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借地権に関して
現在、義母の名義で隣人(地主）から住居用に土地を借りています。 その土地には、約70年 2世代に渡り自ら居住した建物が立っております。 過去には家族で数んでいましたが、核家族化し、5年程前に義母が認知症の 為施設に入った後は、空家状態が続いています。 たまたま、最近 知人の紹介で、この家に興味を持たれた方に、借地権付き の建物を売却する話が持ち上がりました。 そこで、土地に地主に相談したところ、この土地には借地権は無い、そして、 いつでも更地にして明け渡していただく権利を有していると言われました。 借地権を設定した契約を今さらする意思もないとも言われました。 調べてみると確かに期間や地代等を定めた借地に関する契約がなく、 隣人と口頭の約束で地代を取り決めし、現在まで支払ってきた状況です。 この様な状況で、正式に借地権を取得し、建物を知人に売却する方法は有る でしょうか？ もし、地主が契約する意思がないとなるとこのまま、何も契約が無い状態で 地代だけ支払い続け、いつでも地主の一方的な要請で、更地にして明け渡 さなければならない義務があるのでしょうか？ よろしくお願いします。
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＞なお、譲渡を諦めて、借主から借地契約を解除して借地を明け渡す場合 ＞には原状回復義務がありますから、更地明渡しが原則となります。 これは原則論です。 直接交渉或いは、裁判で和解して明け渡し条件を貸主と話し合って決めた場合は、 その条件になりますので、必ずしも更地明け渡しとはならない場合があります。 本件の争点は借地法の適用があるかないかです。 私は土地明け渡し訴訟の当事者でした。
- poolisher
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賃借権の譲渡には賃貸人の同意が必要なのですが、借地権については 譲渡・売買に地主が同意しない時には、裁判所が条件を決めてくれる ことになっています。 （賃借権譲渡許可申立） http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/tetuzuki/minzi_section22/syakuti_hisyou_about.html ただし、建物名義が義母の場合、病状によっては法律行為ができない 可能性がありますから、そういう場合はかなりむずかしくなってくる かも知れません。 一度司法書士に相談してみてはどうでしょうか？ なお、譲渡を諦めて、借主から借地契約を解除して借地を明け渡す場合 には原状回復義務がありますから、更地明渡しが原則となります。
お礼
早速のご回答有難うございました。 確かに義母も認知症なので、申し立てをするが難しい状況です。 現在まで何十年も地代を支払っておりますが、借地契約がない＝ 借地権は存在しないと地主から言われ、地主に要求があれば更地に して立ち退きしなければならないというのは、一方的過ぎる気がしています。 いずれにしても司法書士等 専門家に相談する方向で考えてみます。
私は、弁護士でも不動産屋でもありませんので、以下に書くことは参考程度でお願いいたします。 ７０年前で契約書の無い賃貸借では、借地権があったとしても、消滅してる可能性がります。 旧借地法では、鉄筋コンクリート造りの場合、借地権の存続期間は６０年、木造では３０年。 ７０年とゆうことは、相続も発生している場合もありますね、借主が相続税が発生するような場合では、 相続税を申告するとき、借地権も相続したと税務署に届けますよね。 同じことが、貸主にも言えます、借地権のある土地を相続したのか、借地権のない土地を相続したのか。 これが、借地権あるなしの実績にもなります、しかし税務署の判断ですので、強制力はありません。 ７０年前に、旧借地法の「一時賃貸借」でまたは、「借地権が無い」意味で貸主が口約束で貸したとすねば、借地権はありません。 同じことが借主にも言えます、「借地権のある」借方をしたと言えばそうなりますが、契約書がないので、強制力はありません。 借地権のあるなしが、曖昧では家を売ることは出来ないでしょう。 では、どうするのか、更地にしないまでも土地を明け渡すか、 質問者様が借地権のあるなしの確認を求める民事裁判を起こすか、大きく分けて２つの選択肢があると思います。 裁判までどうかと思えば、当事者間で話し合うことも出来ると思いますが、 当事者同士では話にならないと思いますので、弁護士を依頼することになるかと思います。
お礼
早速のご回答有難うございました。 確かに70年も前からの事で、当事者が既に存在せず、不明確な事 が多すぎます。当事者同士の話し合いでは解決しない可能性が あるので、やはり弁護士に相談するしかないかも知れません。
お礼
補足のご説明有難うございます。やはり、この種の不動産のトラブルは最終的には訴訟で裁判所の判断を仰がなければならないかもしれません。その間にかかる精神的・経済的負担を考えると気が重いですが、当事者間で解決できないのであれば仕方がないですね。