自宅転用不動産賃貸時の減価償却費計算方法について

質問

当方、平成12年2月に新築にて取得・入居したマンションを、平成24年9月より賃貸に出しています。

本件について青色申告をしようと思っているのですが、減価償却の計算方法が分からず悩んでいます。どのように計算をしたら良いのでしょうか、教えていただければ幸いです。

・不動産取得時期　：　平成12年2月（新築）
・不動産取得価格（建物部分）：700万円
・自己居住期間　：　平成12年2月～平成24年8月（12年6ヶ月）
・貸出時期　：　平成24年9月～

回答No.1

daigo21

取得されたマンションは、鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数47年として回答します。

償却資産を取得し非業務(自己居住)用から業務(賃貸)用に転用した場合
１．最初に非業務用期間における減価の額を計算します。
２．次に転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却 (具体的な計算)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm

１．次の計算式にて転用時迄の非業務期間の減価の額を計算します。
(この計算は常に旧定額法で計算します。)
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務用期間。

非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨てます。
非業務用期間に1年未満の端数が生じた場合は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てます。

転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年です、
非業務用の耐用年数、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 70年。
旧定額法70年の償却率は0.015。
非業務用期間は、取得H12年2月～転用年月の前月H24年8月＝12年7か月(6か月以上は1年とし) → 13年。

非業務期間の減価の額＝7,000,000×0.9×0.015×13年＝1,228,500円、
転用時の未償却残高＝7,000,000－1,228,500＝5,771,500円。

２．平成19年3月31日以前取得の旧定額法の計算式
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高＝取得価額又は転用時の未償却残高－償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12か月÷12は計算上省略出来ます。
取得価額の95％に達する迄は上記の計算式で計算します。

前年の(期末残高－取得価額の5％)の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(残存簿価)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

H12年2月に700万円で鉄筋コンクリート造・住宅用・法定耐用年数47年を自己居住用として取得、平成24年9月より賃貸に転用した場合の償却費の計算例、
旧定額法47年の償却率0.022。

H24年分の償却費＝7,000,000×0.9×0.022×4か月÷12＝46,200円、
H24年分の期末残高＝5,771,500(転用時の未償却残高)－46,200＝5,725,300円。

H25年分～H62年分の償却費＝7,000,000×0.9×0.022＝138,600円。(38年間同一金額)

H25年分の期末残高＝5,771,500－46,200－138,600＝5,586,700円、
H26年分の期末残高＝5,771,500－46,200－138,600×2＝5,448,100円、
H27年分の期末残高＝5,771,500－46,200－138,600×3＝5,309,500円、
H28年～H61年分の期末残高は計算して下さい、
H62年分の期末残高＝5,771,500－46,200－138,600×38＝458,500円。

H63年、(前年の期末残高:458,500円－取得価額の5％:350,000円)が前年の償却費:138,600円を下回り、95％に達する年です。

H63年分の償却費＝458,500－350,000＝108,500円、
H63年分の期末残高＝350,000円。

H64年分～H67年分の償却費＝70,000円。(1％均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H64年分～H67年分の期末残高＝28万円(H64年分)、21万円(H65年分)、14万円(H66年分)、7万円(H67年分)。

H68年分の償却費＝70,000－1円＝69,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H68年分の期末残高＝1円。(償却完了)

お礼

早々の回答有り難うございます！
自己居住用から賃貸用に切り替える際に、どの償却率を当てはめればよいのかがよく分かりました。
おかげさまで申告の準備が進められます。