宅建の問題の質問です。

質問

Ｂが，その所有する農地を宅地に転用し，全体を５０区画に造成した後，宅地建物取引業者Ｃに販売代理を依頼して，分譲する場合，Ｂは，宅地建物取引業の免許を必要としない。

これは、免許が必要になるみたいですが、
「分譲する」と書いてあるだけで、売買とみなされるのですか？

もし、「分譲賃貸」だった場合は、免許は必要にはなりませんよね？

回答No.1

noname#235638 · ベストアンサー

いやぁ～、宅建の問題より意地悪な質問ですね（笑）
私なりに、業とか、不特定多数とか、反復継続とか・・・
いろいろ考えましたが、結果としては

この宅地建物取引業法が整備されたときには、分譲賃貸とう言葉が
なっかった。
よって、宅建業法でいう分譲とは、売買とみなしている。
その後、時代の変化でさまざまな言葉を使うようになったが
この法律が、時代の変化に追いついていない。

今後の改定で対応するかも？
分譲賃貸の定義が、法律で整備されていない。

ということを、私の回答とさせてください。
間違ってるかもしれませんが・・・

お礼

ありがとうございます。
私自身も非常に混乱していました。

法改正がある場合は、要チェックの項目ですね。

回答No.5

wankoro-babu

自ら賃貸をすることを指しているのでしょうか？それであれば免許はいりませんが、代理人を依頼しているのであれば、代理人のみ免許が必要です。　　　間違ってたらごめんなさい

回答No.4

fujic-1990

3番回答者です。補足質問を拝見しました。私の「余談」のほうへのご質問ですよね。

　詳しく書くと別な問題が出るので説明はしませんが、私が知っているケースは、「仲介」でしたが、無免許での"売買"の「幇助」で捕まりましたね。

　私も当時「なんで！」と言って驚いた側で、有資格業者の関与で、手続き的妥当性（デュー・プロセス）や買主の権利は保護されているので問題ないと今でも思っているのですが、とりあえず前例からすると代理でも、Ｂが禁止されている行為をするのを、助けたら幇助でアウトだと思われます。

　Ｂとしては、（売るために仕入れた土地ではない場合は、５０区画ではなく５区画程度ならお目こぼしがあると思いますが）、さすがに５０区画となると、Ｃに一気に売ってしまうしかないように感じました。

　君子危うきに近寄らずです。

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> 「分譲する」と書いてあるだけで、売買とみなされるのですか

　はい。

　広辞苑その他辞典を引いてもらえば書いてありますが、「分譲」とは、「分割して譲渡すこと」「不動産を分けて"売ること"」ですので、「分譲する」とはつまり「売買する」ということです。

　「分譲賃貸」とは、賃貸用に作られた物件ではなく、本来は購入者自身が住むため用に作られた物件（いわゆる分譲マンション）などを投資者が「買い」、自分では住まず、他人に賃貸する場合のことを指します。

　本件に合わせて言えば、BからDが買い取り、Eに賃貸することです。

　ですから、BとDの間はただの「売買」です。

　ですから、Bには宅建免許が必要です。

　余談ですが、Bが分譲すると、宅建免許のないBに協力した正規の業者であるCも、宅建業法違反で捕まります（実例あり）。

補足

ありがとうございます。
販売代理＝売買になるのでしょうか？

代理なので、法律的責任はBにあり、B自ら分譲するのと同じになると考えておりました。

もし宜しければ、補足をご教授ください。

回答No.2

mintaku

例文：このレコーダー安く譲るよ。のように、譲る＝売るという意味が含まれてますからね。

“分譲”＝“分”けて“販売”という意味になるでしょう。

分譲賃貸は、元々“分譲”用のマンションを“賃貸に転用”した物件（マンション）という意味であって、“賃貸”であることに変わりはないでしょう。

「賃貸だった場合は・・」なら分かりますが、賃貸にあえて“分譲”と付けた意味が正直理解出来ませんでした。単に“分ける”という意味合いであっても、例えば全50区画全体一括して借りる（貸す）というのは現実的ではないわけで、分譲なんて付けなくても区画分けされた一部を借りる（貸す）意味になるでしょう。（全区画“購入”して貸す側になるのなら分かりますが）

分譲賃貸という言葉を使う時は貸す側の「元々分譲用だからしっかりした造りだよ」というアピール材料（宣伝文句）でしょう。問題文に当てはめて「分譲賃貸する場合」のような動詞的使い方をすると、売るのか、貸すのかどっちだ！という矛盾状態になると思いますね。

お礼

ありがとうございます。
「分譲賃貸」という言葉もみかけますが、「分譲」って言葉だけで、どっち？と悩んでいましたが、よく考えてみましたら「譲る」でしたね。

問題文に「分譲賃貸」という言葉も出てくる可能性もあると思いますので注意して学習しておきます。