旧法借地権を今新しく契約

質問

旧法借地権での土地賃貸借契約を、
今現在あらたに結ぶことに違法性は無いのでしょうか？
（ネットを見る限り旧法の方が、賃借人が保護されているような内容なので
不動産屋さんのすすめ通り、その内容で契約したいのですが・・・）

郊外の田舎の土地ですが
・契約時に地代以外（一年分）の費用は無し
・契約期間30年、更新可、更新料無し
・返還時（更新時期途中、満了いずれでも）は更地戻し
・保証金無し
・書き換え料、各改築、増築に承諾料なし、移転料も無し
・純粋に地代を年ごとに地主に払うだけ

という契約を結ぼうとしていますが、これは旧法でしょうか新法にあたるのでしょうか？

また、賃貸契約を結んでいるだけで、借地権を有していると考えてよいのでしょうか？
（地主の承諾が得られて、借地権を売る？？というような場合、
自分が借地権を有している証明は「賃貸借契約書」のみということかどうか）

売却の時には
(1)建物を撤去して、更地の状態で第三者に任意の価格で売却
(2)建物をそのままにして、第三者に建物+借地権という形で売却
などは可能なのでしょうか？

それとも、保証金も承諾料も更新料も無しの、シンプルな賃貸借では
ただ土地を地主さんに返す（賃借契約を解除する）のみになるのでしょうか？

また、30年契約を途中で解約した場合にも（年単位の支払いは返還されないようですが）
特に残存期間の地代の請求などもされないようなのですがこれも一般的なのでしょうか？

分からないことだらけで恐縮ですが、
詳しい方よろしくお願いします。

回答No.2

lv4u · ベストアンサー

>>ネットなどで借地権譲渡という売買形態で情報が出ているのをたまに見るのですが
ほとんどが更地で、建物が無い状況です。
これは土地の使用権を地主では無い、全使用者が販売している、ということなのでしょうか？

通常は、借地が地主さんに返却されたあと、地主さんが借地権を販売しているのだと思います。
土地を借りていた方は、その時点では無関係になっているものと思います。

ただし、質問者さんの地域では、東京などと違って、土地の価値が低く、借り主優位の契約が通用するようですので、借り主が更地にして、借地権を売り出すってことがあり得るのかもしれません。でも、そうした場合でも、新たに土地を借りる方が契約する相手は、地主さんになるはずですよね？「又貸し」を地主が認めるなら別かもしれませんが・・・。

ちなみに、私も土地を貸しているのですが、そこを更地にして、新築して売り出すなんて計画が出ています。
不動産業者が間に入ってくるわけですが、最終的には、地主と最終的に土地を借りる方（そこに住む方）との賃貸借契約書の作成になり、前の借り主は建物（借地権）の売買開始の広告をする時点では、無関係になっていると思います。

いずれにしても、「先に法ありき」ではないと思います。「私的自治の原則」があるわけですから、貸し主、借り主のお互いが不満無く合意しているなら、人身売買など公序良俗に反した契約でなければ認められるのが原則です。

だから、慣習があるなどで、おたがいが合意すれば、この回答とは違った契約があってもいいと思います。

回答No.1

lv4u

>>今現在あらたに結ぶことに違法性は無いのでしょうか？

法律に触れない限り、契約自由の原則があります。
質問内容の条件なら違法性は無いと思いますけど、普通、地主はウンと言わないと思います。
ただ地主が承諾するなら問題ないと思います。

>>という契約を結ぼうとしていますが、これは旧法でしょうか新法にあたるのでしょうか？

内容としては、建物が木造であるなら、契約期間が３０年ってことで新法のように思えます。
なお、新法であっても、地主にとってメリット（借り手にはデメリット）となる項目が、「○○料無し」の連続になっているので、借り手にとっては極めて有利な条件だと思えます。

>>また、賃貸契約を結んでいるだけで、借地権を有していると考えてよいのでしょうか？

よいと思います。

>>売却の時には
(1)建物を撤去して、更地の状態で第三者に任意の価格で売却

通常、建物を撤去すれば、借地権は消滅するので、質問者さんは売却できないと思います。

>>(2)建物をそのままにして、第三者に建物+借地権という形で売却
などは可能なのでしょうか？

名義書き換え料がなしでも、売却は地主の承諾が必要です。変な人に売却されると地主は困りますからね。
そして、承諾が得られない場合は、借地権の売却はできません。

>>それとも、保証金も承諾料も更新料も無しの、シンプルな賃貸借では
ただ土地を地主さんに返す（賃借契約を解除する）のみになるのでしょうか？

シンプルに建物を解体して、更地で返却だと思います。

>>また、30年契約を途中で解約した場合にも（年単位の支払いは返還されないようですが）
特に残存期間の地代の請求などもされないようなのですがこれも一般的なのでしょうか？

残存期間の地代請求が無いのは一般的だと思います。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。

地主さんはこの条件でOKなのだそうです。
（というかこの集落一帯が全員同じフォーマットを昔から利用していて
それが当たり前の様です）

少し分からないのが、
>>通常、建物を撤去すれば、借地権は消滅するので、質問者さんは売却できないと思います。

という箇所です。

ネットなどで借地権譲渡という売買形態で情報が出ているのをたまに見るのですが
ほとんどが更地で、建物が無い状況です。
これは土地の使用権を地主では無い、全使用者が販売している、ということなのでしょうか？

借地情報として、賃料（地代）が出ているなら、回答者さまのとおり
借地権の販売ではないと思うのですが
借地権譲渡（価格がある売買）になっているので、理解するのが難しいです。