• ベストアンサー
  • 困ってます

借地権の契約の更新について教えてください…

 借地に建てた建物に独居していた父が他界した直後に地主から借地契約を「更新しない」と通告を受け明渡しを要求されました。もとから借地契約はなく、借地開始年も曖昧なのですが、家を建ててから30年になります。借地法を調べたところ「借地の契約期間を定めなかった場合は契約期間が30年」となっています。これは「地主の一方的な要求に応じて借地を無条件で明け渡さなければならない」ということでしょうか? できれば継続して使用したいのですが…。 (質問1)継続使用するための方法はありませんか? (地主による更新拒絶を回避する方法を知りたいのですが…) (質問2)たとえば1982年8月に借地に建物を建ててから2012年8月で丁度30年になる場合、地主は借地人に対していつからいつまでに契約解除を通告しなければいけないのでしょうか? (契約解除の通告の期間が過ぎてしまったら地主の要求を無視できるのでしょうか?) (質問3)地主の明渡し要求に対して補償などを求めることはできるのでしょうか? よろしくお願いいたします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数2
  • 閲覧数1001
  • ありがとう数3

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1
noname#162034
noname#162034

>借地に建てた建物に独居していた父が他界した直後に地主から借地契約を「更新しない」と通告を受け明渡しを要求されました。 旧法借地権と拝察します。更新を拒むには正当事由が必要。これがまずは通らず、裁判でも地主が負けるというのが旧法借地権というものです。 >もとから借地契約はなく、借地開始年も曖昧なのですが、家を建ててから30年になります。 契約書がなくても地代を払ってさえいれば立派な借地契約です。 >借地法を調べたところ「借地の契約期間を定めなかった場合は契約期間が30年」となっています。 そのあとに20年の自動更新というのがついています。 >「地主の一方的な要求に応じて借地を無条件で明け渡さなければならない」ということでしょうか?  全く大丈夫。父親の借地権を相続したわけですから。 >地主による更新拒絶を回避する方法を知りたいのですが・・・ まず引き続き地代を払う。地主がうけとらなければ地代を裁判所に供託する。 借地権は、賃貸借の期間満了後に賃借人(借地人)が継続して借りることを希望すれば、賃貸人(地主)は、正当事由がなければ契約の更新を拒否できないのが原則です。 つまり借地権は、地主に正当事由がない限り、借地借家法が強制的に、前と同一の条件で更新させてしまう。これを法定更新といいます。 >地主の明渡し要求に対して補償などを求めることはできるのでしょうか? 更新できるのが原則だから心配無用ですが、正当事由で更新拒絶だれた場合は借地権の 買取りを請求できます。 借地権価格は、地域によって差がさりますが更地価格の6割から7割と決まっています。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からの補足

ご回答ありがとうございます。大変参考になり、気が楽になりましたが、まだ少し不安がありますのでもう少しお教えいただけないでしょうか…。 >更新を拒むには正当事由が必要。  地主は更新拒否の理由を言いません。こちらは当分空き家の状態で建物を維持することになり、こちらの更新希望の理由は特にありませんが、こちらの申立ての理由は弱くはありませんか? >借地権の買取りを請求できます。  地主が「更新しません」と言っていますので、「買い取って下さい」って言ってもおかしくはないのですか?  更新拒否しながらも買取りもしない場合は無視して地代を払い続ければ問題なく借地を継続使用できるのでしょうか? よろしくお教え下さい。

関連するQ&A

  • 借地権の契約更新料は戻ってくるのですか?

    地主と借地権の契約を結んでいます。 契約期間は20年間です。 丁度5年ほど前に契約を更新しています。 残りがあと15年ほど残っています。 しかしながら、住んでいる家族が高齢化、建物も老朽化しており、 将来的に子供などがその土地に住む予定がありません。 もし、借地権を地主に買い取ってもらいたい場合、5年前に払った更新料(400万円程度)は 戻ってこないのでしょうか? もしくは一部返してくれたり、買い取りの際にその分を考慮してもらうことは可能でしょうか?

