自宅売却中に保証協会から差し押さえか第3位抵当権を

質問

小さいながらほそぼそと会社を営んでおります。
家族は妻と3人の子供（女子）です。
相談内容ですが、
事業による借金があります。東京信用保証協会付けで4000万円近くあります。
そして、個人として自宅があり、現在あらたな事業展開の目的と知人への個人の借金があり、自宅売却を数社の不動産会社に一般媒介で依頼しております。が、土地が82坪あり、総額が大きい為（当初は6400万円）、なかなか買い手がつきません。現在、相場よりかなり下げた価格（5200万円）で販売しておりますが、自治会の申し合わせの事情から分割ができない為、買い手がみつかりません。
ローンも信用金庫からの残債4000万円近くが残っており、2年前より金利だけの返済に切り替えててもらっておりました。そして、その銀行からの提案で今年3月に債権回収会社の手に債権が移りました。
1年間は売却猶予期間があるということです。その間の延滞金利は14％超ですが、銀行との関係で自宅売却時には利息は考慮してくれるということでした。
そうした中で、私の会社経営の方も厳しく、銀行の保証協会付けの4000万円程の融資もこのたび代理弁済となりました。
先日、保証協会に初めて伺ったところ、『まとまった金額（500万～1000万程）を入金してもらえないと個人の住宅も第3位の抵当権設定をさせてもらいたい。（第2位は債権回収会社）』と言ってきました。それが出来なければ自宅を差し押さえするとも言われました。
自宅はすでに売却予定で、売却額はかなり下げて5000万円前後を想定しております。
住宅ローンの残債の4000万円から不動産会社への手数料を引き、残りの800～900万円で個人的な借入れの一部返済と事業の資金にしようと計画を立てておりましたが、このままだと手持ち資金はゼロで引越しも出来ない有り様です。
どうしたらよいか…お知恵をお貸しください。
我が家は妻と女の子供3人がおり、全て私の新しい事業の手助けをしてくれております。
自宅を売却して借家に移転して新しい事業を進展させようとの思いはあるのですが、改めて借金もできない状況から家を売却して自己資金で頑張ろうという状況の中、保証協会から抵当権を設定されては売却後の債券回収会社への支払い後の手持ち資金は保証協会に取られることになるのではないでしょうか…。
なにか手立てがあれば教えてください。
知り合いにも1500万円の借財を返済しなければならず、今回の自宅売却から一部返済も考えておりました。
現状で売却ができて知り合いにも一部弁済ができて新たな事業に投資資金を廻せるような手立てがあれば教えてください。
知人に不動産の抵当権を与えることも利点と欠点があれば教えてください。
いろいろあってややこしい相談内容ですが宜しくお願い致します。

回答No.1

AR159

質問文が少し混乱しているようですが、要するに、

・信用金庫の住宅ローン　4000万円（債権売却済み）
・保証協会求償債権　　　4000万円
・友人からの借入　　　　1500万円

これに対して返済原資は5000万円（自宅売却代金）ということでしょうか？

もしそうなら、そもそも全く返済原資が足りていない状態になります。自宅の担保設定の第1位がどこかよく分かりませんが、いずれにしても第2位とやらの信金（債権回収会社）に全額返済しないことにはそもそも自宅の売却はできません。

さらに保証協会も4000万円の求償債権を持っているので、他の担保がないならあなたの自宅に対しいつでも差し押さえができますから、仮に自宅が売れてもあなたの手元には1円も残らないことになります。
というか自宅を処分しても、まだ保証協会に多額の借金が残る状態です。

なので、友人に対する返済などはとても出来ません。

保証協会が「まとまった金額を・・」と言っているのは、保証協会がその後何年もかけて少しずつ回収している（という国に対する建前）ということにしたいのでそう言っているだけで、決して借金をチャラにする訳ではありません。しかしその気になればいつでも差し押さえは出来ます。