• 締切済み
  • 困ってます

借地権に関して

現在、義母の名義で隣人(地主)から住居用に土地を借りています。 その土地には、約70年 2世代に渡り自ら居住した建物が立っております。 過去には家族で数んでいましたが、核家族化し、5年程前に義母が認知症の 為施設に入った後は、空家状態が続いています。 たまたま、最近 知人の紹介で、この家に興味を持たれた方に、借地権付き の建物を売却する話が持ち上がりました。 そこで、土地に地主に相談したところ、この土地には借地権は無い、そして、 いつでも更地にして明け渡していただく権利を有していると言われました。 借地権を設定した契約を今さらする意思もないとも言われました。 調べてみると確かに期間や地代等を定めた借地に関する契約がなく、 隣人と口頭の約束で地代を取り決めし、現在まで支払ってきた状況です。 この様な状況で、正式に借地権を取得し、建物を知人に売却する方法は有る でしょうか? もし、地主が契約する意思がないとなるとこのまま、何も契約が無い状態で 地代だけ支払い続け、いつでも地主の一方的な要請で、更地にして明け渡 さなければならない義務があるのでしょうか? よろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数247
  • ありがとう数4

みんなの回答

  • 回答No.3
noname#134907
noname#134907

>なお、譲渡を諦めて、借主から借地契約を解除して借地を明け渡す場合 >には原状回復義務がありますから、更地明渡しが原則となります。 これは原則論です。 直接交渉或いは、裁判で和解して明け渡し条件を貸主と話し合って決めた場合は、 その条件になりますので、必ずしも更地明け渡しとはならない場合があります。 本件の争点は借地法の適用があるかないかです。 私は土地明け渡し訴訟の当事者でした。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

補足のご説明有難うございます。やはり、この種の不動産のトラブルは最終的には訴訟で裁判所の判断を仰がなければならないかもしれません。その間にかかる精神的・経済的負担を考えると気が重いですが、当事者間で解決できないのであれば仕方がないですね。

関連するQ&A

  • 旧法借地権を今新しく契約

    旧法借地権での土地賃貸借契約を、 今現在あらたに結ぶことに違法性は無いのでしょうか? (ネットを見る限り旧法の方が、賃借人が保護されているような内容なので 不動産屋さんのすすめ通り、その内容で契約したいのですが・・・) 郊外の田舎の土地ですが ・契約時に地代以外(一年分)の費用は無し ・契約期間30年、更新可、更新料無し ・返還時(更新時期途中、満了いずれでも)は更地戻し ・保証金無し ・書き換え料、各改築、増築に承諾料なし、移転料も無し ・純粋に地代を年ごとに地主に払うだけ という契約を結ぼうとしていますが、これは旧法でしょうか新法にあたるのでしょうか? また、賃貸契約を結んでいるだけで、借地権を有していると考えてよいのでしょうか? (地主の承諾が得られて、借地権を売る??というような場合、 自分が借地権を有している証明は「賃貸借契約書」のみということかどうか) 売却の時には (1)建物を撤去して、更地の状態で第三者に任意の価格で売却 (2)建物をそのままにして、第三者に建物+借地権という形で売却 などは可能なのでしょうか? それとも、保証金も承諾料も更新料も無しの、シンプルな賃貸借では ただ土地を地主さんに返す(賃借契約を解除する)のみになるのでしょうか? また、30年契約を途中で解約した場合にも(年単位の支払いは返還されないようですが) 特に残存期間の地代の請求などもされないようなのですがこれも一般的なのでしょうか? 分からないことだらけで恐縮ですが、 詳しい方よろしくお願いします。

  • 借地権?

