借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

質問

これから３０年で土地を貸して、借地人（企業）が建物を建てることとしています。
契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに１０年継続するとうたっています。
契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法１６条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。

そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。

もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

回答No.8

a_little_for_you · ベストアンサー

借り主側からの解約で、当然に建物買取請求権も放棄しているのだという見方が妥当かですが、調べたところ、判例は、「合意解約」の事例ではとくに合意しない限り、建物買取請求権を放棄したとみているようです。

合意解約と借り主からの解約では違いますので一概に言えません。そして、借り主から解約する場合でも、間接に更新を強制する戦略的な意味での買いとり請求はみとめてもいいように思います。

したがって、意見を変更したいと思います。相談者の方にはご迷惑をお掛けしました。

他方、いっそのこと建物買取請求権のない定期借地権として契約し、返還時期がきたらそこで、土地の買い取りを打診するほうが、悩まなくていいかという気もします。

相手企業の業績が定期借地満期のときにどうなっているかは不明ですから、条件付きで別途、売買契約でも結ぶのも考えられてはどうでしょうか。

回答No.9

businesslawyer

a little for youさんの回答も、借地借家法の立法趣旨からいって、十分理解できるものですが、少し整理しましょう。
１．契約期間の中途での借地人からの一方的な解約の場合には、買取請求権は認められない。それは中途解約である限り、合意解約でも、原則として認められない。
２．契約満了時に、今後の契約を更新しないという意味で、解約申し入れをした場合（この場合には「解約」ではなく、「契約期間満了による終了」となります）は、買取請求できる。
と言う事になると思います。ですから、ａ little for youさんの言われるように、期間５０年の定期借地権とすれば、期間は長くなりますが、借地人は、買取請求権や契約の更新も出来ず、かつ土地を更地にして返還する事になりますので、契約期間以外は質問者の意図に合致するのではないかと思われます。

回答No.7

a_little_for_you

＞借地人からの解約申し入れでも、契約満了時にもう更新をしないと言う事でその申し入れをするなら、買い取り請求できると考えられます。この場合は契約満了ですから、厳密には「解約の申し入れ」ではなく、賃貸借契約を契約満了により終了させると言う事ですが、

businesslawyerさんは上記のように考えられていますが、借地借家法の立法趣旨からすると、合理的に限定解釈するということは出来ませんか？また、解約申し入れは、（解約申し入れ後に、期間が到来満了したとしても、法的には解約で終了し）解約により自ら権利を放棄していることになりませんか。借地人が更新されることを望んでいるにもかかわらず更新されない結果、立ち退かなければならない借地人に対抗手段として買取請求権を与え、投下資本回収の手だてを与えたものだと思うのですが。

なお、もし、この点、不分明だとしたら、相談者のかたとしては、「借地人側からの解約に際しては建物買取請求権は行使できない」として但し書きを規定すればよろしいでしょう。この場合、借地人に一方的に不利益だとされて（片面的強行性）無効とはされないと思います。理由は、借地人側が契約を解約しており、自ら更新を望んではいない場合だからです。借地人が更新を望まない場合にまで、法が保護するのは不自然です。

なお、質問者のかたが、更新について１０年とされていますが、借地借家法４条の（　）書きから、「最初の」更新時は２０年とされます。これは強行性があります。
よって、契約でもこの点を明記しておくべきです。

回答No.6

businesslawyer

他の皆さんのいわれている事については、原則として異論は無いのですが、借地人からの解約申し入れでも、契約満了時にもう更新をしないと言う事でその申し入れをするなら、買い取り請求できると考えられます。この場合は契約満了ですから、厳密には「解約の申し入れ」ではなく、賃貸借契約を契約満了により終了させると言う事ですが、条文上も、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新が無いときは、借地権者は借地権設定者に対し・・・買い取るべき事を請求する事が出来る」（借地借家法第１３条）とあります。ですから、借地人の一方的な解約の申し入れだと思っても、それが契約満了時なら買い取り請求されてしまう、と言う事です。

回答No.5

kimshin

＃２です。
いえ、私が質問の文脈を読み取る能力がなかっただけです。
的をはずしていました。ごめんなさい。

みなさんのおっしゃっているように、
建物買取請求権は、借地人からの一方的な解約の場合、
借地人は行使できないと思います。

失礼致しました。

回答No.4

a_little_for_you

No.１です。わかりにくかったですか。借地借家法１３条についてだけ説明します。

質問者の方の疑問は、借地借家法の第13条（建物買取請求権）借地権の存続期間が満了した場合において、「契約の更新がないとき」は借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

と、あるので「契約の更新がないとき」には、借地人側から借地契約の解約をされたときも、ここに含めて解釈されるのか？という疑問だと承りました。

しかし、借地人からの解約ですから、まず、「期間満了」による終了には当たりません。また、「更新」とは原則の合意更新と、別に借地人が更新請求した場合（借地５条１項）と法定更新（同５条２項）すなわち借地人が使用継続しているのに地主が異議を述べない場合に、契約を更新したとみなされる、このふたつの場合を意味します。

上を前提とすれば、借地人側から自ら解約する場合には、更新することをのぞまず自ら借地権を放棄しているのですから、そのような場合まで「更新のない場合」には当たらないと考えられます。

そして、このような借地人を保護する必要はないので買取請求権を認める必要はないと思われます。

回答No.3

businesslawyer

おっしゃるとおりだと思います。借地権契約が満了した時であれば、借地人が契約を更新しない限り、借地人は建物買取請求権を行使できます。ご心配のような事も起きる可能性はあります。そもそも、借地借家法は、地主から「出て行け」と言われたら即刻出て行かなければならないという、地主の横暴から借地人を守るために立法された経過があるため、契約が満了しても建物がある限り自動更新されてしまい、事実上地主からの解約は出来なくなっているのです。このように借地人を大変強く保護しているので、ご心配の事のようになるのだと思います。

回答No.2

kimshin

建物買取請求権は、借地人のための権利で「買い取れ」請求権なんですよね。
従って地主さんは行使できません。

もしも賃貸期間が20年以下であれば、事業用借地権で解決できます。
事業用借地権であれば、建物の撤去は借地人がしなければなりません。
参考までにURLを書いておきますね。

参考URL：

http://www.kanden-fudosan.co.jp/c_estate/01commercial/use_about/

補足

ご回答ありがとうございました。
自分の質問の書き方が不十分でした。
この質問の内容は、借地人から解約したいという意思表示をした場合にも、借地人がこの権利を行使することができるという意味なのです。
よろしければ、このケースでkimshinさんの意見をお願いします。

回答No.1

a_little_for_you

あなたの質問の場合は、建物買取請求権は発生しません。

建物買取請求権は、旧借地法１０条にすでに定められていましたが、その制度趣旨は、借地上建物の第三取得者に対して「地主が賃借権の譲渡を承諾しないとき」間接的に承諾を強制するために制定されたものという立法経緯があります。

新借地借家法になって、１３条（契約更新がないときを新設）・１４条（旧借地法１０条と同じ）にわけられましたが、１３条１４条とも、借地権者・第三取得者に買取請求権を認めているのは、これらの者が契約更新ないし借地権譲渡への承諾を求めているのに、地主が承諾しない場合に「契約の更新ないし譲渡への承諾を間接的に強制するため」という趣旨で規定されたものです。

したがって、「借地人自らが借地契約の更新」を望まないで解約する場合には、上記立法趣旨からして、買取請求権はそもそも発生しません。