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贈与税について
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再び＃１の者です、遅くなってすみません。 >あと、うちは農家で兄の名義で実家の財産を管理してまして。実際は親からの援助なのですが兄名義の口座から送金されるのですが問題ないでしょうか。（問題ありますよね？） 確かに、税務署はまず名義に着目しますので、問題はありますが、実質的に親からのものであることを客観的に証明できれば問題ないとは思います。 >税務署からはまだなにも来てません。自分から申告した方がよいのでしょうか？ 「お尋ね」に関しては、税務署から来てから提出すれば良いので何もする必要はありません。 ただ、贈与税の申告については、特例関係を受ける場合は申告しなければ適用できません。 （重ねて書きますが、暦年基準の住宅取得資金の特例の方は期限後申告も可能ですが、相続時精算課税の方は期限後は不可です。） それと返済期間５０年、との事ですが、ご自身の返済能力はもちろんですが、親の年齢もやはり考えて、常識的な範囲内でなければ、贈与とみなされる可能性がありますので、現実的に５０年は借入とするには無理があるのでは、と思います。 ご自身でも完済時に８０歳と言う事は、ご両親はそれ以上な訳ですし、そのご両親から相続するのはtyoroponさん自身ですので、相続時点で借入は消滅するようなものですので やはり贈与とみなされる可能性が強いような気がします。 場合によっては、現実的な年数に設定して、例えば５００万円は贈与、５００万円は借入、というような事も考えられるとは思います。
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次のようにしてみてください。 １）更正登記 妻の持分を登記します。 真正なる名義人回復を原因として行いますが、これには抵当権設定者の承認が必要です。 承認してもらえるようにお願いしてください。多分妻も連帯保証人にする必要が出てきます。 ２）妻の両親から妻への贈与５００万 暦年課税制度の住宅取得資金贈与にかかわる５５０万までの非課税の特例を使い妻が贈与を受ける。 ３）ご質問者のご両親からご質問者への贈与 今年贈与を受けたら来年３月１５日までに贈与の申告をしてください。 金額が１０００万ありますので、相続時清算課税制度を選択する必要があります。 で、心配なのが１で抵当権設定者（ローンの債権者）の承認を得られるかということと、３で住宅の引渡しが去年すでに行われているため、今年の贈与＆支払でも相続時清算課税制度の適用が認められるかどうかです。 この点については前者は抵当権設定者、後者は税務署にご確認ください。 親から借りたことにするという話ですが、これは、ある時払いではなくきちんと現実的な返済年数で返済できなければ認められませんから、ぼちぼち返していくという安易な形だと認められない可能性があります。 また返済年数も現実的な年数でなければ認められなかったりしますので、借りたことにするのはかなり大変です。 なので贈与としてしまって、特例を受けた方がまだましと思います。特例がどうしても受けられない場合に最後の手段として検討しましょう。
補足
何度も書き込みいただき、ありがとうございます。 銀行（農協なんですが）には事情を話したら、贈与税の詳しい説明をしなかった落ち度があるので、妻を連帯保証人とすることを条件に、登記には応じてもらえるそうです。 後は、特例が受けられるかどうか税務署に相談してみます。 ありがとうございました。
#３の追加です。 借入金の返済期間は、常識的に見て返済が可能な期間であれば大丈夫です。 サラリーマンが、退職後に収入が無くなるにもかかわらず、返済を続けるような契約は無理がありますから、認められない場合があります。
お礼
ありがとうございます。銀行の返済が月３万５千円あって、現実的に親に返せるお金は月２万円が限界だったもので。１０００万÷２万×１２月で５０年くらいですよね。 いまギリギリ２０代ですので５０年とすると８０歳完済で微妙ですよね。 ありがとうございました
住宅資金の贈与については、実の親や祖父母からの贈与を受けた場合は、550万円まで非課税とする特例があります。 ご質問の場合、奥様の親からの分と、実の親からの1000万円の内の450万円が贈与税の対象となります。 なお、奥様の親からの分を奥様が贈与を受ければ、贈与税期課税されません。 ただし、登記をする際に、出資割合に応じてご夫婦で共有登記をする必要が有ります。 親からの借入れであれば、贈与ではありませんから贈与税は課税されません。 親からの借金とする場合は、通常の借金と同様に、きちんとした契約書を作成して、毎月の返済額や返済期限、利息等について約束して、契約書には収入印紙も貼ります。 後は、契約通りに返済することが必要で、返済の事実を立証するために、返済は銀行振込で行ないます。 返済の事実が立証できないと、借入金として認定されず、贈与と見なされ、贈与税が課税される場合があります。 利息については、利率につては、銀行の住宅ローン程度の年利2％程度で大丈夫です。 又、利息の支払が契約書に書かれていて、実際に支払わないと、これも贈与と見られます。 ただし、贈与税には1年間に110万円の基礎控除がありますから、支払わない利息の額が年間110万円以下であれば、贈与税の対象にはなりません。 返済については、収入などから実際に返済が可能な条件で決める必要がありますが、ある程度の据置期間後から返済が始まっても大丈夫です。 要は、借入金額が返済可能な金額であり、契約書通りに返済をすれば問題ありません。