    父が亡くなりました。 今、住んでいる家は、土地が借地で、建物は、父名義です。 引越しを考えているのですが、やはり、建物は取り壊し、更地にするのが、普通なのでしょうか? 建物は、2つあり、一つは、祖父の代からのものなので、70年以上、もう一つは、30年以上たっています。 借地権というものが、どういうものかわからないのですが、土地の所有者に対し、金銭を払う、若しくは、家を更地にする金額は、居住していた者が負担しなければいけないのでしょうか? 私の住んでいる地域は、田舎で、地代はとても安価なのですが・・・

  • 借地権買取りについて

    37坪の土地を30年前から借りています。建物を他人に貸していますが老朽化しているので地主に借地権を買い取ってもらおうとしていますが、 地主は更地にして無償で返すか、建物を建て替えて、今の地代の値上げすることを要求しています。第3者に借地権を買い取ってもらう等なにかいい解決方法はないでしょうか?ちなみに37坪の路線単価から割り出した宅地価格は1480万円程で現在地代は年間20万円支払っています

  • 回答No.2

賃借権の譲渡には賃貸人の同意が必要なのですが、借地権については 譲渡・売買に地主が同意しない時には、裁判所が条件を決めてくれる ことになっています。 (賃借権譲渡許可申立) http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/tetuzuki/minzi_section22/syakuti_hisyou_about.html ただし、建物名義が義母の場合、病状によっては法律行為ができない 可能性がありますから、そういう場合はかなりむずかしくなってくる かも知れません。 一度司法書士に相談してみてはどうでしょうか? なお、譲渡を諦めて、借主から借地契約を解除して借地を明け渡す場合 には原状回復義務がありますから、更地明渡しが原則となります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

早速のご回答有難うございました。 確かに義母も認知症なので、申し立てをするが難しい状況です。 現在まで何十年も地代を支払っておりますが、借地契約がない= 借地権は存在しないと地主から言われ、地主に要求があれば更地に して立ち退きしなければならないというのは、一方的過ぎる気がしています。 いずれにしても司法書士等 専門家に相談する方向で考えてみます。

  • 回答No.1
noname#134907
noname#134907

私は、弁護士でも不動産屋でもありませんので、以下に書くことは参考程度でお願いいたします。 70年前で契約書の無い賃貸借では、借地権があったとしても、消滅してる可能性がります。 旧借地法では、鉄筋コンクリート造りの場合、借地権の存続期間は60年、木造では30年。 70年とゆうことは、相続も発生している場合もありますね、借主が相続税が発生するような場合では、 相続税を申告するとき、借地権も相続したと税務署に届けますよね。 同じことが、貸主にも言えます、借地権のある土地を相続したのか、借地権のない土地を相続したのか。 これが、借地権あるなしの実績にもなります、しかし税務署の判断ですので、強制力はありません。 70年前に、旧借地法の「一時賃貸借」でまたは、「借地権が無い」意味で貸主が口約束で貸したとすねば、借地権はありません。 同じことが借主にも言えます、「借地権のある」借方をしたと言えばそうなりますが、契約書がないので、強制力はありません。 借地権のあるなしが、曖昧では家を売ることは出来ないでしょう。 では、どうするのか、更地にしないまでも土地を明け渡すか、 質問者様が借地権のあるなしの確認を求める民事裁判を起こすか、大きく分けて2つの選択肢があると思います。 裁判までどうかと思えば、当事者間で話し合うことも出来ると思いますが、 当事者同士では話にならないと思いますので、弁護士を依頼することになるかと思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

早速のご回答有難うございました。 確かに70年も前からの事で、当事者が既に存在せず、不明確な事 が多すぎます。当事者同士の話し合いでは解決しない可能性が あるので、やはり弁護士に相談するしかないかも知れません。

関連するQ&A

  • 借地権を手放したい場合、どうすればいいのですか?

    現在、私の父親が一人で借地権のついた土地に建てた家に住んでいます。 祖父の時代に、地元の地主と借地権の契約をして、そこに家を建てて数十年住んでいました。 祖父や祖母は亡くなり、私や兄弟たち子供は家を出て、母も亡くなり、現在は75歳の父が一人で住んでいます。毎月地代を払っています。 将来的に父が亡くなり、家と土地の借地権をどうしたらいいか話をしたとき、わたしたち兄弟はもうその土地には誰も住まないということになりました。 父が亡くなった場合、その土地を更地にして地主へ返すことになると思います。 しかしながら、今の建物を壊して更地にするには莫大なお金がかかってしまうと思います。 何か少しでも金銭的に軽減する方法はないのでしょうか? 家(建物)を売ることもできると思いますが、現在家は老朽化がすすみ、長くは住めないと思います。 借地権を誰かに有料で譲渡することはできるのでしょうか? 可能な場合は、不動産屋などに依頼できるのでしょうか? このようなことを含めてどのような選択肢がありますか? ちなみに、家の土地は下町の駅から15分くらい歩いた場所で、あまり便の良い場所ではありません。住宅地です。

  • 借地権をどうするか??

