得価格の引継による課税の繰延」、つまり、譲渡資産の取得費が買換資産の取得価額となるため、将来、買換資産を譲渡した場合には、譲渡益が多額になる可能性がありますので、単純に税額だけではなくそのことも考慮して判断してください。 ※実際の試算については税理士等の専門家や税務署にお尋ねください。
その他の回答 (3)
居住用の不動産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除されます。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm 居住用の建物を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3305.htm 特定の居住用財産を、平成18年12月31日までに売って、代わりの住居に買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3355.htm 上記の他にも特例が有り、重複して適用されるものと、重複して適用されないものなど、非常に複雑になっています。 関係資料を税務署に持参して相談しましょう。 又、その上で、ある程度の費用がかかりますが、税理士に相談すれば間違いないでしょう。
- 26001940
- ベストアンサー率30% (23/76)
＃1のとおり税務署等の専門家にお尋ねください。ただ前もって、多少の知識をつけて、質問事項をまとめる一助ととなれば。 (1) 3,000万円の特別控除の特例 売主と買主の関係が親子や夫婦などの特別の間柄で無い場合には、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。 (2) 軽減税率の特例 (3)の買換えの特例を受けないときは、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の軽減税率が適用されます (3) 売った年の翌年の12月31日までの間に代わりのマイホームを取得し一定の期間内に自分で住む場合には特例が受けられます。尚変わりに取得したマイホームの床面積等一定の要件に該当する必要がありますので、ご注意ください。 (4)特例を受けるには申告が必要です。 以上ですが最初に言ったように、金額が大きくなります早めに税務署等に相談した方がいいですね。
金額が大きいので税理士にご相談下さい。 不動産屋でも知っている人はいるかもしれませんが、、、 売却する土地の広さは結構な面積になりますよね。そうなると地域により開発をかけると税金が安くなるなど、実は結構節税になる色んな話があって、私も把握しきっていません。 なので税理士にご相談下さいな。それが一番節税になると思いますよ。
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