訂正：自宅を賃貸した場合の減価償却の計算について

質問

大変申し訳ありません。直前に投稿した質問の内容に誤りがありましたので、誠に勝手ながら再度投稿させて頂きました。(例えば・・・以下の前提に誤りがありました)

居住していた自宅を賃貸した場合の、減価償却の計算についてご教示頂きたくお願い申し上げます。
インターネットで検索をして​http://www.nomu.com/column/vol78.html​などを見つけたのですが、いまいち細かい点が理解出来ません。

１．上記のようなサイトで見ると
取得価格－〔取得価格×0.9×1／（耐用年数×1.5*）〕×居住年数
の計算で償却基礎金額を求めるとなっていますが、賃貸してからの減価償却可能な年数は何年になるのでしょうか？
(1)単純に、木造なら22年といった法定耐用年数より、新築からの経過期間を差引いた残り期間でしょうか？
(2)中古での取得に準じて、(1)に経過期間の20%を加算した期間でしょうか？
(3)上記の償却基礎金額を求める計算に準じて、経過期間の50%を加算する(居住中の償却期間を50%少なく計算する)のでしょうか？
(4)償却基礎金額を求め直すことで、賃貸開始から22年間償却可能なのでしょうか？
(5)その他の計算方法があるのでしょうか？

あまり触れられていないところなので、(1)もしくは(2)なのかな？と思うのですが、始めから賃貸していた場合と比べると、同じ期間で償却出来る金額が少なくなってしまうので、疑問に思っています。

例えば、3000万円の木造住宅(法定償却期間22年、定額償却率4.6%/年)を新築より10年住んでから賃貸にした場合

上記計算で償却基礎金額を求めると
3000万円－〔3000万円×0.9×1／（22年×1.5）〕×10年≒2182万円
で、償却基礎金額は約1563万円となり、定額法での年間の減価償却金額は2182万円×0.046≒100万円ということで、約100万円になります。

これを元に今後幾ら減価償却が可能かを計算すると
(1)100万円×12年(22年－10年)＝1200万円
(2)100万円×14年(22年－10年＋10年×0.2)＝1400万円
(3)100万円×17年(22年－10年＋10年×0.5)＝1700万円
(4)100万円×22年＝2200万円
となります。

もしこの建物を初めから賃貸していた場合に、今回自宅を賃貸した年以降に減価償却可能な金額を求めると、
3000万円×0.9×0.046≒124万円
124万円×12年(22年－10年)＝1488万円
となるので、(1)(2)だとすると、却って減価償却可能金額が少なくなってしまうので、居住用であった期間の減価償却が少ない(居住用は減価償却期間が長い)という理屈から考えると辻褄が合わないので、(3)あたりが妥当な気がします。

と、自分の理屈を述べても意味はないのですが、実際はどのような計算になるのでしょうか？
ご教示賜りたく、お願い申し上げます。

２．また、別のサイトで、賃貸開始までのローンの利息は取得費として取得金額に含めることが出来るとありましたが、この場合の利息部分についての償却方法はどのような計算をすればよいのかを、併せてご教示頂けますと幸いです。

回答No.1

toton3

こんにちは。大家です。
１．耐用年数に関して、回答します。
以下の前提条件です。
中古の木造戸建、法定耐用年を過ぎていない、新築で購入してから大きなリフォームを行っていない
ということであれば、以下の式が当てはまります。
（ 法定耐用年数 － 経過年数 ）＋ 経過年数 × 20％
要は、中古の場合、「法定耐用年数を過ぎても、20％ぐらいの期間は、まだ使えるでしょ。」という御上の考えです。
築19年であれば、
（ 22年 － 19年 ）＋ 19年 × 20％ ＝ 6.8年 → 6年
端数は切り捨てとなります。新築と比べて3年長くなります。
あとは、この年数で、物件価格の９０％の金額を割った金額を毎年償却していけばよいことになります。
ただ、初年度は月割りになります。
また、リフォームを行った場合、耐用年数が延びます。どれくらい伸びるかは、見積もりによります。したがって、上記の簡易式は適用されません。

２．利息は通常経費として計上できますが、経過分を取得費にできるかは、私は疑問です。もう一度確認された方がよいかと思います。
できるのであれば、単純に物件価格に足して計算するだけです。