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借地権を売却したいのですが買取業者について…
地主に借地の買取りも売却も拒否されており、新規の契約（借地契約などない状態で４０年以上借地しています）と地代の大幅値上げを要求されました。 そこで借地権の売却を考え、ある買取業者に問い合わせしました。地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。 そこで疑問なのですが、地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか？ また、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。よろしくお願いいたします。
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＞地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。 地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています（借地借家法第１９条）。 ＞地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか？ できません。できませんが裁判所に裁判を申し立てれば許可がでることが多いです。だから「問題ありません。簡単です」だと思います。 ＞、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたら 他の方のお答えにもありましたように、借地権価格を不当に安く値切られないように さらに、裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。このあたりも 買取業者に任せきりにしないでしっかり主体的に動く必要があります。 ＞地代の大幅値上げを要求されました。 今後も借地し続けるのなら、地代の不当な値上げは拒めます。従来の地代を払い続けていればいいのです。地主が受け取りを拒めば裁判所に供託する。
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＞裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。 これは、地主に対する礼金のようなもので、代価を払って地主を納得させるため裁判所が出す仲裁案だと思ってください。裁判所が認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の変更などの借地条件の変更を命じたり、借地人に地主への一定の財産上の給付（承諾料）を命じたりします。 この承諾料ですが、契約の残存期間や賃料など様々な条件を勘案して総合的に算出するものですが、これまでの実例では、おおよそ、借地権価格の１割前後の額となっているようです。 こういうものが示されるとそのお金を買取業者が水増して売主に示すこともあります。自分でしっかり裁判に参加しないと任せきりだと損をします。 そういうやっかいなことをしないで、一切合財おまかせくださいといって借地権価格を更地の半分に割り引いて買取る契約（予約）をして売主代理人として動く業者もいます。 ＞これは不動産鑑定士に頼むのでしょうか？ それとも町の不動産屋ですか？ 町の不動産屋で十分です。 ＞一般の仲介業者さんに相談することを強くお勧めいたします。 これも町の不動産屋でいいのでしょうか？ なるべく大手の系列のほうが信頼がおけますが、地方なら地場の実績のある 不動産屋さんで宅地の売買を扱っているところがいいでしょう。 買取り業者さんも不動産さんには違いありませんが、基本的に「買主」ですよね。こちらは売主ですから売主代理として仲介を立てる必要があります。 それでないと専門知識がないままに買い手主導で話がまとまってしまいます。
お礼
congratsさん、本当に有益なアドバイスありがとうございます。良く分かりました。 ＞こちらは売主ですから売主代理として仲介を立てる必要があります。 …と言うことは、借地権買取業者のほかに、仲介してくれる適当な不動産屋にも相談したほうがいいと言うことですね。
建物が４０年以上建っていて（建物の登記簿で確認）建物登記があって 過去の地代の支払いの事実があれば、旧法借地権であることは間違いないです。 ＞買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。 借地権割合は７０％ですか？その地域によって違います。いきなり借地権買取り 専門の業者に訊く前に一般仲介通じて借地権価格の見積もりなどとってみたほうが いいですよ。ついでに更地価格も複数社に聞き込みすべきです。 旧法借地権はお宝ですから大切にしてくださいね。買取業者の前に、一般の仲介業者 さんに相談することを強くお勧めいたします。
補足
congratsさん、再度アドバイスをいただきありがとうございます。 ＞借地権割合は７０％ですか？ 路線価図を見ると借地権割合は６０％になっています。 ＞更地価格も複数社に聞き込みすべきです。 これは不動産鑑定士に頼むのでしょうか？ それとも町の不動産屋ですか？ ＞一般の仲介業者さんに相談することを強くお勧めいたします。 これも町の不動産屋でいいのでしょうか？ 初歩的な質問ばかりで申し訳ありませんがよろしくお教えください。
- atelier21
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（借地）権利を証明出来る？？上物（建物）の登記だけではないのかな 名義を書き換えるのも費用負担が要、借地契約なく40年間の更新料も要ったはず 心配なのは、彼是と質問者さんの瑕疵をついて、結局は業者に権利と金を巻き取られる？？
補足
ご回答いただきありがとうございます。 ＞（借地）権利を証明出来る？？上物（建物）の登記だけではないのかな 「建物の登記だけ」じゃダメなのですか？ ＞結局は業者に権利と金を巻き取られる？？ 実は！！これがもっとも心配の種なのです。
- yana1945
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私も借地で６０年以上過ごしましたが、借地権を、地主の持つ 底地権と同時売却を行い、１０日後には買主が決まりました。 借地権は、単独で売却できますが、個人が不動産を売却しようと 急いで売りに出す姿勢を見せると、不動産買取企業の、買いたたき にあいます。 （私の借地はＣ＝７０％が借地権割合の土地ですが、借地権での 売却では、ゆっくり条件のいい売却先を探してほしいと伝えましたが、 不動産会社は、５０％を言い出しました。） 地主と借地契約が無いと、借地の買主は、土地の賃貸借の料金確定 に手間取ると思い、更に買いたたかれますので、 今の賃貸借の地代を確定する文書を地主と作成し、その後売り出すのが 良いです。（本来は、不動産（土地）賃貸借契約書を交わす） 昔は、〇暴のお兄さんを住ませて、安く地主から買いたたく方法が 有ったようですが、暴力団が絡む取引が出来ない今、買い取り業者が どんな方法を使うか判りません。
補足
貴重な体験談を教えていただきありがとうございます。大変参考になりました。 （本題とは関係ないかも知れませんが…）ご説明では［(1)借地権者］→［(2)買取業者（不動産業）］→［(3)買取企業］とも読み取れるのですが、買取業者(2)は買取りの仲介をするだけなのでしょうか？ ＞地主と借地契約が無いと～更に買いたたかれます… 地主との借地契約などの交渉が難しいので買取業者に依頼を考えています…信頼できる買取業者を見極めることができればいいのですが…。
補足
専門的な詳しいご説明ありがとうございます。とても参考になります。 ＞裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。 「借地権買取」に十分に理解が及ばなくてスミマセンが…買取業者に借地権を売却すれば地主への代価の支払いなどは買取業者自身が負担するのではないのですね？（借地権売却契約をすると借地権者は表面上何もしなくてもいいと思ってました。）