  • 旧法借地権を今新しく契約

    旧法借地権での土地賃貸借契約を、 今現在あらたに結ぶことに違法性は無いのでしょうか? (ネットを見る限り旧法の方が、賃借人が保護されているような内容なので 不動産屋さんのすすめ通り、その内容で契約したいのですが・・・) 郊外の田舎の土地ですが ・契約時に地代以外(一年分)の費用は無し ・契約期間30年、更新可、更新料無し ・返還時(更新時期途中、満了いずれでも)は更地戻し ・保証金無し ・書き換え料、各改築、増築に承諾料なし、移転料も無し ・純粋に地代を年ごとに地主に払うだけ という契約を結ぼうとしていますが、これは旧法でしょうか新法にあたるのでしょうか? また、賃貸契約を結んでいるだけで、借地権を有していると考えてよいのでしょうか? (地主の承諾が得られて、借地権を売る??というような場合、 自分が借地権を有している証明は「賃貸借契約書」のみということかどうか) 売却の時には (1)建物を撤去して、更地の状態で第三者に任意の価格で売却 (2)建物をそのままにして、第三者に建物+借地権という形で売却 などは可能なのでしょうか? それとも、保証金も承諾料も更新料も無しの、シンプルな賃貸借では ただ土地を地主さんに返す(賃借契約を解除する)のみになるのでしょうか? また、30年契約を途中で解約した場合にも(年単位の支払いは返還されないようですが) 特に残存期間の地代の請求などもされないようなのですがこれも一般的なのでしょうか? 分からないことだらけで恐縮ですが、 詳しい方よろしくお願いします。

  • 借地権の相続について…

    借地におよそ40年間住んでいた父がなくなり、地主が相続者(1人)の私に「契約の継続はしないので土地を明け渡してほしい」と要求されました。また、すぐに立ち退けないなら「1年後に立ち退く」の念書を作るように要求しています。父は亡くなるまでの数年間一人住まいでした。借地の契約書などはありませんでした。 (1)地主の要求をのむ必要があるのでしょうか? (2)新たに借地権設定(借地契約書の作成)などが必要なのでしょうか? (3)もし借地権を継続使用できるとして、建物を第三者に貸すことはできるのでしょうか? (4)もし借地権を継続使用できるとして、借地権(または、建物)を第三者に譲ることはできるのでしょうか?(可能な場合、地主はそれに反対することができるのでしょうか?) (5)継続使用できた場合に地主が借地料を高額に値上げするなどの対抗措置をとることはできるのでしょうか? よろしくお教え下さい。

その他の回答 (1)

  • 回答No.2
noname#162034
noname#162034

まず、やることは借地権の相続人を明確にすること。 そのためには建物の相続登記をすませることです。建物の登記簿を見れば借地開始時もわかります。 従来の旧法借地権の立ち退き請求で地主が勝った事例というのは極めて少ないと思います。 旧借地法では、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当事由」と 規定しています(借地法4条1項)。 この条文からすると、地主が自ら土地を使用する必要性が重要であるようにも読めますが、 「単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、たとえば、 土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することに つき、借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定し なければならない。」(最大判昭37.6.6)とされています。 地主、借地人いずれも、その土地を利用する必要性が最も重要で、住居、営業等の生計の維持に 不可欠であるかどうか、土地の高度有効利用、立退料の提供の有無・金額、代替地の提供の有無、 借地人の転居の不利益の程度、過去に信頼関係を破壊するような背信行為があったか否か等の 事情を総合的に考慮して決められます。 借地人が空き家にしてあって一方地主がその土地を活用しなくてはいけない理由が明らかな場合は、若干地主が有利になるかもしれません。 賃借人をつけておくか自分で住むかしたほうが有利かもしれません。 借地人が更新を請求し、地主が更新を拒絶する場合に、更新拒絶に正当事由があると考える地主が、借地人に対し、期間満了による賃貸借契約の終了を根拠として、建物の収去と土地の明渡を求める訴訟を起こし、借地人がその裁判で正当事由を争うということになります。 法定更新を主張する借地人としては従前の地代を払い、地主が受け取らない場合は裁判所に供託する ことになります。 おそらく地主が新法と旧法を読み違えているのだと思います。地主の更新拒絶の理由を詳しく聞いて みるのもいいかもしれません。 単に期間が終了したからというのなら、旧法の規定を知らない可能性が高いです。 あるいは、借地人の相続を契機にあわよくば借地を終了させたいと試しに言ってきているのかも。 不動産、もしくは民法のわかる人間が間に立てば、実際に訴訟になって弁護士がつけば勝ち目がない ということがわかり、あきらめるか立退き料の交渉になるでしょう。 このとき相手は建物の買取を提示してくるかもしれませんが、従来この借地権を第三者に売却した場合(地主の了解は必要ですが)の価格(借地権価格)を算定しそれで交渉すべきです。 もちろん法定更新を勝ち取って借地権を十分に活用すべきであることは言うまでもありません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ありがとうございます。大変参考になりました。