補足
書き込みありがとうございます。 権利登記は錯誤登記にして妻との共有に変更しようと思っています。 ところで、返済期間はどの程度長期でもかまわないのでしょうか？ ５０年位もうけても大丈夫でしょうか？
そのままでは贈与税の対象になりますね。 で、具体的な贈与の日時、それと購入した住宅の支払日時などを教えてください。注文住宅であれば建築請負契約で支払った日時です。もし土地を先行取得してその代金支払にも当てていた場合はその日時も大事です。 やり方は複数あるのですが、どういう選択がベストなのかは具体的に聞かないとわかりません。 借りたことにするという方法は上記にかかわらず有効ですけど、本当に返済しないと贈与と認定されますよ。
補足
遅くなりましてすみません。 妻の両親からは去年の１２月中旬くらい。で、銀行からのローン１２００万円と併せて大工さんに支払いました。１２月末に引き渡しをうけ即座に銀行が表示登記、権利登記、抵当権の設定をしました。妻との共有名義ではなく単独名義です。大工さんへの残金は今月中に１０００万円（親からの贈与）支払います。 義理親、両親とも少しずつでも返済していくつもりです
- kamehen
- ベストアンサー率73% (3065/4155)
そうですね～、住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例というのがありまして、詳しくは下記サイトをご覧頂くとして、一定の要件を満たせば、実の父母や祖父母からの住宅取得資金の贈与を受けた場合は１５００万円までの部分について軽減を受ける事ができ、５５０万円までの部分については結果的に贈与税はかかりません。 （但し、贈与税がかからないのは、同一年に他に贈与がない場合に限られます。） ですから、自分の両親からの分は申告すれば特例の対象にはなりますが、配偶者の親からの分は、通常の課税がされます。 （但し、上記の特例は、贈与財産を５分の１して、それぞれに１１０万円の基礎控除を控除して５倍すると言う、５分５乗方式と言われる課税の繰り延べですので、同一年に通常の贈与がある場合には、それがない場合に比べれば税額は多くなります。） 金銭消費貸借契約書を結べば贈与税を逃れられる、というより、それは贈与ではなく返済の意思があることになるので、借り入れとなり、贈与税が課されないだけであって、契約書を結んだとしても、実質的に贈与とみなされれば贈与税が課されます。 従って、下記２番目のサイトにもありますが、「ある時払いの催促なし」又は「出世払い」というような状態では贈与と見られますので、きちんと返済表を作って、元利金を毎月、それぞれの親の口座に払い込んでいかなければならないと思います。 ところで、これは昨年中の話なのでしょうか、それとも今年？ 昨年の改正により、相続時精算課税と言う制度が創設され、通常は子が２０歳以上、親が６５歳以上という前提条件があるのですが、住宅取得資金に限っては、６５歳という条件が取り払われますので、それ以外の特例の用件を満たせば、期限内に申告書と選択の届出書を提出すれば、２５００万円の特別控除と１０００万円の住宅取得資金特別控除が控除できますので、実の両親については１０００万円の住宅取得資金特別控除を使って、配偶者の両親については通常の２５００万円の特別控除の範囲内となりますので、贈与税はかからない事となります。 但し、最初に書いた暦年基準の住宅取得資金の特例については期限後申告も可能なのですが、相続時精算課税の場合は期限内申告が要件となっていますので、もし昨年分であれば、最早手遅れです。 但し、相続時精算課税を適用した場合は、その贈与を受けた財産は、相続時に相続財産に加算される事になりますので、この分も含めた相続税がかかるほどの相続財産がある場合は、場合によっては相続税の負担増となる可能性もありますし、いったんこの制度を適用すると撤回はできない事になっていますので、慎重に検討する必要があると思います。 もちろん、贈与財産を含めても、遺産に係る基礎控除額（５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数）以下の相続財産しかなければ、有効な手段だと思います。 （但し、基礎控除額等の、法の改正がなければ、の前提ですが） それと、もし既に「買い入れ資産に対するお尋ね」が税務署から来ていて、それに親からの贈与により資金を捻出した旨を書いて既に提出している場合は、それを今さら借入扱いにするのはかなり厳しいとは思います。 （まだ来ていない、又は提出していないのであれば良いのですが）
補足
ありがとおうございます。 相続時精算課税について自分で勉強してみます。 あと、うちは農家で兄の名義で実家の財産を管理してまして。実際は親からの援助なのですが兄名義の口座から送金されるのですが問題ないでしょうか。（問題ありますよね？） 税務署からはまだなにも来てません。自分から申告した方がよいのでしょうか？
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