相続税と土地固定資産税

質問

現在、父親名義の土地に私所有と弟所有の家があります（同じ敷地内に2分）。父親がもし亡くなったら、私と弟との土地の相続はどのようにしたら良いのでしょうか？
又、税金（土地の相続税？）の算出方法が知りたいです。
土地の固定資産税はどのように分ければ良いのでしょうか？

回答No.4

hata79 · ベストアンサー

土地を分割して相続すべきです。
相続税の計算はNO2回答のとおりです。
土地の評価額は、土地が使用貸借なら建物があっても更地評価になるという回答がありますが、建て付け地減価を忘れられてます。更地とは「その土地の上にまったく権利関係がない土地」を言います。借地権がない建物が建っていても土地の評価は減額されます。
更地というには少なくとも建設物をぶっ壊して土地を平らにする費用分は土地の価格が下がってなくてはならないということです。
相続税の申告書は、国税庁作成の申告の手引きを見ながら記載はできますが、ほとんどの場合は「相続財産の評価」でつまづきます。税理士に任せるのが確実です。

共有持分での相続は、私は「よしたがいい」説を持ってます。
兄弟どちらもいずれ死に、その配偶者と子に財産が相続されます。
「家は父のものだけど、土地が父と叔父さんの共有なので、家と土地を売却することができない」状態になります。
兄弟同士なら「まあ、ええて」状態だったものが「まあ、よくないて」状態になります。
分筆することで、固定資産税も個々に課税されますので「どちらが支払う？」という争いも生まれません。

兄弟が生存してる間はあえて壁をつくって「ここが境目だからな」ということは不要かもしれません。
車の駐車などでも、壁など無いほうがお互いに楽です。
しかし「それぞれ別個の土地が隣り合わせになっている」状態にしておくほうが、子、孫と相続がされる場合には「はっきりしていてよい」でしょう。

お礼

ありがとうございました。

回答No.3

hanachant

恐らく、お父さんにご兄弟は地代を払っていないでしょうから、使用貸借になり、更地評価になります。
都市部なら、路線化を基準として、土地の形状によって様々な係数をかけて、相続税評価額を算定します。
なお、お父さんも敷地内に住んでおれば、自宅適用の特例として200ｍ２まで80％評価額が減額します（20％の評価になる）。
適正な地代をお父さんに払っておれば、貸家建て付け地評価になり、ご兄弟が使用している土地の評価も減額されますが、親族間、まして親子間では税務署は認めたがらないので、しっかりとした相当地代の支払いの証拠が必要です。この場合、税務署の執拗な調査が入ることを覚悟して下さい。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

ma-fuji

＞私と弟との土地の相続はどのようにしたら良いのでしょうか？
２人で持ち分１／２ずつの共有名義にすればいいでしょう。
分筆（土地を分けてそれぞれで単有にする）という方法もありますが、分筆には相当のお金がかかるし、する必要もないでしょう。

＞税金（土地の相続税？）の算出方法が知りたいです。
土地の相続税評価額の計算方法は、「路線価方式（主に市街化区域）」と「倍率方式（主に調整区域）」があります。
その土地がどの方法になるのかは、下記サイトをごらんください。
なお、倍率方式の場合は、固定資産税評価額にその倍率をかけたものが相続税評価額です。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

課税対象の相続財産は控除額（５０００万円+１０００万円×相続人の人数）があり、これ以下なら相続税はかかりません。
相続人が２人なら、７０００万円以下ならかからないということになります。
これを越えればかかります。

相続財産が１億円の場合、間違った回答がありますが、税額は下記のとおりです。
１億円（遺産額）-７０００万円（控除額）＝３０００万円（課税対象額）
これを、法定相続通りに按分したものとして、税額を計算します。
３０００万円×１／２＝１５００万円
１５００万円×１５％（税率）-５０万円（控除）＝１７５万円
１７５万円×２＝３５０万円（税額）
この３５０万円を、実際に相続した割合で按分しそれぞれの税額となります。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/19.pdf

＞土地の固定資産税はどのように分ければ良いのでしょうか？
共有の場合、納税通知は１人のところにしかきませんので、税額を共有持ち分で按分して納めればいいでしょう。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

multiface

まず、相続税は土地に対していくらという考え方ではなく、相続財産全てを合算して法定相続人数による基礎控除額を除いた額に対してかかります。

あなた方２人しか法定相続人がいない場合、現在の法令だと5,000万円+1,000万円×法定相続人数で合計7,000万円が基礎控除額となります。

相続財産がこれを越えた場合、次のような計算で税金が出ます。

課税標準　　　　税率　　控除額
1,000万円以下　10％　 　　0円
3,000万円以下　15％ 　 50万円
5,000万円以下 20％ 　200万円
1億円以下 　　　30％ 　700万円
3億円以下　　 40％ 1,700万円
3億円超 　　　　50％ 4,700万円

例えば、あなた方の課税対象の相続財産が1億円だった場合、これから基礎控除を引いた3,000万円の15％、450万円から控除額50万円を引いた残りの400万円が相続税となります。
これをあなた方2人の相続割合分にしたものが個々が支払う相続税となります。
単純に二分の一ずつの相続なら、それぞれが200万円の相続税を払うということです。

なお、お墓など課税対象ではない相続財産もあります。国税庁のタックスアンサーのページを見ると出ています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4108.htm

それから、固定資産税については、土地をどのように相続するかによって変わってきます。
・分筆する
・共有名義にする
・どちらか片方だけの名義にする

主にこれくらいだと思いますが、分筆なら単純に各人が払うだけです。
共有名義だと、土地全体に対していくらという課税になるので、これを共有割合で分担すればよいです。
単一名義にした場合は、当然その人だけに課税されます。土地名義人でない方の家は名目上その人の土地を借りていることになりますが、借地料を支払うかどうかは兄弟間の話し合いになります。

私が親の相続手続きを行ったときも同じことをしましたが、その家・土地を兄弟かその後継者が使う場合は借地料は不要、それ以外の方が使うなら借地料をいただくという申し合わせ書を兄弟で作り、それぞれが保管しています。

大雑把ですが、こんなところで少しはわかるでしょうか？

お礼

ありがとうございました。