借地契約の解除時の建物取壊し費用負担について

質問

平成4年2月に契約した借地契約の解除を予定しているのですが、
地主より更地で返すよう言われています。

もともと、そこの不動産は何代か前から、ずっと住んでいたもので、借地契約だけを平成4年にしたものです。建物は木造の家屋が建っているのですが、登記はされていないようです。地主は自分のではないと言ってますが、確認はしていません。すくなくとも、固定資産税等の請求は、こちらに来ていません。地主のとこにも来てないと言っています。

何年も住んでいないので、賃借料や電気、ガス等の基本料金ももったいないので、契約の解除を地主に言ったところ、建物を取り壊すよう言われました。

契約書を見てみましたが、更地で返す条件は書かれてません。

また契約書には、「甲(地主)は乙に対し、本件土地を平成○○年○○月○○日まで現存する木造建物所有の目的で賃貸し、乙はこれを賃借する」と書かれています。「所有の目的で賃貸」とは、建物の所有者は地主であり、契約解除時には、建物も地主に返すという意味では無いのでしょうか。

契約書の別の文章には「乙は甲(地主)の書面による承諾なくして、本件土地上に現に所有中の木造建物を大修理・・・・」と書かれており、建物は賃借人である乙が所有しているかのようにも思えるので、いったい建物を取壊す義務があるのかどうか、よく判らないので詳しい方がいらしたら、ご教授願いたいのですか゛、宜しくお願いします。

回答No.2

atelier21

借地権の契約であればですが
建物を所有する事で、借地が認められていると、判断出来る
若し、建物が地主の所有であれば、借家でしかない
借地の権利を第三者に売るか（地主の要承諾）
地主に買い取って貰うか
地主と割るか

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　お気の毒ですが、契約書の文言は、建物が乙の所有物の時の書き方です。特に、契約を更新するのをきっかけに、新しい契約書を作るとき使う言い回しになっています。

そう考える理由

Ａ：　甲の後ろに括弧書きで　地主　と書かれているらしい。

Ｂ：　修飾文などを削除すると「甲(地主)は乙に対し、本件土地を・・・ 賃貸し、乙はこれを賃借する」という文脈になる。

Ｃ：　建物も甲が所有している場合、単純に戸建て住宅の賃貸借契約書にする。即ち、わざわざ「土地を」とか「建物所有の目的で」などとは書かない。

Ｄ：　土地を借りて、借主が家を建てるとき、本件契約のように、大修理を禁止するか、地主の承認を得るように求めるケースが圧倒的に多い。

　で、建物は乙の物だと判断します。

　そこで、アパート内に自分の品物（家具など）をそっくり置いたまま、「退去したから明日から家賃は払わない」という言い分が通るかどうか、考えて頂きたいと思うのです。通りませんよね。

　それと同じで、借地上の建物が借地人の物である場合、借地人は家を取り壊して更地にして（自分の物がない状態にして）退去するのが常識です。

　もちろん、「家はそのまま残してよい」などと合意があれば別ですが、争いになった場合、そういう合意があったのを証明しなければならないのは乙のほうですので、おそらく無理でしょう。

　ということで、乙は建物を取り壊す義務があると考えます。

お礼

ありがとうございました。

父の時にした契約であり、建物も自分たちの物ではない(登記されていないし、税金の支払もしていない)事から、取壊費用の支払に違和感を感じ質問をした次第です。

取壊費用を負担するのは仕方ないのですね。建物の所有を曖昧にしたままで、言われるままに契約をしてしまったのですから。よくわかりました。