    現在、父が一人暮らしをしています。住んでいる家は自分で建てたのですが、土地は借地権がついていて、毎月地主に賃料を支払っています。 父は高齢で、おそらく18年後の更新時には亡くなっている可能性が高いです。 息子である私も別の場所に住んでおりますので、その土地を引き継いで住むつもりはありません。 そこで、父の死後、土地の借地権をどうしようかと考えていますが、、、 もうそこには自分は住まないということをふまえると、 1)借地権を地主へ返却する 2)借地権を地主に売却する 3)父の死後、誰も住んでないが、賃料を払い続ける 4)借地にマンション等をたてて、他人に貸す という選択肢かなと思っています。 個人的には、2)が一番いいなと思ってるのですが、 地主に借地権を売りたいと言った場合、地主がそれを認めなければ、売ることはできないのでしょうか? 1)のように無料で返却してしまうにしても、土地を更地に戻したるする費用がかかりますし、 地主にしても賃料が入らなくなるから拒否するかもしれません。 1)にしても2)にしても、地主が認めてくれないとどうにもならないのでしょうか?

  • 火事で半壊した建物付き借地権の譲渡

     火事で半壊した建物付き借地権を、地主と売却代金を折半という条件で、第3者に6,000万円で売却(譲渡)しました。ただし、地主との契約で建物を除却し更地にしてから売却しました。建物の取得価額は3000万円、除却費用は300万円です。  地主には毎月地代10万円を支払っていました(使用期間10年で1200万円支払い済み)。また2年に一度土地使用承諾料として50万円を支払っていました(使用期間10年で250万円支払い済み)。地主との契約書は土地賃貸借契約書しかありません(借地権については何も書いてありません)。  今回借地権の譲渡により確定申告をする予定なのですが、  この場合、 (1)借地権の取得価額の計算式はどうなりますか? (2)更地にするための費用は譲渡にかかる取得費用として計上可能ですか? (3)建物を建築しないと借地権が発生しなかったことを考えると、更地にする前の建物の取得価額は借地権の取得費用として計上可能ですか? (4)最終的に税金はいくらぐらいになるでしょうか(他に収入はありません)?

  • 借地権について

    私は地主の家族です。 土地を貸していますが、現在は借主さんは倉庫を建てて使用しています。 もともとは70年くらい前には長屋の一部屋を貸して、そこに入居されていましたが、平成8年に阪神淡路大震災で傷んだため取り壊して更地にしました。上記借主さんにはそこの一角(もともとの居住場所)の土地を現在も貸しています。 更地にした際に、貸している面積を拡大して新たに定期借地権を設定した契約をしています。 質問です。 (1)借主の方は借地権をほかの人に転売することができるのでしょうか。   土地価格の60%くらいで売買されると聞きましたが本当でしょうか。   地主側はほかの人に売買されることを拒否できるのでしょうか。   その土地を売ることは可能でしょうか。 (2)契約満了前に土地を返してきた場合は「建物の買い取り請求」はされないでしょうか。 まったく知識がなくて申し訳ございませんがよろしくお願いいたします。

  • 借地権について

    すいません、分かる方がいましたら教えて下さい。 自分の知人の父親が昭和48年8月に地主さんより土地を借りて家をたてました。 (居住用で建物の登記もされています。) その後、新たに平成14年6月1日に期間は30年で土地賃貸借契約書を結び直しました。(更新) その時に保証金で120万円位支払っているとのことです。 さてこの度、友人が別の場所で土地を買って家を建てる為、今の借地は必要がなくなり、 友人の父親が借地権を地主さんに買い取って貰えるか相談をした所、買取どころか出ていくのなら 建物を壊して更地にして返還しろと言うのです。 勿論、お金などは地主さんは出すつもりがない見たいです。 今ならまだ約20年位の期間は残ると思いますがこれは第三者に売却することなどは可能ですか? また、最初に支払ったお金(保証金)はどうなるのですかね? 友人も儲けたいとは考えていませんが地主さんの態度が気に入らない見たいです。 何か良い解決方法がございましたら宜しくお願い致します。

