建物買取請求権について教えてください

質問

建物買取請求権について教えてください。地主と借地人間で賃貸借契約の期間中に借地人から契約を解除したい旨があった場合でも、建物買取請求権を借地人が行使した場合には地主は応じなければならないのでしょうか？また建物があまりに高額（マンション等）で地主側に買い取るだけの資力がない場合でも買い取りに応じなければならないのでしょうか？

回答No.2

takapiii

＞借地権を第三者に売却されると地主としてどのようなデメリットがあるのでしょうか？

デメリットとなるかどうかは分かりませんが、売却されれば、契約がそのまま引き継がれるので、当然、借地権設定者(地主)の権利として契約の解除を申し出られる訳ですが、そうなると、どうどう巡りになります。
借地権者は契約の解除を通達されるので、やむなく裁判所にて借地非訟手続を行うでしょう。借地非訟手続では、裁判所が買主の審査をした後に問題なければ売却の許可しますので、結局は従前の契約を持って売却されるか、買取請求権を行使されるかのどちらかになってしまいます。
それくらい借地借家法は借地権者に有利な法律です。

＞また仮に第三者に借地権を売却する場合に、第三者と新たな契約に際して定期借地契約を締結することができるのでしょうか？

もちろんその間手を拱いて見ている訳ではなく、借地権設定者は借地非訟手続によって借地権者が変わる事になるので、承諾料を要求するのは勿論、新しい契約条件を提示し、配慮して貰うよう裁判所に対し要求する事が可能と思います。
具体的には、新法に則った契約にする事、賃貸借期間を定期とし、契約満了時には建物を解体し更地とするという特約(定期借地であればそもそも原状回復が必要ですが)を要求します。
裁判所がどう判断するかは未知です。私もそこまでの実務上での経験はありませんので、単なる想像の域を出ませんが、ある程度の妥協案は提示するのではないかと思います。

もしくは、借地権設定者は新たに現れた買主に対し、底地権を同時に売却するという手段もあると思います。
それに合意できれば土地の所有権も移転しますが、少なくとも建物の買取請求権を行使される事はありません。
逆に言うと、借地権設定者が買主を見つけ、底地と建物の売却を同時に行ってしまう(底地代金は借地権設定者に建物代金は借地権者に)という手段もあるという事です。

回答No.1

takapiii

借地借家法での建物買取請求権は、新法だろうが旧法だろうが、契約満了時に更新が行われなかった場合とされているので、後は判例に左右される面が多いようです。

満了前の合意解除の場合の判例で言うと、新しい判例では借地権者の請求権は認められず、古い判例では認める場合があるようですね。
伝聞なので私も詳細までは不明ですが、建物買取請求権自体が現状には即していない権利と言われているので、仮に訴訟になった場合は、この例に限って言えば、借地権設定者に有利な判例になる可能性はあると思います。

建物買取請求権が認められなければそれでいいのかもしれませんが、実際の問題として、その建物の所有権がどうなるかという点が浮上します。
借地権者が更地にして返すのならば問題ないでしょうが、そもそも建物買取請求権を行使しようとしているのですから、普通に考えれば、借地権設定者に資力が無いと見ると、借地権者は(恐らくですが)第三者に借地権付きでの売却しようとします。
そうなると、それに同意しなければ、今度は本当に建物買取請求権が有効になり、結局は同意せざるを負えなくなるのかもしれません。

もしこれから借地として貸し出すのであれば、新法に則り定期借地にする方が安心ですね。

お礼

早速の回答ありがとうございます。ひとつお伺いしたいのですが、借地権を第三者に売却されると地主としてどのようなデメリットがあるのでしょうか？また仮に第三者に借地権を売却する場合に、第三者と新たな契約に際して定期借地契約を締結することができるのでしょうか？