10年間と定めた借地契約満了時の建物買取請求

質問

私の父があるパチンコ店に10年間の期間で普通借地権契約を結びましたが、後数年で期間が満了します。期間満了による建物買取請求をされた場合、借地権の存続期間30年以上ということを主張して拒絶してもよいのでしょうか?また、今後において契約書の契約期間は、そのままにしておいてよいのでしょうか?おしえてください。

回答No.3

wishtanato

補足拝見しました。
なるほど、解約されたくないのですね。二点確認です。
契約書に解約に関する事項は、何か書いてますか？
契約は間違いなく、普通借地契約ですか？事業用の定期借地契約ではないですよね？

定期借地契約で事業用に用いる場合、10年以上で有効になるので注意して下さい。
但しその場合は、公正証書によって締結していなければなりませんが。

普通借地で、解約に関する事項が何もなければ契約は30年で主張できるはずです。
それでも相手方が、解約したいと言ったならば20年分の地代を求めてみては如何でしょうか？
大抵は反論してきますから、落とし所を話し合いましょう。
私なら地代10年と更地引き渡しで、手を打ちます。

裁判になった場合、負担が大きいのでなるべく示談が望ましいでしょう。

私は弁護士ではありませんので、念のため法テラスなどで確認することをおおすめします。

回答No.2

wishtanato

普通借地契約の場合借地借家法により、現行の法律では契約期間を30年以下に定めた場合、30年とする法律となっていま
す。
合意解約でしたら問題ないと思うのですが、基本的に貸主側に一定の理由（どうしても土地が必要な根拠があること）がなけ
れば契約解除は不可ととなってしまいます。そもそも契約は30年となっているわけですから・・・

又、建物買取請求を特約で無効にしてなければ、買取を拒否できないと思います。逆に立ち退き料も考慮しなければならないと思います。
とりあえず先方に退去する意思があるかを確認するのが先決です、それで出ていく意思があるようでしたら、穏便に「建物は取り壊していただけますよね？」など向こうを刺激しない程度にお願いしましょう！

裁判所に申し立てされたら勝ち目はないと思います。逆に買取請求権を払うくらいで済めばよいかもしれませんね。
買い取れない場合は更新を待つか、誰かに借地付きで売るかですね。

お礼

ありがとうございます。参考になりました。当方としましては、懸案の土地にたいし、当面用途が定まっていないため、借地法に決められている、３０年以上の契約期間のほうがありがたいのですが、昨今の経済状況を考えると、契約書の満期１０年をもって、更新しないと借地人側が主張してくるのではないかという心配があり質問したしだいです。と、いうのもじつは、１０年という期間は、借地人のほうから申し出が会ったらしいのです。３０年後は別の問題として、この契約書の契約期間満了するときのたいしょはどうしたらよいのでしょうか？

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　私は怖くて、駐車場以外では土地のみを貸すことはしておりませんので実体験はありませんが、借地権の存続期間を理由に建物の買い取り請求を拒絶できるという条文や判決を眼にしたり聞いたりしたことはありません。

　また、そのような主張をできるという理屈をこねられませんでしたので、お尋ねのような主張をするのは無理だと思います。

　さらに、パチンコ店というと、韓国・朝鮮系の人がおやりのケースが多いと聞いています。

　韓国・朝鮮系の人は日本人に比べて思い込みや、自己主張が激しいのはご存じと思いますが、大声で「差別だ」「蔑視だ」とか叫ばれたりする可能性もあって、一層難しいと思われます。

　もうひとつ、契約期間についてお尋ねですが、普通の契約で賃貸借期間を定めても意味がありません。

　つまり、そのままにしておいても、修正しても、同じです。

　一旦貸すと戻ってこない、となると「良い土地なのに貸してもらえないじゃないか、それでは困る」という声に押されて「定期借地制度」ができました。こちらは、期間が満了すると必ずもどってきます。

　ふつうの借地契約で１０年と定めたら１０年で契約が終わって、土地が戻ってくるなら、定期借地などという制度を新設する必要はなかったのです。

　わざわざ法律を改めて、新しい制度を作ったのは、従来の賃貸借契約での「契約期間の定め」が意味のないものだったからです。

　ですから、（くどいですが）普通の契約なら契約期間をどう決めようと意味はありませんので、どっちでもいいです、ということになります。

　私が上で「怖い」と書いたのも、土地を貸したら売ったのと同じだったからです。つまり、貸したら最後、基本的に２度ともどってこない。

　もどってくるとしたら、なにか迷惑な"物"や"者（怖ーい人）"がくっついてくる、と思っているからです。

　そもそも、そのパチンコ店が営業を止めてしまっていなくなったら、「自分の物ではない」その建物をどうされるのですか？

　建物を残しておいて、あと２０年間、地代を払えと裁判を起こすのでしょうか？

　最後までやり抜ける精神力と財力があるなら戦うのもいいでしょうが、そうでないなら条件闘争に切り替えたほうがいいかもしれません。

　もちろん問題なく行く場合もありますので、そうなることを祈ってはおりますが、リスクが大きすぎるので、素人さんが手を出す分野ではありませんでしたねぇ。

お礼

ありがとうございました。参考になりました。また、土地貸借の難しさ肝に銘じさせていただきました。