  • 土地売買上の借地権の継承に関するもの

    私の住居建物の土地は借地です。5年前に地権者は 土地を道路用地として市に売却しました。この土地に対する借地契約書はありませんが地代は毎年納めていました。 市は立ち退きを要求していますが借地権に対する 損失補償はないと言ってます(借地権そのものが無いと言っている)。売買当時市は借地契約書が無かったので借地権の認識が無いまま買収したと言っています。しかし、その土地には私の建物が今もある訳です。 この場合、私は借地権を市に主張出来るのでしょうか。また、地主に損害補償とか出来るのでしょうか。

  • 借地権の処分で困っています

    建物(作業場・倉庫)用として土地を借りています(旧法)。 間もなく20年の契約期間満了で更新料の請求がきています。現在建物は使用していません。そこでお隣の方(同じ地主さんから土地を借りて居住しています)と相談したところ、借地権を買い取って(建物解体費用+α)、更新料を払っていただけることになりました。 そこで地主さんに借地権譲渡の承諾をいただきにいきましたが、承諾していただけません。 地主さんは、 ・必要ないなら解体して更地にして返却 ・お隣とは新たに契約をする とおっしゃっています。契約書には更地にして返却する旨は書いてありません。 当方としては、お隣に買い取っていただければ出費がなく助かるので何とか承諾をいただきたいと思っています。 どのように地主さんに交渉すればいいでしょうか? この土地は、接道が狭いため家を建てることもできないので地主さんにとってもお隣の方が借りてくださることがベストだと思うのですが・・・

  • 借地権を手放したいのです

    両親が現在、地元の大地主から借地権を買い、そこに自宅を建てて長年住んでいます。 1階は工場、2階は住居です。 わたしは長男ですが、現在結婚して別の場所に住んでおります。 両親は高齢なので、将来的にその借地権をどうするべきか悩んでいます。 わたしの個人的な希望では、両親の今住んでいる場所は大変近所付き合いが濃厚で、正直プライバシーも全くないような土地柄なのです。このため、もうこの土地へ自分が住もうという気が全くありません。両親が亡くなった場合は、早く手放したいと思っています。 手放すには下記の選択肢があると思いますが、 1)借地権を地主に買い取ってもらう 2)借地権を第3者に買い取ってもらう 3)そのままタダで地主に返す できれば、建物を壊して更地も戻す費用が高額になりそうなので、1)か2)を希望したいのですが、 下町の住宅街なので買う人がいるのかあやしいです。 最悪の場合は3)になってしまうかと思うのですが、1)や2)はそれ以前に交渉してみる価値があるのでしょうか? 土地を更地に戻す費用を買取側に負担してもらうかわりに、タダで借地権をあげるという交渉も可能なのでしょうか? 個人的は、これで儲けようなんて思いません。かかる費用をなるべくなくしたいと思っています。

  • 借地権

    教えてください。 以前より土地を地主から借り、建物を所有しているのですが、契約書は持っていません。こういった場合、いつから借地権が設定されたと考えたらいいのですか?

  • 借地権の買い取りについて教えてください。

    私の父の代から土地を貸していました。借地人Aさんは昭和61年に住宅を建て、父は年間固定資産税の3倍程度の地代をもらっていました。契約書は無く口約束でした その後、平成5年に不動産業者を仲介にして30年の不動産賃貸借契約書を作成しました。借地権の権利金などは貰っていません。土地価格は約1千万円です。 借地人Aさんは最近になり、引っ越すので建物を賃貸にしたいと言ってきました。 賃貸にするくらいなら、地主の私としては建物を買い取りたいと伝えたところ、「建物価格250万、借地権600万」と言われ驚いています。 昭和61年から受け取った地代は合計で400万なのに、そこから固定資産税も払っているのに借地権600万とは納得がいきません。 私の選択として、30年の賃貸借契約を満了まで継続するつもりでいますが、平成35年に借地権を買い取る必要があるのでしょうか?