関連するQ&A

  • 借地契約更新

    戦前から親の代から借地に住んでいます。家は親の所有です。20年前に親が借地契約しました(私は知りませんでした)。契約では、20年ごとの更新が明記されています。そのため、地主から契約更新依頼がきました。聞きかじりですが、(質問1)定期借地権法制定前からの継続なので、法定では更新期間は30年と定められているのではないでしょうか。(質問2)更新期間20年とできる場合は、なにか特殊な場合でしょうか.(質問3)特殊な事情がない場合は、契約期間を法定の30年に変更できないでしょうか。借地には、色々あるようで、法律を十分理解できないままでの質問です.素人なので、説明不足は補足します。よろしくお願い致します。

  • 借地権について

    すいません、分かる方がいましたら教えて下さい。 自分の知人の父親が昭和48年8月に地主さんより土地を借りて家をたてました。 (居住用で建物の登記もされています。) その後、新たに平成14年6月1日に期間は30年で土地賃貸借契約書を結び直しました。(更新) その時に保証金で120万円位支払っているとのことです。 さてこの度、友人が別の場所で土地を買って家を建てる為、今の借地は必要がなくなり、 友人の父親が借地権を地主さんに買い取って貰えるか相談をした所、買取どころか出ていくのなら 建物を壊して更地にして返還しろと言うのです。 勿論、お金などは地主さんは出すつもりがない見たいです。 今ならまだ約20年位の期間は残ると思いますがこれは第三者に売却することなどは可能ですか? また、最初に支払ったお金(保証金)はどうなるのですかね? 友人も儲けたいとは考えていませんが地主さんの態度が気に入らない見たいです。 何か良い解決方法がございましたら宜しくお願い致します。

  • 普通借地権の更新について

    平成6年に父親が普通借地権契約を締結しました。(当方貸主) 父親が高齢になり、事実上私が本件賃貸借に関する窓口となっております。 最近この契約書を確認しましたところ、当初20年間の期間を定めた契約を締結しておりました。もうすぐ更新の時期だと思い借地契約を少し調べました。すると、普通借地権契約では当初30年以上の期間を定めなければいけないことを知りました。 契約期間20年間と言うことについては貸主・借主の両者が無知なだけで互いに承諾しています。 この場合、両者合意の元に更新契約(20年間)を取り交わしても問題ないでしょうか?

  • 借地権なしの借地契約で建物買取請求

    「借地権・地上権を認めない」と契約した借地に、建物を建てて住んでいます。 建物の所有者は(親から相続した)私になっており、借地料は15年遅延なく払っています。 親が交わした契約書では、賃貸借期間は平成5年~平成10年までの5年間となっており、 その後の更新手続きは行っていません。 現在地主さんより土地を売っていただこうと思っていますが、もし「売らない」と言われた場合、 建物の明け渡しを前提に「建物買取請求」をする事は可能でしょうか? いろいろ調べている段階ですが「借地権・地上権を認めない」という借地契約のケースがないので 質問させていただきました。

  • 借地権 契約期間の短縮について

    借地権について教えてください。 10年以上前に某別荘地の借地権を法人名義で取得しましたが、現在では買い手がなく、転売も極めて困難である為、せめて契約期間中の賃借料等の支払いを止める方法がないものか思案しております。 賃貸借契約書には、地主側には契約の解除ができる規定がありますが、 借地権者側の意向で解除できるような文言がありませんでした。 やはり契約期間が終了するまでは、ひたすら払い続けなければならないのでしょうか?

