借地契約の解除について

質問

借地の上にアパートを建てていた賃借人がお亡くなりになり、すでに1年半経過しています。相続人は居ません。信託銀行が遺贈の処理をしています。
１. アパートは老朽化しており、入居者は全員退室しています。
２. 信託銀行は、建物を売却したい意向。地主は、老朽アパートを買い取るつもりはありません。他へ売却しても、借地権の譲渡は認めない方向。
３. 地代の支払いが3か月以上遅れて振り込まれた。（契約条項違反）

そこで、契約解除の申し立てを行いたいと考えています。

質問(1)　
旧法では一般的な賃貸住宅として使用困難なアパートでも買取り請求を認めるのでしょうか？　地代が安いため、これまでの地代で取り壊し費用が賄えないことはあきらか。

質問(2)　
調停を利用することも考えられますが、調停の場合は双方の顔をたてるような案がでるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

不動産業にも司法にも関係ありませんので、専門家の方に話をするのは釈迦に説法かもしれませんが、

一般に借地契約と借家契約では、借地契約の方が優先されて借地契約が正常または借地人の契約違反により解除された場合、借家契約の借り手の居住権は認められません（６ヶ月の猶予期間は与えられることがあるそうですが）。

しかし賃貸住宅としての利用を地主が承諾している場合は、借家人の居住権が認められる可能性が出てきます。

現状借家人がいない今は大きなチャンスですね。

また、地主が承諾をしない場合裁判所に地主の承諾に変わる許可を得て売買することが多くのケースでできます。信託銀行が計画しているのなら勝算があるのでしょう。

借地契約の存続が困難なぐらい建物の状況が朽廃していれば、買い取り請求はできないと思いますが、買い手が現れるような状況ならば、買い取り請求は認められるのではないでしょうか？
また、売却されて万が一借家契約をされてしまうと、後々やっかいになると思います。
借地権なしの土地が返ってくると考えれば、取り壊し費用を負担しても得にならないのでしょうか？
不動産関連のプロとして地主に有効利用を提案してみるのも１つの手だと思います。

なお、以下のような場合、買い取り請求権が認められないそうです。
１）地代の不払いによる契約解除
　　※　３ヶ月ぐらいの滞納だと契約違反を理由とした契約解除は難しいのではないでしょうか？

２）土地の不法使用による契約解除
　　※　賃貸住宅としての合意がない場合でも、賃貸を契約で禁じている場合以外は、建物を賃貸させることは契約違反とはなりません。

３）建物が存在しない場合
　　※　現状建物はあるのでこれを理由にするのは難しいですね。

回答No.3

noname#65504

＃２です。
補足です。

＞託銀行が遺贈の処理をしています。

相続の場合承諾は不要ですが、遺贈の場合は地主の承諾が必要です。
売買による譲渡の前に、遺贈に対しても承諾拒否をすることができますので、争うならこの段階からできます。
http://www.souzoku-s.com/qa/igon/souzokusaseruigonn.htm

ところで、法定相続人などはいない様子ですが、遺贈とは遺言があってできるものだと思いましたが、１年半たった今頃になって遺言が出てきたのでしょうか？　ちょっと不思議に思いました。

お礼

ご教示ありがとうございます。

家賃滞納3か月程度では解除は無理でしょう。しかし、賃貸借期間満了前に建物が朽廃した場合の解除条項もあり、更に経過報告が1年以上もないなどの不誠実なところがあり、ポイントの上では有利と考えています。
さらに、ビックリするようなことが判明しました。銀行からは、遺言で遺産は区に寄付すると説明があったのですが、建物の登記簿を取ったところ、1年以上前にすでに相続の登記がなされていました。現在、内容証明で問い合わせ中。ま、このような状況なので、レフリー（裁判所）は我々に有利なジャッジをしてくれるのではないかと期待しています。

回答No.1

Tadkashy

相手が銀行ではうまいこと言われて騙されます。
　ここで質問などしていないで、弁護士さんに相談したほうがよいでしょう。素人が付け焼刃の知識で太刀打ちできる相手ではありません。

補足

早速のご意見ありがとうございます。私も不動産業者としてプロという立場にあります。ただ、今回はちょっとレアーなケースなので、このようなケースに同業者または司法に精通した方のご意見でも賜れたらと思い質問しました。