借地権の契約更新料は戻ってくるのですか？

質問

地主と借地権の契約を結んでいます。
契約期間は２０年間です。
丁度５年ほど前に契約を更新しています。
残りがあと１５年ほど残っています。

しかしながら、住んでいる家族が高齢化、建物も老朽化しており、
将来的に子供などがその土地に住む予定がありません。

もし、借地権を地主に買い取ってもらいたい場合、５年前に払った更新料（４００万円程度）は
戻ってこないのでしょうか？
もしくは一部返してくれたり、買い取りの際にその分を考慮してもらうことは可能でしょうか？

回答No.1

SEI-R · ベストアンサー

原則として契約を解除する理由が地主の都合や地主に問題があった場合に限ります。

基本的には地主との交渉次第になるでしょうが、5年前に契約を更新した時には「再度20年間借りる」という事で合意しているわけで、その合意に対しての更新料です。
つまり、その時点では20年借りる意思があって、かつ更新後5年間住んでいるわけですから、全額返せというのは都合が良すぎます。

例えばこれが地主が一方的に「返せ」「立退きしろ」と言ってきている場合には、交渉次第で契約更新料は丸々返還させ、かつ立ち退き料の請求も可能な場合もあります。（法律の専門家を絡める必要がありますが。）

しかし、今回の件では「20年間」で合意し締結した契約を、質問者様（借地権者）の一方的な都合で途中で解約するわけですから、更新料の返還どころか契約違反で違約金を請求される可能性すらあります。

まずもって全額返還は不可能でしょう。
契約年数が4分の3残っているので、一部返還は可能でしょうが、それも交渉次第です。

理由が一方的過ぎるので、できるだけ地主を怒らせないように説明して、何とか返還額を釣り上げるしかありませんね。

まずは弁護士などに相談するのが良いでしょう。
借地契約をした時に弁護士等を介していたのなら、そちらに相談するのがベストでしょう。

補足

回答ありがとうございます。
言葉足らずでしたが、借地権を手放したいというのは、私からの希望ではなく、
地主が土地を売りたいと言ってきたからなのです。

つまり、地主の都合なのです。
その場合ではいかがでしょうか？

回答No.3

casablanca1946

補足します。

更新料が４００万円。

仮に更新料が時価の１割とすると、４０００万円の価値。

仮に、借地権割合を７割とすると、３２００万円の財産をあなたは保有しています。

３２００万円を放棄して、５０万円程度支払って建物を解体して借地権を返す、これが一番簡単な解決策。

３２００万円を前提すれば、弁護士に３２０万円の報酬を支払って解決する。

不動産業者は仲介手数料が目的ですら、相談は無料。

４００万円は戻ってこないでしょうかという質問ですから、金銭には興味があるようです。

３２００万円ですと、時間がかかります。

１０００万円か２０００万円か、どの程度なら納得できるのか、自分に聞いてください。

回答No.2

casablanca1946

借地権は、土地を借りているということで、その財産価値について知らない人が殆どです。
その土地を普通に時価で売却した場合、借地権者の取得するもの、つまり借地権割合は７割とか６割に相当します。
しかし、そうした意識はなく、質問のように更新料を戻したいとか、地主に買い取って貰いたいと考えかちです。
地主さんは自分の所有ですから、時価と関係にく安い金額を提示します。
弁護士も不動産実務に詳しくなく法律で考えますので、実際の財産的価値よりかなり安い金額で解決しようとするおそれがあります。
こうしたことは、不動産実務に詳しい不動産業者に相談した方が得策でしょう。
ただ、大手の不動産業者はこうした案件を取り扱ったことがないと思われますので、町場で小さな不動産業者の方がおすすめです。

お金に興味がないのなら、直接地主さんと話し合えば、不当に安い金額で解決いたします。