  • 借地権の処分で困っています

    建物(作業場・倉庫)用として土地を借りています(旧法)。 間もなく20年の契約期間満了で更新料の請求がきています。現在建物は使用していません。そこでお隣の方(同じ地主さんから土地を借りて居住しています)と相談したところ、借地権を買い取って(建物解体費用+α)、更新料を払っていただけることになりました。 そこで地主さんに借地権譲渡の承諾をいただきにいきましたが、承諾していただけません。 地主さんは、 ・必要ないなら解体して更地にして返却 ・お隣とは新たに契約をする とおっしゃっています。契約書には更地にして返却する旨は書いてありません。 当方としては、お隣に買い取っていただければ出費がなく助かるので何とか承諾をいただきたいと思っています。 どのように地主さんに交渉すればいいでしょうか? この土地は、接道が狭いため家を建てることもできないので地主さんにとってもお隣の方が借りてくださることがベストだと思うのですが・・・

  • 借地料(借地権)について

    借地をして家を建てて住んでいます。 私の建物が建っている借地の一部が道路用地になります。 地主との権利配分の確認書に基づき、借地権の権利消滅に関する契約と物件移転補償契約を締結しました。地主との土地の売買契約も同時に締結されたと思います。 建物を解体するまでの間も、地主が今までどおりの額で借地料を要求してきました。 道路用地になる部分の所有権は地主から公共団体に移転していると聞きましたので、この場合の地主に支払う借地料は、残地部分のみの借地料を支払えばよいと私は考えます。 本当に今まで支払っていた額を支払わなければならないのでしょうか?地主は何の根拠をもって、今までの額を要求できるのでしょうか?

  • 借地権に関して

    現在、義母の名義で隣人(地主)から住居用に土地を借りています。 その土地には、約70年 2世代に渡り自ら居住した建物が立っております。 過去には家族で数んでいましたが、核家族化し、5年程前に義母が認知症の 為施設に入った後は、空家状態が続いています。 たまたま、最近 知人の紹介で、この家に興味を持たれた方に、借地権付き の建物を売却する話が持ち上がりました。 そこで、土地に地主に相談したところ、この土地には借地権は無い、そして、 いつでも更地にして明け渡していただく権利を有していると言われました。 借地権を設定した契約を今さらする意思もないとも言われました。 調べてみると確かに期間や地代等を定めた借地に関する契約がなく、 隣人と口頭の約束で地代を取り決めし、現在まで支払ってきた状況です。 この様な状況で、正式に借地権を取得し、建物を知人に売却する方法は有る でしょうか? もし、地主が契約する意思がないとなるとこのまま、何も契約が無い状態で 地代だけ支払い続け、いつでも地主の一方的な要請で、更地にして明け渡 さなければならない義務があるのでしょうか? よろしくお願いします。

  • 地主の借地権の購入義務

    当方、30年以上前に借地権を設定し、17年前に契約更新した地主です。契約では、まだ3年の借地期間がありますが、借主側の都合で、転居したいので借地権を路線価の6割で買ってくれと言われました。当方、路線価の6割を払うお金はありません。これを無視して、契約期間満了まで待っても、法律的に問題ないでしょうか? それとも、借地権を買い取る義務は、法律的に地主にあるものなのでしょうか?

  • 借地権の保護について

    旧借地権者はどこまで保護されるものでしょうか?  借地上の建物が老朽化していることを理由に地主が契約解除を求め、買取り拒否や、譲渡・改築を承諾しない場合、裁判所が地主に代って許可を与えるとあります。この場合、借地人の居住用ならば理解できるのですが、アパートなどの収益物件の場合も同様に保護されるのでしょうか?  借地権は地上権とは異なり、建物を有効利用するためのもの付随的なものであるならば、その建物が朽廃し、全く利用されていないにも拘わらず裁判所が代わって譲渡、再建築などの許可を出すことがあるのでしょうか? これが認められれば、契約の条項など無意味なものになってしまいますが...。