借地契約解消時の建物解体費の負担

質問

両親は昭和３０年代に母の兄の土地に建っていた炭坑住宅の払い下げを受けて自宅とし、年に数万円という低額の借地代を母の兄に支払ってきました。契約書はありません。昭和４０年代からはその家を安く人に貸し、年に数万円の家賃収入があります。4年前に父が亡くなった際に母が建物を父から相続し、今は母の名前で登記されています。古い木造家屋のため固定資産税もかかっていません。
一方、土地の方は、地主である母の兄が亡くなり、母の甥が相続したため、今まで支払っていたのと同額の借地料を甥に払っていましたが、その甥が最近その土地を母に一報もなく売却してしまいました。
新たな地主から突然今までの数倍の借地料の提示があり、さらに、もし借地契約を解消するなら、更地にして返してほしいと言われました。
母が家を貸している現在の居住者も退去の意思があり、さらに母も今までより高い借地料を新しい地主に払うつもりはなく、借地契約を解消して建物も不要と考えています。
この場合、更地にするための建物解体費用を母が負担するのは当然のことなのでしょうか。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

恐らく旧法の借地権のお話かと思います。

少々話を複雑化させる可能性もありますが、元々母の兄の所有だった頃から現在まで「年に数万円という低額の借地代を」払ってきた様子ですね。それ自体、きちんとした「借地権」が存在していると見なされるのか？という問題が前提にあります。

しかし、この問題はここでは結論が出ない為に、一応建物が母の名義で登記されているとのことなので、旧法に基づく借地権が存在している、という前提で書きます。

現在の借地借家法にある借地と比べて旧法の借地権というのは借主は強い権利を有しています。

まず賃料の設定で合意に至らない場合、裁判で判決が出るまでは今まで通りの地代を支払うことで借地権は存続します。
又、契約期間や更新時期がわかりかねますが、何らかの事情により借地契約を解除するのでしたら、解体費用の負担どころか、地主に対して借地権及び建物の買い取り請求が出来ます。

＞4年前に父が亡くなった際に母が建物を父から相続し

とありますが、借地権についても相続しているという形になっているのでしょうか？

建物価格は0に近いとしても、借地権価格は概ね市場価格の5～6割程度はあるものです。
借地権がきちんと存在しているならば、という前提付きですが、借地権の買い取りを請求してみたらいかがでしょう？このあたりは、専門家に相談することをお薦め致しますが、仮に借地権買い取り請求が難しいということになっても、解体費用を持つ必要は無いと思います。

立退き料と相殺してもお釣りが来るお話かと思います。旧法の借地権が存在しているとすると、それほど強い権利なのです。新しい地主だからと言っても、簡単に追い出せる話ではありません。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。母が借地権を相続しているかどうか、確認してみます。

補足

建物買取請求権というのは、実際に借地人が居住していないと行使できないものと聞いたことがありますが、どうなのでしょうか。

回答No.2

noname#19073

＞建物買取請求権というのは、実際に借地人が居住していないと行使できないものと聞いたことがありますが、どうなのでしょうか

ごめんなさい。それについてはわかりません。（聞いたことがありませんので行使可能かどうかも確答出来ません）

別の話かもしれませんが、建物の買取請求権というのに、第三者による請求権というものがあります。これは、借地権の譲渡に伴い地主が承諾しない場合には譲受人が地主に対して買取請求出来るというものです。

今回のように賃借人が居住しているケースと上記とは異なりますが、現在居住している借地権者のみが買取請求出来るというわけではない一例です。

それとこれも明言は難しい話ですが、借地上にある自己名義の建物の賃貸が地主の承諾無く可能かどうか、というお話にも絡みます。基本的には問題無いです。借地権の転貸には該当せずにあくまでも建物所有者が土地を借りているという図式になるわけです。

しかし、借地権の存在の有無も含めて、このあたりのお話というのはとても簡単に判断出来る部分ではありません。

ただ一つ、現在の定期借地権でなく旧法の借地権が存していれば、更地にしての返還義務までは無いのではないか、ということです。
可能ならば借地権の事案に詳しい弁護士等の専門家に個別相談されることをお薦めします。力不足で申し訳ないです。

お礼

本当にありがとうございます。確かに調べれば調べるほど自力では難しい話だということがわかってきました。弁護士に相談して、納得のいく解決をしたいと思います。